Để các giao dịch mua bán đất hợp pháp thì cần phải làm những thủ tục gì? Đất trong diện quy hoạch có được bán không? Có được bán đất thấp hơn giá nhà nước không? Rất nhiều câu hỏi liên quan đến việc mua bán đất hợp pháp sẽ được giải đáp trong bài chia sẻ này. Cùng Mogi đón đọc nhé!
Điều kiện mua bán đất hợp pháp trong diện quy hoạch
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng của cấp huyện. Thì được phép bán và thực hiện các quyền khác. Chẳng hạn như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất. Và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Nếu người sử dụng có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có. Thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất. Hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền. Như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….
Lưu ý:
– Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố. Sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
- Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố.
- Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
– Sau 03 năm, người sử dụng sẽ không bị hạn chế quyền. Chẳng hạn như: Xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…Cụ thể một số trường hợp sau:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ.
- Có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện.
Điều kiện mua bán đất hợp pháp, mua bán quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài. Hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở. Họ gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán.
– Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
3. Đất không có tranh chấp.
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán. Tuy nhiên, phải có đủ điều kiện mua bán nhà đất. Để hoàn tất quá trình mua bán, các bên mua bán phải thực hiện theo đúng thủ tục mua bán đất.
Có được bán đất không có sổ đỏ không?
Tương tự như điều kiện về việc bán đất trong diện quy hoạch. Việc bán đất không có sổ đỏ cũng phải đáp ứng những điều kiện bắt buộc như trên.
Nếu cả bên mua và bên bán có thiện chí trong việc mua bán thì bên bán cần làm đơn xin cấp Sổ đỏ.
Sau khi bên bán được cấp Sổ đỏ thì thực hiện thủ tục mua bán như sau:
– Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc).
– Bước 2: Lập và công chứng hợp đồng.
– Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ.
– Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận giấy chứng nhận.
- Lệ phí trước bạ: bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng.
- Thuế thu nhập cá nhân: Bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Như vậy, mua bán nhà đất không có Sổ đỏ là vi phạm (trừ 02 trường hợp). Với trường hợp đất không có Sổ đỏ thì phải xin cấp Sổ đỏ trước khi bán cho người khác để tránh những rủi ro.
Có được bán đất thấp hơn giá nhà nước không?
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể bao gồm:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật. Không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Cần lưu ý quyền thỏa thuận về mức giá và phương thức thanh toán là của hai bên. Tuy nhiên, liên quan đến nghĩa vụ thuế thu nhập và lệ phí trước bạ, căn cứ để tính thuế sẽ dựa vào giá chuyển nhượng. Cụ thể theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì:
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá. Hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Trên đây là những chia sẻ về thắc mắc của mọi người khi mua bán đất hợp pháp. Nếu cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ Mogi.vn để được hỗ trợ nhé! Ngoài ra, mọi người có thể truy cập vào Mogi để tra cứu các thông tin như đất thổ cư Hà Nội; bán đất Củ Chi; bán đất Bình Chánh; bán đất Thủ Đức; bán đất Gò Vấp; đất nền quận 12; đất nền Hóc Môn; đất nền quận 7; bán đất Bình Thạnh; đất nền Nhà Bè; bán đất Ba Vì; đất nền quận 2; bán đất Hà Đông; bán đất Hoàng Mai; bán đất Gia Lâm; đất nền Thủ Đức
DK
