Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thường được sử dụng trong các giao dịch mua bán hàng ngày. Có thể trước đây bạn đã nghe qua các nội dung như: Hợp đồng đặt cọc mua nhà, hợp đồng đặt cọc mua bán đất, mua xe hay thực hiện hợp đồng…Vậy cần lưu ý những gì về hợp đồng đặt cọc trong mua bán? Hãy cùng tham khảo những quy định của pháp luật trong bài viết dưới đây!
Trước khi ký kết hợp đồng, các bên cần phải đàm phán, thỏa thuận về nội dung của hợp đồng để cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan mà một bên không thực hiện giao kết. Hoặc vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên kia. Vì vậy, để đảm bảo việc giao kết hợp đồng được thực hiện và đảm bảo cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ, các bên cần phải thỏa thuận xác lập đặt cọc.
Tài sản cọc có thể là tiền, kim khí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Trong quan hệ đặt cọc thì bên cọc phải giao tài sản có giá trị cho bên nhận cọc. Vì vậy tài sản cọc phải là những loại tài sản dễ bảo quản, chuyển giao.
Hình thức của hợp đồng
Hiện nay Bộ luật dân sự không có quy định chính thức về hình thức của hợp đồng đặt cọc. Có thể hiểu đây là một biện pháp đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ. Chỉ cần bảo đảm đúng mục đích, ngoài ra không yêu cầu đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập.
Nghĩa vụ và quyền của các bên
Nghĩa vụ và quyền của bên đặt cọc
- Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận cọc ngừng việc sử dụng, khai thác hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản cọc, tài sản ký cược. Đồng thời, thực hiện việc giữ gìn, bảo quản tài sản cọc không bị mất hoặc giảm sút giá trị.
- Thay thế, trao đổi tài sản cọc hoặc đưa tài sản cọc tham gia các giao dịch khác trong trường hợp phải được bên nhận cọc đồng ý.
- Thanh toán cho bên nhận cọc chi phí hợp lý để giữ gìn, bảo quản tài sản cọc.
- Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc các nghĩa vụ khác để bên nhận cọc được sở hữu tài sản cọc theo quy định của pháp luật.
- Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ Luật Dân sự, luật khác quy định.
Nghĩa vụ và quyền của bên nhận cọc
- Bên nhận cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc thay thế, trao đổi hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản cọc mà chưa có sự đồng ý của bên nhận cọc.
- Trong trường bên đặt cọc vi phạm cam kết thực hiện, giao kết hợp đồng thì bên nhận cọc có quyền sở hữu tài sản cọc.
- Có nghĩa vụ giữ gìn và bảo quản tài sản cọc.
- Không được khai thác, sử dụng, xác lập giao dịch dân sự tài sản cọc khi chưa có sự cho phép của bên đặt cọc.
- Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ Luật Dân sự, luật khác quy định.
>> Tham khảo thêm: Hợp đồng đặt cọc mua nhà – hiểu đúng để tránh mất tiền oan
Những trường hợp mất cọc hoặc hoàn trả lại cọc
Các trường hợp mất cọc hoặc hoàn trả lại cọc gồm có:
Bên cọc sẽ bị mất cọc nếu từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Lúc này tài sản cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
Nếu nhận cọc nhưng từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng: Bên nhận cọc phải trả lại cọc và bị phạt cọc. Nghĩa là bên nhận cọc sẽ phải trả lại tài sản cọc. Đồng thời, bồi thường một khoản tiền có giá trị tương đương tài sản cọc cho bên đã cọc.
Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện theo đúng thỏa thuận: Tài sản cọc sẽ được trả lại cho bên đã cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Lưu ý: Nếu hai bên có thoả thuận khác sẽ làm theo thỏa thuận đó.
Mức phạt khi vi phạm hợp đồng
Xử lý tài sản cọc trong trường hợp bên cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ?
Trong trường hợp bên đã cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ. Hoặc từ chối việc giao kết, thực hiện thỏa thuận. Thì tài sản cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc,… Trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác.
Như vậy, việc đặt cọc nhằm đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Dù bị bên bên mua từ chối thì bên bán không phải chịu thiệt hại.
Xử lý tài sản cọc trong trường hợp bên nhận cọc muốn bán cho bên khác với giá cao hơn?
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bên nhận cọc sau khi nhận đặt cọc thì “đánh tháo”. Vì họ tìm được bên khác với giá cao hơn. Do đó, họ có thể chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người khác hỏi mua với giá cao hơn.
Theo quy định, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Thì tài sản cọc sẽ được trao trả lại cho bên đã cọc. Trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác.
Mức phạt khi bên mua vi phạm hợp đồng
Theo quy định của pháp luật thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt nếu từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc).
Trong trường hợp các bên không có sự thoả thuận từ trước về mức phạt cọc. Nếu bên mua vi phạm hợp đồng sẽ phải thực hiện mức phạt theo quy định của pháp luật. Đó là nếu bên mua từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản cọc sẽ thuộc về bên bán.
Mức phạt khi bên bán vi phạm hợp đồng
Trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng thoả thuận, tức vi phạm hợp đồng. Thì bên mua hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán để lấy lại tài sản cọc và khoản tiền phạt cọc.
Bên cạnh đó, luật dân sự cũng dựa trên nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên. Vì vậy nếu các bên đã thoả thuận trước về phạt cọc thì phải tuân theo đúng hợp đồng.
Nếu các bên không có thoả thuận về mức phạt cọc thì sẽ áp dụng mức phạt được quy định theo Bộ Luật Dân sự 2015 tại khoản 2 Điều 328, đó là bên bán phải hoàn trả lại tài sản cọc cho bên mua và bồi thường một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản cọc.
>> Tham khảo thêm: Có thể bạn chưa biết hợp đồng đặt cọc mua nhà
Những điều cần lưu ý về hợp đồng đặt cọc trong mua bán
Đặt cọc không phải là bắt buộc
Căn cứ vào những quy định nêu trên, có thể hiểu đặt cọc không phải là một điều khoản bắt buộc. Người bán và người mua có quyền thỏa thuận hoặc không thoả thuận đặt cọc trong hợp đồng. Và việc đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm các bên trong hợp đồng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong giao kết hợp đồng.
Chưa được xem là đã chuyển nhượng, mua bán
Vì trên thực tế, đặt cọc chỉ là biện pháp được sử dụng để nâng cao ràng buộc giữa các bên trong việc thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Với mục đích nhằm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, mua bán theo đúng thỏa thuận trước đó giữa các bên. Vì vậy, đặt cọc thì chưa được xem là đã chuyển nhượng, mua bán.
Các bên tự thỏa thuận điều khoản trong hợp đồng
Vì thỏa thuận đặt cọc có thể được xác lập bằng bất cứ hình thức nào nên các nội dung. Điều khoản trong hợp đồng cũng chưa có quy định cụ thể. Nên các điều khoản trong hợp đồng các bên có thể tự thỏa thuận và phải bảo đảm không vi phạm các điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc không cần công chứng
Trước đây, theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005 thì việc đặt cọc bắt buộc phải thành văn bản. Nhưng Bộ Luật Dân sự 2015 thì không bắt buộc. Nên nếu đặt cọc bằng văn bản thì cũng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, các bên vẫn nên thành lập văn bản và công chứng hợp đồng đặt cọc để dễ dàng hơn khi xảy ra tranh chấp.
Như vậy, Mogi đã chia sẻ đến bạn đọc những thông tin chi tiết về đặt cọc và những quy định của pháp luật về đặt cọc. Đừng quên tiếp tục truy cập Mogi.vn để cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường bất động sản.
>>> Xem thêm:
- Thủ tục đặt cọc mua nhà: phải biết nếu không muốn mất tiền oan
- Kinh nghiệm cần biết khi đặt cọc mua nhà đất để tránh rủi ro
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? Những hậu quả pháp lý đằng sau
