Xu hướng thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven và kinh nghiệm cần biết

Giá thuê ở các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội tăng mạnh khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven để tiết kiệm chi phí. Với giá thuê mềm hơn, diện tích rộng và hạ tầng thương mại phát triển, khu vực này đang trở thành lựa chọn thực tế cho các cửa hàng, chuỗi F&B và startup muốn duy trì sức cạnh tranh.

Thực trạng cho thuê mặt bằng tại TPHCM và Hà Nội

Thị trường cho thuê mặt bằng tại hai đô thị lớn đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, khi khu vực trung tâm tiếp tục chịu áp lực giá cao và tỷ lệ trả mặt bằng tăng.

Trung tâm quá tải, giá thuê tăng mạnh

Giá thuê mặt bằng tại TPHCM, cụ thể là ở khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 tiếp tục neo ở mức rất cao, dao động từ 70-900 triệu đồng/tháng tùy vị trí và diện tích. Nhiều thương hiệu F&B, thời trang và chuỗi bán lẻ buộc phải trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô do chi phí vận hành vượt mức cho phép.

Tại Hà Nội, tình hình tương tự diễn ra ở các khu vực “đất vàng” như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy, nơi giá thuê dao động 60-500 triệu đồng/tháng. Dù nhiều chủ nhà đã giảm giá 10-15%, không ít mặt bằng cho thuê tại Hà Nội vẫn trong tình trạng bỏ trống kéo dài.

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại khu trung tâm hai thành phố giảm nhẹ so với giai đoạn 2019-2023. Sức ép chi phí cùng thói quen tiêu dùng thay đổi khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ rời trung tâm, chuyển hướng thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven để cắt giảm chi phí cố định và duy trì hoạt động lâu dài.

Xem thêm: Đăng tin cho thuê mặt bằng F&B hiệu quả: Bí quyết và quy tắc

Xu hướng thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven

Giá thuê trung tâm tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ, chuỗi F&B và startup buộc phải tìm hướng đi mới. Vùng ven trở thành lựa chọn khả thi khi chi phí thuê rẻ hơn 2-3 lần, giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể ngân sách vận hành, giảm áp lực duy trì trong bối cảnh sức mua còn yếu.

Tại TP.HCM, các khu vực như Bình Thạnh, Thủ Đức, Bình Chánh và Quận 7 được ưa chuộng nhờ hạ tầng phát triển nhanh, giao thông kết nối thuận tiện với trung tâm. Nhiều thương hiệu cà phê, siêu thị mini và chuỗi bán lẻ chọn mở rộng tệp khách hàng và tận dụng mặt bằng diện tích lớn tại đây.

Ở Hà Nội, Long Biên, Hà Đông, Thanh Trì và Đông Anh đang nổi lên cùng tốc độ đô thị hóa nhanh và dân cư tăng mạnh. Sự xuất hiện của các khu đô thị, khu công nghiệp và trường học mới kéo theo nhu cầu tiêu dùng ngày càng lớn. Nhờ đó, vùng ven trở thành khu vực giàu tiềm năng cho mô hình kinh doanh bán lẻ và dịch vụ ăn uống.

Sự phân hóa của thị trường cho thuê mặt bằng giai đoạn 2025

Theo CBRE Việt Nam, giá thuê mặt bằng tại khu trung tâm TP.HCM tăng khoảng 5-8% so với cùng kỳ, trong khi khu vực vùng ven hầu như không biến động. Chi phí cao cùng quỹ đất hạn chế khiến thị trường trung tâm vẫn phải giữ nguyên mức giá, dù lượng khách thuê mới đã giảm so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội tình trạng tương tự cũng đang diễn ra khi mặt bằng trong khu trung tâm ngày càng khó tìm, đặc biệt ở quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Ngược lại, những quận vùng ven như Hà Đông, Long Biên hay Đông Anh lại thu hút doanh nghiệp nhờ giá thuê hợp lý và diện tích mặt bằng lớn, phù hợp nhiều mô hình kinh doanh.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình hiện đạt 94% tại TP.HCM và 91% tại Hà Nội, nhưng các khu vực ngoài trung tâm chỉ dao động 70-80%. Điều này cho thấy xu hướng thuê mặt bằng khu vực vùng ven đang nổi lên như một lựa chọn an toàn hơn về chi phí và khả năng mở rộng trong năm 2025.

Xem thêm: Chiến lược giữ khách thuê mặt bằng F&B dài hạn chủ đầu tư nên biết

Thông tin thị trường thuê mặt bằng vùng ven

Việc thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven đang trở thành lựa chọn thay thế tương đối khả quan. Mức giá thấp hơn 2-3 lần, diện tích rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh có thể giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí. Dù vậy, một số khu còn thiếu sự ổn định về nguồn khách và tiềm năng tiêu dùng.

Dưới đây là bảng giá thuê mặt bằng vùng ven mà bạn nên tham khảo tại khu vực TP.HCM và Hà Nội do Mogi tổng hợp:

Những mặt bằng nằm gần trục giao thông lớn, trung tâm thương mại hoặc khu dân cư đông thường có giá cao hơn 15-30%. Ngược lại, mặt bằng sâu trong hẻm hoặc xa khu đô thị sẽ thấp hơn đáng kể, phù hợp với mô hình F&B nhỏ, văn phòng vừa và nhà kho. Bảng giá trên chỉ mang tính chất tham khảo, có thể thay đổi tùy theo vị trí, diện tích, mặt tiền đường và điều kiện hợp đồng.

Kinh nghiệm cần biết khi thuê mặt bằng vùng ven

Thuê mặt bằng vùng ven mang lại nhiều cơ hội kinh doanh, nhưng để đạt hiệu quả thì người thuê cần đánh giá kỹ những yếu tố sau đây:

Xác định đúng mô hình kinh doanh

Khi thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven, điều quan trọng nhất là xác định mô hình kinh doanh phù hợp với đặc điểm khu dân cư. Vị trí vùng ven thường hợp với quán ăn bình dân, cà phê, siêu thị mini hay kho hàng, vì nhóm khách chủ yếu là người dân địa phương ưu tiên tính tiện lợi và giá tốt.

Ngược lại, các mô hình kinh doanh như thời trang cao cấp hay showroom trưng bày sẽ khó duy trì doanh thu ổn định. Người thuê nên khảo sát kỹ thu nhập, thói quen tiêu dùng của dân cư vùng ven trước khi đầu tư để đạt được hiệu quả doanh bền vững.

Xem thêm: Mẹo đăng tin cho thuê mặt bằng quán ăn hiệu quả, nhanh chóng

Khảo sát và chọn vị trí thực tế

Trước khi quyết định thuê mặt bằng, người kinh doanh nên dành thời gian khảo sát kỹ từng vị trí. Những khu gần khu đô thị, khu công nghiệp, trường học hoặc trục đường lớn thường có mật độ dân cư ổn định, dễ thu hút khách hàng và thuận lợi cho việc quảng bá thương hiệu. Đây là yếu tố giúp mô hình kinh doanh duy trì doanh thu bền vững hơn.

Bên cạnh đó, cần quan sát chi tiết các yếu tố thực địa như chỗ đỗ xe, tầm nhìn, hướng nắng và lượng người qua lại trong ngày. Việc khảo sát ít nhất 3-5 mặt bằng khác nhau trước khi ký hợp đồng sẽ giúp người thuê so sánh và chọn được vị trí phù hợp nhất.

Kiểm tra pháp lý và hợp đồng

Trước khi đặt cọc, người thuê nên yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kiểm tra kỹ giúp đảm bảo mặt bằng đủ điều kiện cho thuê, tránh rủi ro tranh chấp hoặc bị buộc ngừng kinh doanh do sai phạm quy định.

Trong hợp đồng cần ghi rõ thời gian thuê, chi phí cải tạo sửa chữa và trách nhiệm của từng bên. Người thuê nên ưu tiên hợp đồng có thời hạn từ 2-3 năm để ổn định kế hoạch kinh doanh, đồng thời thương lượng kỹ điều khoản chấm dứt sớm hoặc hoàn trả cọc nhằm bảo vệ quyền lợi lâu dài.

Quản lý chi phí và marketing

Khi thuê mặt bằng vùng ven, điều quan trọng là chủ đầu từ phải biết cách kiểm soát chi phí. Đừng đầu tư quá nhiều vào trang trí, hãy ưu tiên không gian thoáng, tận dụng ánh sáng tự nhiên và chọn vật liệu bền để tiết kiệm chi phí sửa chữa về sau.

Ở khu vực vùng ven, lượng khách vãng lai thường không nhiều, nên việc để người dân quanh khu vực biết đến cửa hàng là rất quan trọng. Hãy tận dụng kênh Google Maps, fanpage khu phố, nhóm cộng đồng để cập nhật thông tin và khuyến mãi. Sự quen thuộc và tin cậy trong khu dân cư chính là cách marketing hiệu quả và tiết kiệm nhất.

Lời kết

Xu hướng thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven đang ngày càng rõ nét khi doanh nghiệp tìm cách tối ưu chi phí và mở rộng kinh doanh. Với hạ tầng phát triển nhanh và tiềm năng dân cư lớn, vùng ven trở thành lựa chọn đáng cân nhắc. Để tìm mặt bằng phù hợp, hãy truy cập Mogi.vn – Nền tảng cho thuê uy tín được xác thực, cập nhật thường xuyên và phù hợp với nhu cầu kinh doanh.

Nguồn tham khảo: VnExpress, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam

Có thể bạn quan tâm:

• Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là gì? Thực trạng hiện nay ra sao?
• Các phân khúc bất động sản sôi động dịp cuối năm 2025
• Cho thuê mặt bằng dịch vụ cá nhân vs bán lẻ: Phân tích và so sánh