Bất động sản nghỉ dưỡng đang là một trong những lĩnh vực kinh doanh thu hút nhà đầu tư hiện nay. Việc kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đem lại nhiều lợi nhuận vì có mức cam kết lợi nhuận cao. Song cam kết lợi nhuận như thế nào cũng đang là bài toán khó giải hiện nay. Vì thực tế có rất nhiều trường hợp thua lỗ, đóng băng xảy ra do cam kết lợi nhuận quá cao và không hiệu quả.
Những “cam kết lợi nhuận” từ bất động sản nghỉ dưỡng
Biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn Condotel hay nhà liền kề đều là những hạng mục bất động sản nghỉ dưỡng vô cùng hấp dẫn và thu hút. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tư lựa chọn phân khúc sản phẩm condotel vì mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn.
Việt Nam đang là một trong những nước dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng. Mức cam kết lợi nhuận hiện nay là 10% trong vòng 5 – 10 năm trong khi Thái Lan cam kết lợi nhuận 7% trong 3 – 5 năm và Bali là 7% trong 2 – 3 năm. Trước đây condotel chỉ cam kết lợi nhuận 6 – 8%/năm nhưng đến nay nhiều dự án đã đẩy mức cam kết này lên 10%/năm thậm chí còn cao hơn là 12 – 15%/năm. Tuy nhiên mức cam kết lợi nhuận càng cao thì càng có nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được ngân hàng đứng sau bảo lãnh hiện nay ngày càng nhiều. Lí do khiến chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng để có các bảo lãnh cam kết lợi nhuận là nhằm tạo niềm tin cho khách hàng. Khi nhà đầu tư mua Condotel hay biệt thự thì ngân hàng sẽ bảo lãnh cho khoản cam kết lợi nhuận tối thiểu bao nhiêu % trong khoản thời gian mà chủ đầu tư đưa ra. Đương nhiên, để việc bảo lãnh này có giá trị thì khách hàng cũng phải đáp ứng một số điều kiện khá khắt khe.
Cảnh bảo nguy cơ tiềm ẩn sau chiêu bài “cam kết lợi nhuận”
Cam kết lợi nhuận từ các chủ đầu tư tuy hấp dẫn nhưng cũng ẩn chưa nhiều nguy cơ tiềm ẩn.
Mất cân bằng cán cân cung cầu
Hiện nay thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phải chịu áp lực vì mất cân bằng cán cân cung cầu. Theo đánh gái của các chuyên gia bất động sản thì nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vượt xa tốc độ phát triển du lịch.
Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn nghỉ dưỡng trong 3 năm tới trung bình vào khoảng 29% mỗi năm. Con số này gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013-2016. Còn Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới dự kiến tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này chỉ đạt 21%. Mất cân bằng cung cầu đang là vấn đề đặt ra đối với các nhà đầu tư dù cam kết lợi nhuận ở mức cao.
Tranh chấp
Bên cạnh nguy cơ mất cân băng cung cầu thì cam kết lợi nhuận cao còn tiềm ẩn sự tranh chấp. Các tranh chấp thường liên quan đến quá trình vận hành, chia lợi nhuận ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Nhiều bất động sản nghỉ dưỡng được mua lại với giá cao hơn song chủ đầu tư mất khả năng chi trả chỉ sau một thời gian. Liên tục bị hàng chục khách hàng đòi nợ, chủ đầu tư này đã phải trả lại condotel cho khách hàng. Đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% giá mua xuống còn 8%.
Một vấn đề khác cũng khiến khách hàng mua condotel ở đây bất an chính là dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhiều năm nhưng chủ Condotel vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng hay bất cứ giấy tờ có giá trị pháp lý nào có liên quan.
Tỷ suất lợi nhuận
Tỷ suất lợi nhuận cũng là một trong những vấn đề mà các chủ đầu tư cần cân nhắc. Với việc bùng nổ căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, hiện các chủ đầu tư Việt Nam đang cam kết lợi nhuận với mức phổ biến vào khoảng 10% mỗi năm. Thời gian cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư dao động khoảng 5-10 năm.
Tỉ suất lợi nhuận ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi vốn của các nhà đầu tư. Theo nghiên cứu, các chủ đầu tư có thể đạt đến điểm hòa vốn sau khoảng 3 năm nếu áp dụng cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu kéo dài việc này tới 10 năm, họ khó có thể duy trì và có thể phải gánh lỗ. Vấn đề đặt ra đối với các chủ đầu tư là cần hợp lí hóa tỉ suất cao kết lợi nhuận nhằm đảm bảo khả năng tồn tại và phát triển của dự án.
Cam kết lợi nhuận cao tuy mang lại nhiều lợi ích song cũng không phải là không có rủi ro. Vì vậy các chủ đầu tư cần có những nhận định đúng đắn cũng như các quyết định kinh doanh phù hợp để tăng lợi nhuận. Hơn nữa cần cân nhắc về mức cam kết lợi nhuận tránh thua lỗ trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.
Trần Thắng – Mogi.vn
