Cùng với cơn sốt đất lan nhanh toàn quốc, đất nền quận 9 cũng nhiều lần “lên cơn ngáo đất”. Rất nhiều nhà đầu tư thu lợi từ những dự án đất nền béo bở ở khu vực này. Tuy nhiên, làm thế nào để dòng tiền đầu tư hiệu quả là bài toán nan giải. Khi mà những quy định của pháp luật về việc mua bán đất nền quận 9 siết chặt hơn. Đọc ngay bài viết này để bỏ túi thêm kinh nghiệm đầu tư nhé!
Thị trường đất nền quận 9 có nhiều tín hiện khả quan
Đất nền quận 9 đang được giao dịch nhiều. Rất nhiều nhà đầu tư không tìm được cho mình sản phẩm ưng ý vì cung không đủ cầu. Cuối năm 2018, đất nền quận 9 nhộn nhịp với những lô đất có hồ sơ pháp lý cơ bản và những dự án đất nền của chủ đầu tư uy tín đang chào bán. Từ đầu năm đến nay, đất nền quận 9 đã có mức tăng giá ấn tượng 20 – 30%.
Các chủ đầu tư dự án hiện có kế hoạch điều chỉnh ra hàng. Đồng thời cơ quan nhà nước thắt chặt quản lý về việc cấp thủ tục pháp lý khiến nguồn cung tại đây có sự sụt giảm. Tuy nhiên, điều này giống bộ lọc nguồn cung. Chỉ cho phép những sản phẩm đất nền quận 9 đảm bảo pháp lý được phép giao dịch trên thị trường. Nhà đầu tư bất động sản có thể an tâm hơn với những lô đất nền có hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Tiềm năng tăng trưởng đất nền quận 9
Quận 9 đang hiện hữu cơ sở hạ tầng bài bản, phát triển theo quy hoạch với một số công trình. Nổi bật như:
Xa lộ Hà Nội: là tuyến đường huyết mạch dẫn khu Đông với khu trung tâm. Nối quận 9 với quận 2, Thủ Đức, Bình Thạnh (TP.HCM), Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.
Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây: kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu. Rút ngắn thời gian di chuyển đáng kể so với trước đây.
Khu Công nghệ cao quận 9, khu phức hợp SamSung quận 9: tập trung nhiều công ty công nghệ, điện tử. Quy mô lớn với hàng chục ngàn người lao động.
Trường Đại học Fullbright Việt Nam: đã tuyển sinh 1 khoá. Dự kiến sẽ là nơi đào tạo hàng ngàn sinh viên ưu tú theo tiêu chuẩn Hoa Kỳ.
Bến xe miền Đông (mới): phần lớn thuộc địa bàn quận 9, còn lại nằm trên Dĩ An (Bình Dương). Có kết nối với tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Bến xe có thể phục vụ 21.000 hành khách/ngày và kèm theo các dịch vụ trung tâm thương mại. Khu phức hợp mua sắm, vui chơi giải trí,…
Một số dự án đất nền quận 9 đang được rao bán trên thị trường hiện nay
- Dự án The Boat Club Residences: 18 – 32 triệu đồng/m2 (81 – 900 m2).
- Dự án Blue Diamond Riverside: 20 – 27 triệu đồng/m2 (60 – 99 m2).
- Dự án Nam Khang Riverside: 21 – 30 triệu đồng/m2 (80 – 200 m2).
- KDC Harbor View Tân Cảng: 22 – 31 triệu đồng/m2 (54 – 57 m2).
- Dự án Green Town: 25 – 35 triệu đồng/m2 (75 – 150 m2).
- Dự án Singa City: 25 – 37 triệu đồng/m2 (77 – 231 m2).
- Dự án Đông Tăng Long Hưng Lộc: 25 – 37 triệu đồng/m2 (55 – 400 m2).
- Dự án Green Home Riverside: 25 – 30 triệu đồng/m2 (85 – 204,8 m2).
- Dự án Nam Khang Residence: 30 – 40 triệu đồng/m2 (56 – 120 m2).
- Dự án Samsung Village: 28 – 36 triệu đồng/m2 (52 – 100 m2).
- Dự án Centana Điền Phúc Thành: 28 – 38 triệu đồng/m2 (80 – 300 m2).
- KDC Kiến Á: 30 – 50 triệu đồng/m2 (120 – 320 m2).
- KDC Phú Thuận: 30 – 50 triệu đồng/m2 (238 – 345 m2).
- KDC Nam Long Quận 9: 30 – 50 triệu đồng/m2 (90 – 240 m2).
- KDC Gia Hòa: 31 – 52 triệu đồng/m2 (140 – 300 m2).
Xác định tài chính trước khi mua bán đất nền quận 9
Sau khi đi biết được về vị trí khu vực quận 9 như: giao thông, tiện ích… Thì việc chuẩn bị nguồn tài chính để mua một bất động sản là điều vô cùng quan trọng. Nguồn tài chính mua bất động sản thường được chia làm hai phần. Tài chính bản thân có thể tự chủ động được và nguồn tài chính từ vay ngân hàng. Sự kết hợp hai nguồn tài chính này cần phải tính toán kỹ càng và hợp lý với từng người.
1. Tài chính bản thân có thể chủ động được
Đầu tiên, các bạn phải chuẩn bị phần tài chính bản thân có chủ yếu. Chẳng hạn như: tiết kiệm, vay mượn người thân không cần trả lãi (bố mẹ, anh chị em…). Phần tiền này có thể tự chủ được nên có thể chiếm từ 70-100% giá trị bất động sản cần mua. Tuy nhiên, đối với các bạn trẻ, hay gia đình chưa tích lũy tiết kiệm được nhiều thì rất khó khăn. Nếu chưa có nhiều thì các bạn nên tích lũy thêm, hoặc vay mượn người thân. Không nên quá lạm dụng nguồn vốn từ vay ngân hàng. Một bất động sản bất kỳ đều có giá trị lớn. Cần thận trọng, tránh sự vội vã dẫn đến việc trả lãi quá nhiều, ảnh hưởng đến cuộc sống.
2. Hỗ trợ tài chính từ vay ngân hàng
Đây là phần tài chính có thể vay ngân hàng trong khả năng của mình. Bạn nên tính toán theo dòng tiền tương lai bạn có thể có được. Ví dụ như lương cố định (ở đây là ổn định và liên tục), thưởng…Tuy nhiên, chúng ta nên tham khảo nhiều ngân hàng khác nhau về việc vay ngân hàng. Cần tính toán thật kỹ càng dòng tiền của mình với việc trả lãi gốc hàng tháng. Nguyên nhân chính của rất nhiều đại gia bất động sản vỡ nợ, thua lỗ chính là việc vay ngân hàng quá mức, vượt khả năng chi trả. Những bài học này nếu như bất cứ ai đã quan tâm về bất động sản đều sẽ biết.
Công thức tính toán cơ bản:
Số tiền mua đất quận 9 = tài chính bản thân (70%) + Vay ngân hàng (30%)
Nếu như bạn vay ngân hàng thì nên tính toán thêm như sau: Lương cố định theo tháng (năm) = chi phí sinh hoạt bắt buộc + trả gốc trong tháng (năm) + lãi phải trả theo tháng (năm)
Ở đây chi phí sinh hoạt sẽ tùy theo từng người. Nếu bạn đã có gia đình thì tính theo thu nhập cả hai vợ chồng sau đó trừ đi chi phí sinh hoạt (hai vợ chồng + con cái + bố mẹ phải nuôi …). Chúng ta nên để ở mức sinh hoạt bình thường, đừng nên quá hà khắc.
Còn phần gốc, lãi sẽ tùy thuộc vào từng ngân hàng. Các bạn nên nghe tư vấn thật kỹ phần này về cách tính thanh toán gốc, lãi, thời gian vay. Thông thường gốc sẽ cố định, lãi sẽ được thay đổi theo biên độ mỗi ngân hàng sẽ có mức giao động khác nhau.
Thời gian vay trong đó, bạn nên hỏi rõ về thời hạn tối đa, tối thiểu được vay. Thời gian trả trước hạn bị phạt, và phạt bao nhiêu?
Pháp lý các loại đất nền quận 9
Yếu tố tiếp theo chúng ta cần phải biết tính pháp lý của một bất động sản. Ở đây là một số kiến thức pháp lý trước khi mua hay bán đất. Cách phân loại các loại của đất nền, cũng như một số quy trình hình thành theo hướng cả người mua và người bán.
Hiểu về pháp lý các loại đất sẽ dễ dàng hơn khi mua bán bất động sản, đặc biệt là đất nền. Dự án đó có sổ hồng, sổ đỏ hay không? Có tranh chấp, hay dính quy hoạch gì không?… Vì đây là yếu tố cực kỳ quan trọng ảnh hưởng đến việc mua, bán, kiện tụng, lừa đảo… liên quan tới đất đai hiện nay.
Giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là điều nên làm trước khi mang đất ra mua bán. Trình tự các bước chuyển đổi mục đích sử dụng như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư, hay cá nhân phải có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Bước 2: Sau đó đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận huyện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Ở đây, bạn đang xin chuyển từ nông nghiệp qua đất ở. Bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất + sổ đỏ. Thủ tục nộp này hết sức đơn giản. Và có quy trình và thời gian rõ ràng của từng khu vực.
Bước 3: Phòng tài nguyên môi trường sẽ tiến hành quy trình như sau: nhận đơn + sổ đỏ. Tiến hành đi xác minh thực địa (Xem đất này nằm ở đâu? Có tranh chấp hay không?). Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp hay không?
Bước 4: Hướng dẫn cho chủ đầu tư, cá nhân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư, cá nhân sẽ liên hệ với chi cục thuế của quận huyện đó để đóng thuế. Và phải có giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế của chi cục thuế.
Bước 5: Chủ đầu tư, cá nhân sẽ nộp giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến phòng Tài Nguyên Môi Trường. Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở.
Bước 6: Khi UBND cấp quận huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp qua đất ở. Phòng Tài Nguyên Môi Trường sẽ cập nhập, đăng ký biến động trên hệ thông quản lý. Cấp giấy chứng nhận mới cho chủ đầu tư, cá nhân.
Bước 7: Từ đó chủ đầu tư, cá nhân có thể bán đất ở, hay làm những thủ tục phân lô, dự án, xây nhà …
Đất nền quận 9 đã phân lô
Các bước để kiến tạo một dự án đất nền cũng sẽ tương tự như hình thức đất phân lô. Nhưng trên một quy mô lớn hơn, bài bản hơn.
Đất phân lô chỉ dừng lại khoản 10-30 nền, diện tích 50-60 m2. Trong phạm vi cả dự án dưới 2000 m2. Còn đất dự án thì có qui mô lớn hơn từ 50-100 nền. Diện tích có thể lên tới vài chục Hécta.
Thêm vào đó, các tiện ích đi kèm bên trong của các dự án đất nền rất đa dạng và phong phú. Như công viên, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học… Còn dự án đất nền sẽ không có những diều này, chỉ đơn giản là một khu dân cư.
Các dự án đất nền quận 9 lớn thường diện tích tách ra sẽ từ 80-200 m2 từng nền. Sẽ có một số dự án chúng ta phải xây nhà và hoàn công chủ đầu tư mới làm thủ tục cấp sổ hồng cho mình. Đây là một điểm khác biệt, đối với các dự án đất nền phân lô. Khi bạn mua đất nền phân lô chúng ta sẽ mua bán khi có sổ hồng ( sổ đỏ). Còn dự án thì bạn sẽ ký hợp đồng mua bán (có giá trị tương đương với sổ hồng, bạn có thể vay ngân hàng, mua bán bình thường).
Về xây dựng một số dự án sẽ được phép xây dưng tự do, như đất nền phân lô. Tuy nhiên có dự án bạn sẽ xây theo mẫu (theo quy hoạch) mới được cấp sổ hồng. Đây cũng là một yếu tố làm cho đất phân lô được yêu thích hơn đất dự án. Vì xây theo mẫu sẽ thường rơi vào loại 2-3 tầng, sẽ không phù với những hộ gia đình có thu nhập chưa cao.
Khi các bạn đang có nhu cầu mua một dự án đất nền, thì nên hỏi thêm về phần xây dựng. Quy hoạch toàn khu, cũng như các đặc điểm xây dựng. Như số tầng xây dựng? Hay mẫu nhà xây dựng?…
Trên đây là những tổng hợp của Mogi về những vấn đề liên quan đến đất nền quận 9. Với những thông tin này, hy vọng bạn sẽ có thêm kinh nghiệm đầu tư đất tại đây. Truy cập Mogi.vn thường xuyên để cập nhật thông tin rao bán cho thuê bất động sản mới nhất nhé!
DK
Xem thêm
- Thị trường nhà đất Hải Phòng: Phân khúc tầm trung hút khách
- Cách thuê phòng trọ giá rẻ cho 1 người ở TP.HCM
