Thủ tục mua bán đất là thứ phải được quan tâm hàng đầu trong mua bán bất động sản. Thủ tục mua bán đất nếu không được thực hiện đúng và đủ sẽ dẫn đến nhiều hậu quả. Hãy cùng Mogi.vn tìm hiểu thủ tục mua bán đất hiện hành hợp pháp và đầy đủ nhất.
Thủ tục mua bán đất: Điều kiện chuyển nhượng đất
Thủ tục mua bán đất bao gồm thủ tục mua bán đất thổ cư, thủ tục mua bán đất có sổ đỏ. Được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Trong đó quy định những điều kiện cần có để chuyển nhượng đất như sau:
Điều kiện chuyển nhượng đất thứ nhất
Người sử dụng đất có giấy chứng nhận trừ 2 trường hợp sau
Trường hợp quy định trong khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
Người sử dụng đất nhận quyền thừa kế đất. Nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt định cư và nhập quốc tịch nước ngoài.
Những người này không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Vì vậy không được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên vẫn có thể chuyển nhượng quyền thừa kế tài sản này cho một người khác.
Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
Nếu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng sau khi có quyết định giao, cho thuê đất.
Nếu người sử dụng đất được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Thì người sử dụng đất được chuyển nhượng nếu đạt đủ điều kiện được cấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng đất thứ hai
Thửa đất muốn chuyển nhượng hiện đang không vướng tranh chấp dân sự nào về quyền sử dụng, sở hữu.
Điều kiện chuyển nhượng đất thứ ba
Quyền sử dụng đất của người đang sử dụng không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án.
Điều kiện chuyển nhượng đất thứ tư
Quyền sử dụng đất của người đang sử dụng phải còn hiệu lực. Nghĩa là người sử dụng đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp.
Thủ tục mua bán đất quy định gì về việc chuyển nhượng đất trong quy hoạch?
Việc chuyển nhượng đất trong quy hoạch được quy định rõ ràng trong thủ tục mua bán đất. Luật Đất đai 2013, khoản 2 điều 49 có quy định đất trong quy hoạch được chia hai trường hợp:
Trường hợp đất quy hoạch không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Đây là trường hợp thửa đất nằm trong diện quy hoạch và đã được công bố. Nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công nhận ở cấp huyện. Thì về mặt pháp lý, đất vẫn có thể được chuyển nhượng, cho tặng và thừa kế.
Trường hợp đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện
Đối với trường hợp này, thì người sử dụng phải chuyển mục đích sử dụng của đất. Đất phải được thu hồi đúng theo kế hoạch. Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng. Tuy nhiên phải loại trừ quyền được xây mới nhà ở, xây dựng công trình và trồng cây lâu năm.
Thủ tục mua bán đất bao gồm những quy trình nào?
- Thủ tục mua bán đất là thủ tục chung. Được áp dụng cho mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thủ tục mua bán đất được đăng ký bước đầu ở cơ quan đăng ký đất đai. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Thủ tục mua bán đất bắt buộc phải bao gồm thủ tục sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục quan trọng nhất vì nếu thiếu đi thủ tục này: Quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển từ người bán sang người mua theo pháp lý.
- Các bước thực hiện bao gồm: Đặt cọc tùy theo thỏa thuận giữa hai bên; Đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đặt cọc trong thủ tục mua bán đất có phải là việc bắt buộc?
Quy định về việc đặt cọc
Đặt cọc được định nghĩa theo Bộ luật Dân sự điều 328 khoản 1: Đó là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền. Hoặc cũng có thể là những tài sản khác có giá trị trong một thời gian nhất định. Khoản tiền và khối tài sản đó dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa hai bên.
Như vậy hợp đồng đặt cọc mua nhà trong thủ tục mua bán đất hoàn toàn không phải là việc bắt buộc. Nó được thực hiện thế nào, khoản tiền ra sao tùy thuộc thỏa thuận giữa các bên.
Các trường hợp sau khi đặt cọc
- Nếu hợp đồng được giao kết theo đúng thỏa thuận giữa hai bên: Tiền đặt cọc có thể được trả lại cho bên mua hoặc trừ vào số tiền bên mua phải thanh toán.
- Trong trường hợp không thể giao kết hợp đồng mà nguyên nhân là từ phía bên mua: Tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Bên bán không có nghĩa vụ phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua.
- Nếu hợp đồng không thể giao kết do bên bán từ chối không tiếp tục thực hiện: Tiền đặt cọc sẽ được hoàn lại cho bên mua. Kèm theo đó là một khoản tiền phạt cọc có giá trị tương đương với tiền cọc.
Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì cần lưu ý để thực hiện theo. Nếu không thì cần căn cứ và làm theo quy định chung. Việc ghi chép và ký kết xác nhận đặt cọc cũng cần phải lưu ý. Vì mỗi câu từ được viết ra đều là căn cứ để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn sau này.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi làm thủ tục mua bán đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng để có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được tiến hành công chứng tại cơ quan công chứng của nhà nước. Hoặc tại các văn phòng công chứng tư nhân nằm tại tỉnh thành có đất đang giao dịch.
Bộ hồ sơ công chứng mà các bên cần chuẩn bị như sau:
Bên bán cần có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý
- Những giấy tờ tùy thân giúp xác minh danh tính. Bao gồm chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước. Trong trường hợp đất là tài sản trong hôn nhân và người bán có gia đình: Cần có giấy tờ tùy thân của đối tượng hôn phối là vợ hoặc chồng của người bán.
- Giấy tờ có thể chứng minh được tình trạng hôn nhân của người bán.
- Hợp đồng ủy quyền của người nhờ bán. Nếu người bán đứng ra ký kết hợp đồng thay cho chủ sở hữu là người khác.
Bên mua cần có
- Những giấy tờ tùy thân giúp xác minh được thân phận của bên mua. Những loại giấy tờ này phải đang trong thời hạn sử dụng theo quy định hiện hành.\
- Sổ hộ khẩu có tên của bên mua.
- Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua. Nếu bên mua đang độc thân thì cần xin giấy xác nhận độc thân. Và giấy này phải được công chứng ở cơ quan phường tại khu vực bên mua lưu trú.
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thường đây là phiếu sẽ do bên mua tự chuẩn bị theo mẫu. Nhưng cũng tùy theo thỏa thuận vì luật pháp có quy định: Bên nộp phí công chứng là bên có yêu cầu cần được công chứng.
- Hợp đồng có thể được các bên thỏa thuận và soạn thảo trước. Tuy nhiên nên yêu cầu văn phòng công chứng soạn thảo. Vì sẽ đảm bảo được những yêu cầu của pháp luật hiện hành.
Các bên có nghĩa vụ kê khai tài chính
- Các bên cần nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân được viết và điền theo mẫu giấy số 03/BĐS-TNCN;
- Hồ sơ phải có một bản chính theo mẫu số 1 tờ khai lệ phí trước bạ
- Phải mang theo bản sao hoặc bản chụp của sổ đỏ. Nếu đó là bản chụp thì cá nhân phải ký chữ ký vào mục cam kết chịu trách nhiệm.
- Phải mang theo hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu thuộc diện đối tượng được miễn thuế hoặc lệ phí thì phải có giấy tờ chứng minh
Ngoài ra thủ tục mua bán đất còn bao gồm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
- Hai bên mua bán cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với thửa đất giao dịch
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được mang ra và xác nhận bởi cơ quan công chứng
- Và những giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, hộ chiếu, thẻ căn cước
Xem thêm >>> Mẫu hợp đồng cho thuê nhà chi tiết và 9 điều khoản
Bảo Nghi – Content Writer
