Việc góp vốn trong kinh doanh là điều hết sức bình thường trong thị trường. Tuy nhiên, góp vốn để kinh doanh, mua bán nhà đất lại là một vấn đề khác. Có rất nhiều người đã mất trắng khoản tiền của mình hoặc thậm chí rơi vào vòng lao lý vì góp vốn mua nhà đất.
Bài viết này sẽ cung cấp cho các bạn những thông tin cơ bản về Luật đất đai hiện hành cũng như những vẫn đề xoay quanh việc góp vốn mua bán nhà đất.
Quy định của pháp luật về việc mua bán và sở hữu nhà đất
Điều 39 Luật Nhà ở quy định : “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.
Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Nguồn gốc của những rủi ro khi góp vốn mua bán nhà đất
Trong thời gian gần đây, có rất nhiều vụ kiện tụng xảy ra trên thị trường bất động sản liên quan đến việc tranh chấp trong vấn đề sở hữu và góp vốn. Những tranh chấp này xuất phát từ nhiều phía như chủ đầu tư, người mua và kể cả chính sách của nhà nước.
Tuy nhiên, nguyên nhân phổ biến nhất là do sự bội tín của các chủ đầu tư hoặc năng lực quản lý dự án của họ quá yếu kém dẫn đến không thống nhất được hợp đồng. Theo thông kê các vụ kiện thì đều do các chủ đầu tư không tuân theo quy trình và quy định của pháp luật và thậm chí là đi trước nhiều bước dẫn đến rất nhiều rủi ro cho người góp vốn mua dự án khi hợp đồng bị phá vỡ vì chậm tiến độ, sai quy hoạch hoặc thậm chí là có những dự án không thể giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, việc góp vốn mua nhà đất là điều pháp luật không cấm nên rất nhiều người vì ham lợi đã sẵn sàng chịu rủi ro mặc dù không hề nắm rõ tình hình của dự án họ sắp đầu tư.
Làm thế nào để tránh các rủi ro khi góp vốn mua bán nhà đất?
Những rủi ro khi góp vốn mua bán nhà đất có lỗi từ cả hai phía là chủ đầu tư và người mua. Do đó, để giảm thiểu rủi ro phá vỡ hợp đồng thì trách nhiệm đều thuộc về cả hai bên.
Về phía các chủ đầu tư thì pháp luật nghiêm minh chính là cách tốt nhất để đảm bảo những quy định của nhà nước sẽ được tiến hành đúng và đủ khi mở bán các dự án hoặc thậm chí chỉ là một bất động sản nhỏ.
Điều quan trọng nhất vẫn là phía người mua. Để hạn chế rủi ro cho bản thân, người mua bất động sản khi góp vốn cần chú ý:
- Tìm hiểu đầy đủ thông tin năng lực cũng như mức độ uy tín của chủ đầu tư trước khi tham gia góp vốn mua nhà đất. Trong những giao dịch quan trọng thì vai trò của các nhà tư vấn là vô cùng quan trọng.
- Tìm hiểu về các bộ luật mua bán bất động sản
- Thường xuyên theo dõi tiến độ dự án
- Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ thì phải trả lãi suất cho số tiền góp vốn theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam. Nếu dự án không thể triển khai, chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.
- Nếu hai bên không thể đi đến thỏa thuận thì cá nhân góp vốn có thể đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.
Như vậy, mặc dù chúng ta biết bất động sản là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận. Nhưng khi góp vốn để mua bán nhà đất thì mỗi cá nhân cần nắm bắt những hiểu biết cơ bản trước khi dùng tiền mua rủi ro.
Mogi.vn
