Mua bán nhà đất hiện nay tồn tại nhiều rủi ro về vấn đề pháp lý, đặc biệt là mua đất cầm ngân hàng. Tuy nhiên, loại bất động sản này có thể mang lại nhiều tiềm năng sinh lời đối với các nhà đầu tư. Cần lưu ý tuân thủ theo quy định của pháp luật trước khi quyết định chọn mua thửa đất để tránh mất tiền oan. Cùng Mogi tìm hiểu một số kinh nghiệm mua đất cầm ngân hàng hạn chế rủi ro năm 2024 dưới đây ngay!
Nhà đất đang cầm cố ngân hàng được mua bán không?
Theo Điều 320 bộ Luật dân sự 2015 quy định tài sản thế chấp không thể bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho.
Điều 320 bộ luật Dân sự 2015:
“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Theo điều khoản này, đối với đất đang cầm ngân hàng thì người sở hữu không có quyền bán, trao đổi, tặng cho. Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ được quy định tại điều 321 bộ luật này.
Điều 321 bộ luật Dân sự 2015
“5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, đất cầm ngân hàng chỉ được phép bán trong trường hợp ngân hàng cho phép bạn thực hiện giao dịch. Trong trường hợp người bán vẫn muốn bán mảnh đất nhưng lại không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì thửa đất sẽ không có giá trị pháp lý.
Cách mua đất cầm cố ngân hàng hạn chế rủi ro hiện nay
Đất cầm cố ngân hàng thường có giá rẻ đối với các nhà đầu tư, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường nếu không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật. Để làm rõ về cách mua đất cầm cố ngân hàng, cùng Mogi tìm hiểu những thông tin tiếp theo ngay sau đây:
Luật Đất đai 2013 và Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay thế chấp, có hai trường hợp được phép mua bán, chuyển nhượng đất cầm ngân hàng, cụ thể như sau:
Mua đất khi có sự thỏa thuận đồng ý giữa 3 bên
Hợp đồng thỏa thuận 3 bên có nghĩa là bên vay vốn (bên A) sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng với ngân hàng (Bên B) và bên thế chấp tài sản (bên C). Bên thế chấp tài sản (bên C) sẽ chịu trách nhiệm về khoản vay của bên vay vốn (bên A) bằng việc thế chấp tài sản của mình.
Về giá trị pháp lý của hợp đồng được quy định tại điều 401 của Bộ Luật dân sự 2015 như sau:
“1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”
Về các nội dung trong hợp đồng, được quy định tại điều 398 của bộ Luật Dân sự 2015 gồm các nội dung chính như sau:
“2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
Cần tuân thủ các điều khoản của pháp luật đối với hợp đồng để đảm bảo thỏa thuận giữa các bên tham gia ký kết diễn ra hợp pháp. Đồng thời đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và tính pháp lý của hợp đồng.
Xem thêm: Bỏ Túi 7 Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Nền Đảm Bảo Sinh Lời Hiệu Quả
Mua đất khi được phép thay thế bằng tài sản thế chấp khác
Quy định về việc mua đất khi được phép thay thế bằng tài sản thế chấp khác tại điều 303: Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Theo đó, việc mua đất bằng cách thay thế bằng tài sản thế chấp khác có thể được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể, nhưng còn phụ thuộc vào thoả thuận giữa ba bên: người bán, người mua và ngân hàng. Tuy nhiên, giao dịch này còn phụ thuộc vào sự đồng ý của người bán và ngân hàng. Các bên cần đánh giá và chấp thuận tài sản thế chấp mà bạn đề xuất trong quá trình thẩm định vay vốn.
Cần lưu ý trong trường hợp không có sự đồng ý của ngân hàng, để hạn chế rủi ro thì người mua chỉ nên thỏa thuận khi bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Có nghĩa là bên bán đã thanh toán hoặc giải ngân toàn bộ khoản vay ban đầu mà họ đặt cầm cố bằng tài sản đó. Khi nghĩa vụ này của bên bán hoàn thành với ngân hàng, tài sản thế chấp có thể chuyển quyền sở hữu sang tên của bên mua.
Trong trường hợp bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Điều này có thể tạo ra các vấn đề pháp lý và tài chính phức tạp. Về vấn đề này, bên mua có thể yêu cầu bên bán hoàn thành nghĩa vụ thế chấp trước khi giao dịch. Ngoài ra, ngân hàng cũng có thể áp dụng các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của họ trong trường hợp nghĩa vụ thế chấp của bên bán chưa được hoàn thành. Vì vậy bạn cần phải xác định rõ tình hình và tìm cách bảo vệ quyền lợi của mình trước khi quyết định mua thửa đất đó.
Xem thêm: Phương án tài chính vay 2 tỷ mua nhà có lợi, ít rủi ro nhất năm 2024
Lợi ích và rủi ro khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Khi mua bán bất động sản, đặc biệt là mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng mang lại những lợi ích nhất định, bên cạnh đó cũng tồn tại một số rủi ro mà người mua cần cân nhắc trước khi ra quyết định.
Về lợi ích:
Đầu tiên, mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng thường có giá rẻ hơn so với giá trị trên thị trường. Ngoài ra, khi chọn mua nhà đất thế chấp ngân hàng cũng mang lại sự an tâm về mặt pháp lý. Bạn có thể yên tâm hơn vì thửa đất sẽ không bị quy hoạch hoặc gặp phải vấn đề pháp lý vì bên ngân hàng đã kiểm tra và xem xét kỹ lưỡng trước khi chấp nhận thế chấp.
Về rủi ro:
- Thiếu thông tin rõ ràng: Vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường được ngân hàng lưu trữ, người mua có thể không nắm rõ chính xác thông tin về ngôi nhà và thửa đất mà họ định mua. Điều này có thể gây ra một số khó khăn trong quá trình mua bán.
- Rủi ro tranh chấp: Có thể xảy ra tranh chấp giữa các chủ sở hữu của tài sản. Trong một số trường hợp, tài sản đang thế chấp có thể đã từng có sự tranh chấp về quyền sở hữu trong quá khứ. Ngoài ra, tài sản có thể có nhiều đồng sở hữu, hoặc quyền sở hữu có sự chia rẽ giữa các bên, dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn hoặc bị gián đoạn.
- Thủ tục sang tên phức tạp: Thủ tục chuyển nhượng và sang tên tài sản thường tốn nhiều thời gian hơn khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bởi vì thửa đất cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Điều này có thể làm tăng thêm rào cản trong quá trình giao dịch.
Thủ tục mua đất cầm cố ngân hàng theo quy định pháp luật
Các hồ sơ cần chuẩn bị khi mua đất cầm cố ngân hàng được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính như sau:
“Điều 4. Thành phần hồ sơ địa chính
1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu Giấy chứng nhận.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.”
Cụ thể, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán đất đã công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
- Căn cước công dân
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các bước làm thủ tục mua đất cầm cố ngân hàng theo quy định của pháp luật:
Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên về các điều khoản thanh toán tiền mua nhà đất và thanh toán khoản nợ vay của bên bán với ngân hàng. Cam kết này phải được ký kết bởi tất cả các bên và được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Các bên (bên mua và bên bán) đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Bước 3: Nộp các khoản thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng quản lý đất đai
Xem thêm: Hướng Dẫn Thủ Tục Sang Tên Sổ Đỏ Khi Mua Nhà, Mua Đất Mới Nhất
Lưu ý quan trọng khi mua nhà đất cầm cố ngân hàng
Trước khi quyết định mua đất cầm cố ngân hàng, cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Kiểm tra đất có đang thật sự được thế chấp: Trước khi quyết định mua, hãy kiểm tra kỹ xem tài sản đó có đang thực sự được thế chấp tại ngân hàng hay không. Điều này giúp bạn đảm bảo rằng giao dịch sẽ diễn ra một cách minh bạch và hợp pháp.
- Thực hiện mua bán tuân theo quy định của pháp luật: Tuân thủ các quy định của pháp luật khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất cầm cố ngân hàng. Điều này giúp bạn tránh được rủi ro pháp lý và tạo điều kiện để có một giao dịch an toàn và hợp lý.
- Không lách luật khi mua bán đất cầm ngân hàng: Tránh mọi hành vi lách luật trong quá trình mua bán đất cầm cố ngân hàng, bao gồm việc trốn thuế, gian lận tài chính hoặc vi phạm các quy định pháp lý khác. Điều này không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn có thể đưa bạn vào tình huống pháp lý phức tạp và ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân.
Như vậy, với những thông tin đã cung cấp trên đây, hi vọng bạn đã có thêm kinh nghiệm mua đất cầm ngân hàng cho bản thân mình. Ngoài ra, bạn có thể theo dõi trang Mogi.vn để tìm hiểu thêm các thông tin mua nhà đất trên thị trường. Mogi.vn luôn luôn cập nhật các tin tức về thị trường bất động sản với những ưu đãi hấp dẫn!
Xem thêm:
- Thủ Tục Chuyển Nhượng Đất: Điều Kiện, Quy Trình Và Chi Phí
- Kinh Nghiệm Mua Đất Từ A-Z Người Mới Đầu Tư Không Thể Bỏ Qua
