Cập nhật quy định tách thửa mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Luật đất đai năm 2013 chưa có những hướng dẫn, quy định cụ thể cho người dân về việc tách thửa đất mà chỉ căn cứ vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương sẽ quy định cụ thể điều kiện tách, hợp thửa đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã có nhiều quy định mới bổ sung về vấn đề này. Nếu bạn đang quan tâm đến những quy định tách thửa đất mới nhất, hãy tham khảo bài viết dưới đây do Mogi.vn để hiểu rõ hơn nhé.

Tách thửa đất là gì?

Có thể hiểu, tách thửa đất là việc một cá nhân hay một hộ gia đình thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sang cho nhiều cá nhân khác nhau. Đối với loại hình đất nông nghiệp, luật đất đai hiện nay của nước ta cho phép người sở hữu được quyền tách thửa đất để thực hiện các mục đích chuyển nhượng, mua bán,… 

Tương tự, tách thửa đất cũng có thể xem là việc gộp nhiều phần đất nằm liền kề nhau của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.

Nguyên tắc, điều kiện tách thửa mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 220), để tiến hành các thủ tục, giấy tờ liên quan đến việc tách thửa đất, người thực hiện phải đảm bảo được các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

• Giấy tờ đất có chứng nhận pháp lý: “Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;”
• Hạn sử dụng đất: Thửa đất mà bạn muốn tiến hành thủ tục tách đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
• Đất không được dính tranh chấp: “Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;”
• Đảm bảo không ảnh hưởng diện tích đến phần đất không liên quan: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”
• Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo giữ được khoảng diện tích tối thiểu theo quy định: Nếu sau khi tách, nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng: Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng cho một phần thửa đất, bắt buộc phải tách thửa và đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đã được quy định. Trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc việc phân chia theo quyết định của bản án không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất năm 2024

Để quá trình làm việc với các cơ quan chức năng được dễ dàng và nhanh chóng hơn, bạn nên thường xuyên cập nhật các thông tin bổ sung mới nhất cũng như tìm hiểu các bước thủ tục, chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ liên quan cho việc tách thửa tách theo Luật đất đai năm 2024. Bạn có thể tham khảo các thông tin về hồ sơ và thủ tục dưới đây:

Trường hợp địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ tách thửa đất:

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK: Tải mẫu đơn tại đây
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của thửa đất cần tách.

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa đất từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK: Tải mẫu đơn tại đây
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Thủ tục tách thửa đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất chuẩn bị giấy tờ và nộp hồ sơ tại Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thầm quyền tiếp nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

• Lưu ý:
  • Một số địa phương có thể cho phép nộp hồ sơ theo nhu cầu về địa điểm.
  • Hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ sẽ được trả lại trong vòng 03 ngày làm việc để bổ sung.

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ

• Điền đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ.
• Gửi Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có các trách nhiệm sau:

•  Thực hiện việc đo đạc địa chính nhằm chia tách thửa đất.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thửa đất mới tách.
• Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp chuyển quyền: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện thêm các bước sau:

• Đo đạc địa chính và lập bản trích lục thửa đất mới tách.
• Làm thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
• Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

• Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
• Xác nhận có thay đổi vào Giấy chứng nhận và trao cho người sử dụng đất.

Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ tách thửa đất đối với người dân đang sinh sống tại các khu vực chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK: Tải mẫu đơn tại đây
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp các cá nhân đang thực hiện thủ tục nhưng có thay đổi thông tin về pháp nhân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp bổ sung văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân.

Thủ tục tách thửa đất bao gồm các bước sau đây: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ sẽ được trả lại trong vòng 03 ngày làm việc để bổ sung.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

• Ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ.
• Trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành thực hiện

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới tách.
• Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp chuyển quyền: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thêm các bước sau:

• Đo đạc địa chính và lập bản trích lục thửa đất mới tách.
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
• Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện:

• Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận và trao cho người sử dụng đất.

Một số câu hỏi khác liên quan đến quy định tách thửa đất 2024

Đất có diện tích tối thiểu bao nhiêu thì được tách thửa?

Mỗi địa phương sẽ có mức quy định khác nhau về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất, bạn có thể tham khảo một số khu vực dưới đây:

Tại Hà Nội

Theo Điều 5: Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

• Chiều rộng và chiều sâu từ 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
• Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại bảng trên đối với các xã còn lại.
• Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tại Bình Dương

Muốn tách thửa nhưng đất không đủ diện tích phải làm sao?

Trường hợp mảnh đất muốn tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, người dân có thể tiến hành thủ tục xin hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề, nhưng phải cùng một mục đích sử dụng.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành song song thủ tục tách và hợp thửa đất cùng lúc với nhau. Bên cạnh việc phải thỏa mãn điều kiện hợp thửa, mảnh đất mới sau khi hợp thửa còn phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của pháp luật. Thỏa mãn cả 2 yếu tố này, sau khi thủ tục hoàn tất, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất hợp thửa. 

Trường hợp không có mảnh đất liền kề, người dân sẽ không thể tiến hành các bước thủ tục để xin được hợp thửa, tách thửa theo quy định của Luật đất đai. Vì vậy, người dân có thể suy xét lựa chọn phương án đồng sở hữu khu đất, điều này có nghĩa là các bên sẽ chủ động thỏa thuận và cùng nhau đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Lời kết

Bài viết trên đã tổng hợp lại các thông tin quy định tách thửa mới nhất theo Luật đất đai năm 2024. Để đảm bảo quyền lợi của bản thân, bạn nên thường xuyên cập nhật các tin tức, thủ tục, hồ sơ liên quan đến việc tách, hợp thửa đất. Hy vọng bài viết do Mogi.vn cung cấp sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thực hiện chuyển đổi tách thửa đất của bạn và gia đình. Hãy thường xuyên truy cập Mogi.vn để tham khảo các tin đăng mới nhất về bất động sản nhé!