Người mua và giới kinh doanh bất động sản hay nói về khái niệm “bong bóng” bất động sản. Nhưng “bong bóng” bất động sản là gì? Hãy cùng Mogi tìm hiểu thêm về vấn đề này.
“Bong bóng” bất động sản là gì?
Theo định nghĩa từ giới bất động sản, thuật ngữ “bong bóng” bất động sản dùng để diễn tả về tình hình bất động sản khi thị giá của một loại tài sản cố định nào đó được đẩy lên vượt xa giá trị thực sự bình thường của loại tài sản này. Người ta thường tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế thị trường, đơn giản khi ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường bất cứ loại tài sản nào.
Cần biết rằng, bất động sản là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt. Vì vậy, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi, hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.
Nôm na dễ hiểu hơn thì nên đi vào ví dụ: Một căn nhà A có giá trị 700 triệu đồng, khi “bong bóng” bất động sản xảy ra, giá căn nhà này tăng lên 1,5 tỷ. Sau đó, một người nào đó cảm nhận căn nhà lên giá nhanh quá, lo sợ tiếp tục lên giá cao hơn nữa nên mua lại căn nhà đó với giá 1,5 tỷ. Kế đến, người khác mua lại với giá cao hơn khi cũng mộng tưởng căn nhà sẽ lên giá cao hơn nữa để họ kiếm lời. Nhưng đến khi “bong bóng” bất động sản phình to và nổ, căn nhà không lên giá cao như đã nghĩ nhưng lại tuột giá thê thảm, khiến người sở hữu trở nên “chết đứng”.
Cuộc khủng hoảng bđs từng xảy ra khi nào?
Chắc chắn những người từng làm bên lĩnh vực kinh doanh mua bán bất động sản hơn 10 năm nay đều không quên về bức tranh khủng hoảng bất động sản vào thời điểm đó. Khi ấy, “bong bóng bất động” sản vỡ vào 2008-2009. Đi qua giai đoạn đóng băng và dần hồi phục, sau gần 10 năm thị trường lại bắt đầu có hiện tượng “sốt giá” cục bộ vào 2017.
Nhìn lại bức tranh đầy bi kịch trên, Hiệp hội bất động sản TP.HCM chỉ ra những nguyên nhân sau.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007- 2008 có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:
Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; năm 2007 được đánh giá năm mà nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện. GDP của TP.HCM đạt mức 12,6% trong năm đó, cần lưu ý rằng mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Như hệ lụy tất yếu, điều này thúc đẩy nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Thứ hai, nằm ở chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Đâu chỉ vậy, nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới nhà đất, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt. Kèm theo đó có dấu hiệu giới đầu cơ cầm trịch các đợt sốt giá.
Vào năm ngoái, dựa vào giá đất quận 9 và quận 2, khi đất quận 9 tăng cao hơn gấp 2-3 lần so với quận 2, tiến sĩ Huỳnh Thế Du từng dự báo rằng có thể xảy ra “bong bóng bất động sản”. Trước đó, một chuyên gia khác cũng đưa ra phân tích rằng, trong vòng một năm mà giá đất tăng đến 50% là bắt đầu có nguy cơ. Nếu lên tới 70-100%/năm thì gần như đối diện nguy hiểm, còn nếu tăng từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể vỡ ra bất kỳ lúc nào.
Tuy nhiên, cuối cùng không xảy ra, và năm 2018 này cũng vậy. Theo giới chuyên gia dự đoán, tình hình trong năm 2019 cũng sẽ rất khó để xảy ra “bong bóng” bất động sản khi các chính sách cho vay cũng như tín dụng đều được siết chặt. Điển hình như kể từ ngày 1-1-2019, các ngân hàng chỉ sử dụng 40% nguồn vốn quy động ngắn hạn để cho vay bất động sản thay vì như 45% trước đây.
Vì vậy, giới chuyên gia từng cảnh báo các nhà đầu tư nên tìm thêm nguồn vốn từ ngoài nước.
Cao Chí
Xem thêm
