Hệ số sử dụng đất là gì và có ý nghĩa như thế nào? Cách tính hệ số sử dụng đất? Hãy cùng tham khảo ngay những chia sẻ dưới đây để hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất nhé!
Hệ số sử dụng đất là gì và một số khái niệm bạn cần biết
Hệ số sử dụng đất là gì?
Là tỷ lệ được tính giữa tổng diện tích mặt sàn với tổng diện tích lô đất đang sử dụng. Trong đó, tổng diện tích mặt sàn là tổng của các diện tích mặt sàn của các tầng lầu cộng lại. Tổng diện tích mặt sàn không bao gồm mặt sàn tầng hầm, tầng mái và tầng kỹ thuật.
Nguồn gốc xuất hiện hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất xuất phát từ các nước phát triển trong quá trình quy hoạch đô thị. Hệ số này sẽ liên quan đến số tầng của công trình xây dựng với mật độ xây dựng của các tầng. Hệ số này chủ yếu nhằm giới hạn được số tầng của các căn hộ trong các dự án đô thị.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình dựa trên tổng diện tích lô đất. Trong đó, mật độ xây dựng được chia ra làm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần thì không bao gồm diện tích chiếm đất của một số công trình ngoài trời khác. Cụ thể như bãi để xe, bể bơi, lối lên xuống, nhà bảo vệ…. Mật độ xây dựng gộp lại được tính cho tất cả các công trình chiếm đất trên toàn diện tích lô đất.
>>> Có thể bạn quan tâm: Móng bè và 3 vấn đề bạn cần biết khi thi công!
Ý nghĩa của việc tính hệ số sử dụng đất là gì?
- Giúp xác định được giới hạn số lượng tầng của các dự án khu đô thị với mật độ xây dựng cho phép.
- Giúp nắm rõ được quy mô xây dựng của công trình cũng như nắm được chi phí xây dựng.
- Giúp tiết kiệm quỹ đất tối đa khi tính toán hệ số sử dụng đất vì liên quan đến diện tích mặt sàn.
- Giúp tính toán được mật độ dân cư vì hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư.
- Tính toán được quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Vì hệ số sử dụng thấp thì diện tích sử dụng cao.
Trong bất kỳ công trình xây dựng nào, việc tính toán hệ số sử dụng đất cũng rất quan trọng.
>>> Tham khảo thêm: Nhà đẹp 1 tầng và 5 lưu ý khi xây nhà ở nông thôn!
Hệ số sử dụng đất là gì và 3 yếu tố quan trọng cần tham khảo
Khi tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì thì bạn cần nắm được 3 yếu tố quan trọng của nó. Cụ thể có:
1. Hệ số sử dụng đất là gì và công thức tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất và cách tính hệ số sử dụng đất là điều mà kiến trúc sư nào cũng phải biết. Hệ số này vô cùng quan trọng trong quá trình lên thiết kế bản vẽ xây dựng. Vì nó ảnh hưởng đến quy mô xây dựng, kinh phí đầu tư xây dựng…
Hệ số sử dụng đất là gì và có công thức tính như thế nào?
Công thức tính hệ số sử dụng đất khá đơn giản, cụ thể là tính theo công thức dưới đây:
Hệ số sử dụng đất = (Tổng diện tích sàn xây dựng) / (tổng diện tích xây dựng trên lô đất)
Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là m2. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình đều được ghi trên giấy phép xây dựng. Trước khi tiến hành xây dựng, bạn nên tìm hiểu các thông tin quy hoạch của lô đất.
Đơn vị của hệ số sử dụng đất gồm có 2 kiểu:
- Đơn vị FAR: sử dụng đơn vị lần, ví dụ: 2 lần, 2,5 lần, 4 lần…
- Đơn vị FSI sử dụng %, ví dụ: 200%, 250%, 400%…
Ví dụ: Dự án chung A có tổng diện tích lô đất là 2000m2. Tổng diện tích công trình chung cư là 18 tầng. Trong đó, gồm có 3 tầng hầm và 1000m2 diện tích không gian mở. Lúc này, hệ số sử dụng đất = (18+3) x (1000m2 / 2000m2) = 10,5 lần.
Thế nào là hệ số sử dụng đất tối đa?
Là yếu tố giúp xác định được mật độ xây dưng thuần trong xây dựng công trình. Trong đó, hệ số này được quy định cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng thuần cho phép.
- Trong các trường hợp cho phép tăng mật độ thuần xây dựng tối đa nhưng không được tăng quá 60%.
- Ở một số khu vực cần kiểm soát về nhu cầu hạ tầng, chất tải dân số thì sử dụng hệ số sử dụng đất.
Những thông tin về Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Đồng thời, hệ số sử dụng đất cũng được ban hành trong Công văn 5477/BXD-KHCN. Bạn có thể tra cứu thêm để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
>>> Tìm hiểu thêm: Tuổi xây nhà năm 2022 phù hợp nhất dành cho bạn!
2. Hệ số sử dụng đất là gì và thực trạng ở Việt Nam
Hiện nay, các quy định sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chưa được kiểm soát chặt chẽ. Nó liên quan rất nhiều đến vấn đề quy hoạch đô thị và quy hoạch cơ sở hạ tầng. Và hệ số này vẫn chưa được thống nhất.
Tùy vào mỗi vùng đất hoặc tùy vào địa điểm khác nhau mà hệ số sử dụng đất cũng khác. Hệ số sử dụng đất sẽ giúp bạn xác định được quy mô và số tầng được phép xây dựng. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì chất lượng của công trình xây dựng càng cao.
3. Quy định về hệ số sử dụng đất thế nào trong năm 2022
Ở Việt Nam, hệ số sử dụng đất là 1 trong 3 tiêu chí quan trọng. Ba tiêu chí quan trọng gồm có: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao. Vào năm 1997 thì quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần trong quy chuẩn xây dựng. Năm 2008, bỏ các yếu tố khái niệm và quản lý liên quan hệ số sử dụng đất.
Năm 2022, hệ số sử dụng đất được bổ sung do liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất. Ví dụ như:
- Hệ số sử dụng đất không xác định được hoặc dưới 4 lần thì được áp dụng hệ số điều chỉnh giá.
- Hệ số sử dụng đất có kết quả từ 4 lần đến 6 lần thì hệ số điều chỉnh giá tăng thêm 5%.
- Hệ số sử dụng đất có kết quả từ 6 lần đến dưới 8 lần thì được tính tăng thêm 10%….
Bạn cần nắm rõ được khái niệm hệ số sử dụng đất là gì để có cách nhìn chính xác nhất khi đầu tư.
>>> Đọc thêm: Hướng Nam trong nhà ở và 3 điều có thể bạn chưa biết!
Vai trò của hệ số sử dụng đất trong xây dựng công trình
- Hệ số sử dụng đất lớn thì mật độ dân cư càng cao.
- Hệ số sử dụng đất là yếu tố để đo lường chất lượng của khu dân cư.
- Chỉ số sử dụng đất cao thì khi việc tái xây dựng càng cao khi dự án được giải tỏa.
Do đó, hệ số sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong các công trình xây dựng.
>>> Xem thêm: Nhà cấp 4 đẹp 3 hòng ngủ chất lượng với 5 lưu ý này
Nếu cần tìm hiểu và mua nhà đất, bạn có thể tham khảo trên website Mogi.vn. Khi hiểu được hệ số sử dụng đất là gì, bạn sẽ thuận lợi hơn trong các giao dịch bất động sản. Chúc bạn luôn thành công!
Tài liệu kham khảo:
- “Floor Area Ratio (FAR)” – corporatefinanceinstitute
https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/other/floor-area-ratio-far/ - “Floor Area Ratio” – Wikipedia
https://en.wikipedia.org/wiki/Floor_area_ratio - “What is the formula for Floor Area Ratio (FAR): All about Floor Space Index (FSI)” – Housing
https://housing.com/news/real-estate-basics-floor-area-ratio/
Ngọc Ánh – Chuyên viên phân tích thông tin Bất động sản
