Chính sách cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp không chỉ giúp người dân tối ưu hóa khả năng sử dụng đất mà còn góp phần thúc đẩy văn hóa du lịch nông thôn. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý, mỗi chủ sở hữu cần nắm rõ loại công trình nào được phép xây dựng và quy định liên quan. Cùng Mogi tìm hiểu đúng về những chính sách và quy định mới này.
Cập nhật chính sách mới về đất nông nghiệp
Trước đây, Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2025) đã bổ sung quy định cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích, nghĩa là người dân được dùng một phần diện tích đất vào mục đích khác bên cạnh sản xuất nông nghiệp (như thương mại, dịch vụ, chăn nuôi…), miễn là không làm thay đổi mục đích chính sử dụng thửa đất.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sản xuất – kinh doanh, từ ngày 23/10/2024, Chính phủ ban hành Quyết định 90/2024/QĐ-UBND: cho phép xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp (như nhà kho, nhà sơ chế nông sản, chuồng trại, nhà kính…) mà không cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Mục tiêu của chính sách:
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp: Trước đây, quy định cấm xây dựng công trình trên đất nông nghiệp khiến người dân gặp khó khăn trong việc sơ chế, bảo quản, vận hành máy móc… Hiện tại, người dân có thể xây dựng công trình phụ trợ ngay tại điểm sản xuất, tiết kiệm chi phí vận chuyển, giảm thất thoát nguyên liệu. Nhờ đó, toàn bộ chu trình sản xuất được rút ngắn, giá trị kinh tế trên mỗi diện tích đất nông nghiệp cũng được nâng lên rõ rệt.
- Giảm tình trạng bỏ hoang đất: Khi có nhà kho, khu sơ chế và không gian vận hành ổn định, người dân sẽ có động lực quay lại canh tác, doanh nghiệp cũng mạnh dạn đầu tư mô hình nông nghiệp quy mô nhỏ đến vừa, từ đó giảm tình trạng đất bị bỏ hoang.
- Tạo điều kiện phát triển mô hình nông nghiệp kết hợp du lịch – dịch vụ – thương mại: Người dân có thể kết hợp thêm các mô hình giải trí như du lịch nông trại, bán hàng trực tiếp, thu hoạch tại vườn, từ đó thúc đẩy kinh tế địa phương.
Xem thêm: Bảng giá đất 2026 có gì mới? Tác động đến người dân và doanh nghiệp
Những loại công trình được phép xây dựng trên đất nông nghiệp
Theo khoản 6, Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP, các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp gồm:
- Lán trại, nhà kho, nhà kính.
- Công trình sơ chế, bảo quản, trưng bày, giới thiệu nông sản.
- Kho chứa vật tư, máy móc, dụng cụ lao động.
- Công trình du lịch – nghỉ dưỡng kết hợp nông nghiệp (Luật đất đai 2024 cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích)
Như vậy, bên cạnh các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất, người dân có thể xây công trình kết hợp du lịch – nghỉ dưỡng như mô hình farmstay, điểm du lịch cộng đồng, trải nghiệm canh tác, lưu trú sinh thái…
Lưu ý: Người dân tuyệt đối không được xây nhà để ở trên đất nông nghiệp vì nhà ở không thuộc nhóm công trình phục vụ sản xuất. Trường hợp muốn xây nhà, cần phải làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu cố tình vi phạm sẽ bị phạt tiền và yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Quy định cụ thể về việc TPHCM cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp
Khi muốn xây dựng trên đất nông nghiệp, bạn cần nắm rõ các quy định quan trọng như điều kiện xây dựng, giới hạn diện tích cụ thể… để đảm bảo tuân thủ đúng luật và tránh rủi ro phải đền bù, tháo dỡ về sau.
Điều kiện được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp:
- Thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn.
- Diện tích đất nông nghiệp tối thiểu 500 m², có thể là nhiều thửa liền kề cùng chủ sở hữu.
Giới hạn diện tích và kết cấu công trình:
- Diện tích xây dựng tối đa 1% tổng diện tích đất, không quá 50 m².
- Chỉ được xây 1 tầng, cao tối đa 5 mét, không có tầng hầm.
- Kết cấu bán kiên cố: tường gạch/vật liệu nhẹ, mái tôn hoặc vật liệu nhẹ.
Miễn giấy phép xây dựng:
- Người dân được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
- UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận địa điểm, quy mô, thời gian tồn tại công trình.
Nghĩa vụ của chủ đất:
- Phải tự tháo dỡ khi hết thời hạn sử dụng hoặc khi có yêu cầu của cơ quan quản lý.
- Không được bồi thường khi thu hồi hoặc chuyển đổi quy hoạch.
Xem thêm: Đất giãn dân là gì? Định nghĩa, pháp lý và những lưu ý quan trọng
Tác động và ý nghĩa của quy định mới về đất nông nghiệp
Các quy định mới gồm cho phép sử dụng đất đa mục đích và xây dựng công trình trên đất nông nghiệp là bước ngoặt lớn trong chính sách đất đai, trực tiếp tác động đến đời sống của người nông dân và cả nền kinh tế – xã hội của khu vực nông thôn. Cùng đọc tiếp để tìm hiểu những khía cạnh tích cực lẫn thách thức mà nó mang lại.
Tác động tích cực
Quy định mới của Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều tác động tích cực, hỗ trợ chuyển đổi từ mô hình nông nghiệp truyền thống sang kinh tế nông nghiệp hiện đại. Cụ thể:
- Giúp người nông dân đa dạng hóa thu nhập, kết hợp nông nghiệp – thương mại – du lịch: Với chính sách mới, thu nhập của người dân không chỉ còn tập trung vào sản lượng nông nghiệp mà sẽ đa dạng hơn nếu kết hợp thêm các hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch (ví dụ: bán sản phẩm trực tiếp tại cơ sở sản xuất, tham quan kết hợp dịch vụ ăn uống, nghỉ dưỡng farmstay…)
- Tăng giá trị sử dụng và giá trị thương mại của đất nông nghiệp: Việc cho phép xây dựng kho, lán trại, và công trình sơ chế tại chỗ giúp tăng cường khả năng bảo quản, chế biến và giảm chi phí vận chuyển. Từ đó, nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp sẽ tăng, kéo theo giá trị thương mại của loại đất này.
- Hỗ trợ phát triển kinh tế nông thôn, du lịch sinh thái: Trước đây, đất nông thôn đa phần là đất nông nghiệp, bị hạn chế pháp lý nếu muốn kết hợp mô hình kinh doanh du lịch. Hiện tại, khi Luật đất đai đã nới lỏng, người dân bản địa có thể dễ dàng tổ chức các mô hình du lịch sinh thái như tham quan vườn trái cây đặc sản, lưu trú nghỉ dưỡng… Từ đó thu hút nguồn khách du lịch lớn đổ về địa phương, thúc đẩy kinh tế nông thôn tăng trưởng.
Thách thức và lưu ý
Bên cạnh tác động tích cực, những thách thức lớn nhất khi bắt đầu áp dụng các chính sách đất mới là:
- Tình trạng xây dựng trái phép công trình ở: Ở nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, rất nhiều trường hợp xây farmstay, nhà tạm nhưng thực tế là để ở chứ không phục vụ mục đích sản xuất. Để đánh giá sai phạm, cần đối chiếu nhiều giấy tờ, hợp đồng, nếu địa phương không giám sát chặt chẽ sẽ dễ bỏ qua.
- Kinh doanh phi nông nghiệp: theo Luật Đất đai 2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được sở hữu đất nông nghiệp. Điều này có thể gây ra tình trạng đầu cơ đất, mua đất để chờ đền bù giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, một số người có thể chạy theo lợi nhuận từ dịch vụ, du lịch và bỏ hẳn việc canh tác, khiến đất nông nghiệp bị sử dụng lệch khỏi mục đích ban đầu.
Để hạn chế tình trạng trên, cần quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích và cấp phép quy mô nhỏ. Có thể áp dụng công nghệ số như hệ thống GIS – hệ thống thông tin địa lý kết hợp với dữ liệu quản lý đất đai để giám sát việc sử dụng đất của người dân. Việc cấp phép sử dụng đất tại địa phương cũng cần minh bạch bằng cách số hóa quy trình xét duyệt và công khai chúng trên nền tảng trực tuyến.
Bên cạnh đó, cần hướng dẫn rõ thủ tục chấp thuận địa điểm và tiêu chí công trình cho từng địa phương. Do Luật được cập nhật liên tục, đôi khi người dân sẽ vô tình sai phạm vì chưa hiểu đúng và đủ. Họ cần biết rõ mình được xây gì, ở mức độ nào, cần chuẩn bị hồ sơ ra sao. Sự phối hợp từ người dân cũng là yếu tố quan trọng để quy trình quản lý rõ ràng, minh bạch.
Lời kết
Tóm lại, những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, đặc biệt là chính sách cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp đang dần mở ra cơ hội mới để người dân cải thiện thu nhập, phát triển kinh tế địa phương. Hy vọng sau khi đọc bài viết, bạn đã nắm được những điểm mới trong chính sách. Đừng quên theo dõi Mogi.vn để cập nhật thêm nhiều chính sách đất đai, kiến thức bất động sản hữu ích.
Nguồn: Thư viện Pháp luật, báo Lao Động, Bộ Tư pháp, Sblaw.
Có thể bạn quan tâm:
