Tín dụng bất động sản trong tình hình kinh té, bất động sản nhiều biến động như hiện nay luôn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Nếu các tổ chức tín dụng không làm tốt công tác thẩm định sẽ dẫn tới tình trạng nợ xấu bất động sản gia tăng khó kiểm soát.
“Thoáng” trong tín dụng bất động sản làm tăng tỉ lệ rủi ro
Thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại hiện nay chủ yếu dựa vào cho vay tài chính đầu tư bất động sản làm lợi bởi lãi suất cao, lợi nhuận lớn và mức đầu tư lớn. Theo đó, các ngân hàng thương mại bao trọn các dịch vụ cho vay từ nhà đầu tư cho tới người mua nhà với hàng loạt các chính sách cho vay nhanh, lãi suất ưu đãi..
Về mặt vĩ mô, tín dụng bất động sản thúc đẩy dòng tiền, luân chuyển hàng hóa, từ đó góp phần phát triển kinh tế. Chính vì vậy, các ngân hàng vẫn đẩy mạnh tín dụng bất động sản. Đi kèm với đó là sự linh hoạt, “nới lỏng” các điều kiện, khiến rủi ro gặp nợ xấu bất động sản tăng.
Những rủi ro về tìn dụng bất động sản có thể bắt nguồn từ những yếu tố sau:
- Về phía cán bộ tín dụng, họ phải nỗ lực tìm kiếm khách hàng, chạy theo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, đôi khi vì thế mà họ chấp nhận cả những khách hàng chưa thật sự tốt.
- Về phía các tổ chức tín dụng, họ muốn tăng quy mô tổng tài sản, chiếm thị phần nên đôi khi quá trình phê duyệt hợp đồng tín dụng “thoáng” hơn, cho đơn vị kinh doanh nhiều quyền hơn, nghĩa là phải chấp nhận rủi ro nhất định
- Về phía các nhà đầu tư, họ sẽ tìm đến tổ chức tín dụng có tỷ lệ cho vay cao, thủ tục thông thoáng.
Giải pháp giảm nợ xấu bất động sản
Thực tế, nếu các tổ chức tín dụng cần phải làm đúng quy trinh định giá, thẩm định giá thì tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng có độ an toàn cao vì có tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, việc phân biệt các mục đích khoản vay bất động sản sẽ giúp cho họ xác định và kiểm soát rủi ro tốt hơn.
Thông thường, lãi suất cho vay mua nhà để ở sẽ thấp hơn so với mục đích cho thuê, kinh doanh. Điều này cũng phản ánh tỉ lệ rủi ro trong từng trường hợp. Khi vay mua nhà để ở, người vay sẽ cân nhắc kỹ lưỡng, từ về việc lựa chọn dự án, chủ đầu từ đến khả năng trả của bản thân. Hơn nữa không người vay nào muốn phát sinh nợ xấu bất động sản để rồi bị đẩy ra khỏi chính ngôi nhà của mình. Như vậy phân khúc tín dụng cho vay mua nhà để ở có rủi ro không đáng ngại.
Tuy nhiên khi vay mua đầu tư thì lại khác. Họ có thể vay với mức vượt quá khả năng trả của mình chỉ với niềm tin có thể thu hồi vốn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng có năng lực tài chính tốt và việc tiêu thụ bất động sản không hề dễ dàng. Khi bán không được, người vay sẽ gặp rủi ro. Ngân hàng khi cho vay nhiều đối tượng khách hàng như vậy cũng sẽ dễ gặp nợ xấu bất động sản.
Tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu khởi sắc
Theo báo cáo dư nợ bất động sản của ngành ngân hàng giai đoạn 2007 – 2008 ở mức qúa cao khoảng từ 20-30% lên đến 57% vào năm 2007. Nguyên nhân là do ngân hàng rót rất nhiều vốn vào bất động sản, trong khi đó các nhà đầu tư sẵn sàng mua tài sản vượt quá khả năng chi trả với niềm tin bất động sản nhanh chóng tăng giá nên sẽ kiếm lời trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên sau khi đổ vỡ bong bóng bất động sản, nợ xấu bất động sản ở tăng cao, ngân hàng cũng trở nên thận trọng hơn khi đối với loại hình tín dụng này. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng đầu tư hơn. Họ thay đổi chiến lược kinh doanh, tính toán từng phân khúc để dễ dàng tiêu thụ. Như vậy rủi ro tín dụng bất động sản vẫn còn, nhưng không quá cao như trước.
Điều này thể hiện rõ qua các thông tin từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế – Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Theo báo cáo, tình hình nợ xấu bất động sản đã giảm mạnh từ 7.05 (năm 2013) đến nay còn 4.06%. Tính đến 31/07/2017, dư nợ bất động sản tăng khoảng 4% so với 31/12/2016. Trong đó, dòng vốn hướng vào lĩnh vực tiêu dùng về nhà mua để ở với mức tăng trưởng khoảng 11% so với năm 2016.
Như vậy tình hình tín dụng bất động sản đang dần trở nên ổn định, tăng trưởng theo hướng tích cực. Lúc này chính sách tín dụng thận trọng của nhà nước là cần thiết. Khi đó, người vay mua nhà để ở ít bị ảnh hưởng bởi quy định này, trong khi đó những nhà đầu tư năng lực yếu và người đầu cơ bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy thị trường bất động sản sẽ trở nên lành mạnh hơn.
Trần Thắng – Mogi.vn
