Mua bán nhà đất là hoạt động kinh tế mang đến thu nhập cao cho nhiều người. Nhưng không hẳn ai cũng nắm rõ thủ tục pháp lý trong việc mua bán nhà đất. Điều này dẫu ít hay nhiều cũng gây ảnh hưởng đến sự thuận lợi trong việc làm ăn. Hãy cùng Mogi lướt qua những quy trình, thủ tục cần lưu ý đối với hoạt động kinh doanh này.
Hợp đồng công chứng giữ vai trò rất quan trọng trong mua bán nhà đất. Đây là căn cứ pháp lý có hiệu lực và giá trị pháp lý. Được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
Hợp đồng công chứng là thứ chứng minh giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Khi nhận được hợp đồng công chứng: Bên mua đã có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ qua tên mình.
Cả bên mua và bán nên chú ý điều này: Từ đó thỏa thuận thời điểm giao nhận tiền, giấy tờ sổ đỏ gốc. Đây là vấn đề mang tính mấu chốt quyết định việc mua bán có thành công tốt đẹp.
Điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà đất
Căn cứ trên Bộ Luật đất đai 2013, dựa theo Điều khoản 188: Người sử dụng đất có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thỏa các điều kiện:
- Có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất. Giấy tờ đó phải còn giá trị hiệu lực.
- Đất không thuộc diện đang tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Có nghĩa chủ sở hữu đang không trong thời gian thi hành án, không bị pháp luật chế tài
Chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng nếu đất không đáp ứng đủ các điều kiện trên.
Mua bán nhà đất cần những hồ sơ gì?
- Một bộ hồ sơ dùng cho việc công chứng tại văn phòng công chứng nhà đất, gồm:
- Một phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch (phải theo mẫu có sẵn)
- Một bản hợp đồng dự thảo (có thể có hoặc không)
- Bản sao y công chứng giấy tờ tùy thân
- Bản sao y công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Những bản sao giấy tờ khác tùy theo quy định của từng địa phương
Mua bán nhà đất có cần hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất không?
Câu trả lời là có, khi mua bán nhà, mua bán đất, gia chủ cần chuẩn bị:
- Một bộ hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Một giấy chứng thực quyền sử dụng đất của gia chủ
- Những giấy tờ khác để bổ sung về mặt pháp lý: Hộ khẩu, chứng minh nhân dân sao y bản chính
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở: Có thời gian thực hiện tối đa 30 ngày. Tính từ ngày văn phòng chứng nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này sẽ không được tính vào thời gian thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ nhà.
Các trình tự, thủ tục phải thực hiện theo quy định pháp luật
Bên mua và bên bán cùng kí vào hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất. Tại văn phòng công chứng cấp quận huyện trở lên ở địa phương có đất.
Bước thứ nhất phải làm
Phải chuẩn bị những hồ sơ sau đây: Giấy chứng nhận chủ quyền của bên bán và những giấy tờ bổ sung thông tin pháp lý. Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu và giấy đăng ký kết hôn của hai bên; Trường hợp bên mua hoặc bên bán độc thân thì phải có giấy xác nhận của địa phương. Giấy ủy quyền nếu có người đứng rat hay mặt cho hai bên dàn xếp mua bán nhà đất.
Phần việc của người mua nhà
Người mua nhà đất thường là người phải đóng lệ phí trước bạ: Có thể đóng tại Chi cục thuế cấp quận, huyện; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đây cũng là người nộp hồ sơ kê khai. Đồng thời cũng có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hoàn thành hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là văn phòng thường được đặt tại UBND cấp quận, huyện. Bên mua hoặc bên bán nhà đất đều có thể nộp hồ sơ này. Lưu ý: Đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất; Trong hồ sơ đính kèm phải có bản vẽ sơ đồ diện tích đất, nhà ở đã được UBND cấp tỉnh xác nhận.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào hồ sơ đã nộp. Sau đó tiến hành các bước kiểm tra, so sánh và gửi thông tin về cơ quan thuế. Cơ quan thuế là nơi sẽ xác định nghĩa vụ tài chính của các bên theo quy định pháp luật hiện hành.
Trách nhiệm đóng thuế
Tiếp đến, cơ quan thuế sẽ gửi thông tin về cơ quan quản lí đất đai. Cơ quan quản lí đất đai sẽ gửi thông báo đến chủ nhà: Để chủ nhà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình.
Bước cuối cùng dành cho chủ nhà
Chủ nhà đất sẽ thực hiện bước cuối cùng: Nộp lại biên lai đóng thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lí đất. Tiếp đó nhận lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Các khoản lệ phí và thuế cần nộp cho cơ quan thuế
Lệ phí hay nói đầy đủ là lệ phí trước bạ. Đây là khoản tiền ấn định mà mỗi cá nhân, tổ chức phải chịu khi: Đi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với Nhà nước. Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh hoặc thành phố.
Thuế thu nhập cá nhân: Có thể tính bằng hai phương pháp sau đây:
- Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
- Thường được cơ quan thuế áp dụng trong trường hợp không thế xác định giá mua: Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Thông thường bên chuyển nhượng là bên sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng có thể tùy thep sự thương lượng của hai bên để xác định người thực hiện nghĩa vụ này.
Những quy định của pháp luật trong việc mua bán nhà đất
Nhà đất là những tài sản mang giá trị lớn. Vì vậy pháp luật quy định rất rõ trong vấn đề này để đẩm bảo quyền lợi cho song phương. Tránh trường hợp kiện cáo, tranh chấp và những hệ lụy về sau.
- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng: Theo quy định Bộ Luật nhà ở 2014, Điều 122.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải được công chứng, chứng thực: Quy định ở điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013.
Đây là những hợp đồng hết sức quan trọng nên cần có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp hợp đồng viết tay, tự thỏa thuận hoặc nói miệng không có giá trị pháp lý.
Đánh giá thị trường nhà đất các tỉnh lân cận TPHCM nửa đầu 2020
Từ sau tết, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã sụt giảm mạnh: Rõ rệt có thể thấy ở các tỉnh thành lân cận TPHCM, cụ thể như Bình Dương. Nhiều doanh nghiệp trên địa bàn với những dự án đang triển khai gần như tạm hoãn.
Trong tháng 2 hầu như không có dự án nào mở bán. Phải đến cuối tháng 3, thị trường mới có nguồn hàng triển khai trở lại. Không có nguồn hàng, doanh nghiệp không mặn mà làm thị trường, khách hàng cũng không hào hứng giao dịch.
Sau Tết gần 1 tháng, thị trường vẫn trầm lắng: Lượng khách hàng đi xem nhà đất giảm rõ rệt so với những năm trước đây. Một nguyên do là thị trường thiếu nguồn cung mới. Lý do thứ hai là tâm lí người mua bị tác động bởi dịch Covid-19. Ở một số khu vực có thông tin hạ tầng giao thông chuẩn bị triển khai cũng chững lại rõ rệt, không sôi động như trước Tết.
Cho tới nay, hoạt động mua bán nhà đất vẫn chưa có nhiều khởi sắc. Chủ đầu tư cũng đang tích cực tìm kiếm giải pháp. Giúp thị trường nhà đất vực dậy sau cơn khủng hoảng vì đại dịch. Mong là từ đây đến cuối năm có thể cải thiện phần nào.
Mua bán nhà đất TPHCM, tìm đâu những thông tin bổ ích?
Mogi là website môi giới nhà đất. Ở đây thường xuyên cập nhật những thông tin mới nhất, những kiến thức hữu ích nhất về bất động sản. Không chỉ là nhà đất TPHCM mà trên cả nước nói chung. Tại đây chúng tôi cung cấp những công cụ hỗ trợ tốt nhất cho việc: Môi giới, mua bán, định giá nhà đất.
Xem thêm những bài viết liên quan tại:
Mua bán nhà đất và xu hướng tăng giá tại TP Hồ Chí Minh năm 2020
Mua bán nhà đất an toàn hơn với 5 điều kiện này!
Bảo Nghi – Content Writer
