Kinh nghiệm xây nhà xưởng cho thuê: Những yếu tố cần biết trước khi đầu tư

Kinh doanh nhà xưởng cho thuê đang trở thành một trong những kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng để đạt lợi nhuận cao thì nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Từ khâu lựa chọn vị trí, thiết kế, lập kế hoạch chi phí cho đến quản lý vận hành đều phải tính toán hợp lý. Dưới đây là những kinh nghiệm xây nhà xưởng cho thuê giúp bạn triển khai dự án hiệu quả và hạn chế rủi ro.

Tiềm năng đầu tư nhà xưởng cho thuê hiện nay

Thị trường nhà xưởng cho thuê hiện đang rất sôi nổi, nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và nhu cầu sản xuất ngày càng tăng. 

Thị trường và nhu cầu hiện tại

Trong những năm gần đây, thị trường nhà xưởng cho thuê tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhờ sự bùng nổ của công nghiệp và logistics. Theo báo VNEconomy, tỷ lệ lấp đầy các kho xưởng xây sẵn đạt khoảng 80%, cho thấy nhu cầu thuê luôn ở mức cao trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Giá thuê cũng liên tục tăng, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt với cảng biển, sân bay và các tuyến giao thông huyết mạch. Song song đó, làn sóng dịch chuyển sản xuất từ các quốc gia khác sang Việt Nam, cộng hưởng với sự phát triển nhanh của thương mại điện tử, đã tạo ra nhu cầu lớn đối với kho bãi và xưởng sản xuất. 

Các ngành nghề như thương mại điện tử, logistics, điện tử, linh kiện, dệt may, giày da, chế biến thực phẩm và công nghiệp ô tô đều nằm trong nhóm có nhu cầu thuê nhà xưởng cao. Đặc biệt, mô hình nhà xưởng xây sẵn, đa chức năng, đáp ứng tiêu chuẩn hiện đại về PCCC và xử lý nước thải đang ngày càng được ưa chuộng vì giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động.

Xem thêm: Bất động sản công nghiệp là gì? Vai trò và đặc điểm chi tiết

Ưu điểm và rủi ro khi đầu tư

Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp. Sự bùng nổ của các Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp đã khiến xu hướng đầu tư nhà xưởng cho thuê ngày càng được nhiều người quan tâm. Đây là một phân khúc bất động sản công nghiệp có tiềm năng sinh lời cao nhưng cũng tồn tại không ít thách thức.

• Ưu điểm: Dòng tiền ổn định, tiềm năng tăng giá bất động sản, nhu cầu cao
• Rủi ro: Vốn đầu tư lớn, rủi ro pháp lý, biến động thị trường, cạnh tranh, pháp lý phức tạp

Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận

Để đảm bảo hiệu quả sinh lời, việc đầu tư nhà xưởng cho thuê cần được tính toán trên nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây là các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận mà nhà đầu tư cần quan tâm:

• Vị trí: Nhà xưởng nằm gần các tuyến giao thông chính, cảng biển, sân bay hay các khu công nghiệp lớn thường được cho thuê với mức giá cao hơn. 
• Quy mô và diện tích: Diện tích nhà xưởng càng linh hoạt, dễ chia nhỏ hay kết hợp, thì càng phù hợp với nhiều loại hình doanh nghiệp. 
• Chất lượng xây dựng: Một nhà xưởng có thiết kế vững chắc, hệ thống PCCC đạt chuẩn, sàn chịu tải tốt, điện nước ổn định và môi trường làm việc an toàn sẽ tạo lợi thế cạnh tranh lớn. Đặc biệt, các doanh nghiệp FDI thường ưu tiên thuê những cơ sở hạ tầng đạt chuẩn quốc tế.
• Chiến lược khai thác cho thuê: Việc định giá phù hợp, đưa ra thời hạn thuê linh hoạt và xác định đúng đối tượng khách hàng mục tiêu sẽ quyết định trực tiếp đến lợi nhuận. Ngoài ra, dịch vụ hỗ trợ đi kèm như bảo trì, an ninh hay chia nhỏ diện tích thuê cũng giúp tăng khả năng giữ chân khách hàng.

Kinh nghiệm xây nhà xưởng cho thuê hiệu quả

Để nhà xưởng nhanh chóng có khách và mang lại lợi nhuận ổn định, nhà đầu tư nên tham khảo qua một số kinh nghiệm xây nhà xưởng dưới đây.

Xác định mục tiêu, ngân sách đầu tư

Trước khi bắt tay xây dựng nhà xưởng cho thuê, nhà đầu tư cần phải làm rõ là mục tiêu dự án và ngân sách. Cụ thể:

• Xác định mục tiêu lợi nhuận & thời gian hoàn vốn: Bạn cần tính xem lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu, sẽ thu hồi vốn sau bao lâu, từ đó xác định quy mô đầu tư, chất lượng xây dựng và giá thuê phù hợp.
• Lập kế hoạch tài chính chi tiết: Tính rõ phần vốn tự có, phần sẽ vay ngân hàng nếu cần, chi phí lãi suất, chi phí phát sinh để tránh bị hụt dòng tiền khi dự án thực hiện.

Xác định đối tượng cho thuê mục tiêu

Không phải nhà xưởng nào cũng phù hợp với mọi loại hình sản xuất. Vì vậy, trước khi xây dựng, nhà đầu tư cần xác định rõ đối tượng khách thuê mục tiêu để có thiết kế hợp lý và thu hút doanh nghiệp đến thuê ngay khi công trình hoàn thiện. Việc định hình khách thuê còn giúp chủ đầu tư chuẩn bị đúng hồ sơ pháp lý, giấy tờ cần thiết nhằm hỗ trợ quá trình ký hợp đồng thuận lợi hơn.

Khảo sát vị trí xây dựng

Một trong những yếu tố quyết định đến hiệu quả đầu tư nhà xưởng cho thuê chính là vị trí xây dựng. Vị trí thuận lợi không chỉ giúp thu hút nhiều doanh nghiệp tìm thuê mà còn góp phần nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.

• Lựa chọn vị trí đắc địa: Ưu tiên những khu đất có giao thông kết nối thuận tiện, nằm gần các trục đường lớn, cảng, sân bay hoặc ga đường sắt. Hạ tầng kỹ thuật cần được đồng bộ với điện, nước, viễn thông đầy đủ. Đặc biệt, nhà xưởng nên tọa lạc gần các khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc cụm dân cư đông đúc để dễ dàng tiếp cận nguồn nhân công và khách hàng tiềm năng.
• Kiểm tra quy hoạch và pháp lý đất đai: Trước khi xây dựng, cần xác định rõ mục đích sử dụng đất có phù hợp cho hoạt động sản xuất – kinh doanh hay không. Đồng thời, phải rà soát kỹ giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết khu vực… để tránh rủi ro về sau. 

Lập dự toán chi phí chi tiết

Trong quá trình đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê, bạn nên lập dự toán chi phí chi tiết gồm: chi phí đất, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý và giấy phép, chi phí vận hành ban đầu cũng như một khoản chi phí dự phòng cho các phát sinh. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng này sẽ giúp dự án vận hành suôn sẻ và hạn chế rủi ro tài chính.

Hoàn tất thủ tục pháp lý ban đầu

Để dự án xây dựng nhà xưởng cho thuê được triển khai thuận lợi, chủ đầu tư cần hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý ngay từ đầu. Các loại giấy tờ quan trọng bao gồm: giấy phép đầu tư, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) và giấy phép xây dựng. 

Thiết kế nhà xưởng cho thuê

Thiết kế nhà xưởng phù hợp sẽ giúp nâng cao giá trị và hiệu quả khai thác của nhà xưởng. Bản thiết kế nhà xưởng cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật. Cụ thể, công trình phải đảm bảo khả năng chịu lực tốt, có hệ thống thông gió và chiếu sáng tự nhiên, chống nóng hiệu quả, đồng thời được xây dựng bằng kết cấu thép tiền chế hoặc bê tông cốt thép để tăng độ bền.

Bên cạnh đó, thiết kế cũng cần tối ưu hóa không gian, nhằm phục vụ đa dạng mục đích thuê. Việc bố trí linh hoạt, dễ dàng phân chia hoặc gộp không gian sẽ giúp nhà xưởng phù hợp với nhiều loại hình sản xuất. Ngoài ra, nên tích hợp thêm khu vực văn phòng hoặc showroom nhỏ để đáp ứng nhu cầu vận hành và trưng bày sản phẩm của doanh nghiệp.

Xem thêm: Bảng Tính Đơn Giá Chi Phí Xây Dựng Nhà Xưởng Từ A – Z

Chọn phương án đầu tư phù hợp

Tùy vào mục tiêu và khả năng tài chính, nhà đầu tư cần lựa chọn loại hình nhà xưởng phù hợp để khai thác cho thuê hiệu quả. Hiện nay, một số mô hình phổ biến được thị trường ưa chuộng gồm: nhà xưởng tiêu chuẩn phục vụ sản xuất thông thường, nhà xưởng cao tầng, kho lạnh dành, kho tự động,… 

Lưu ý khi thi công nhà xưởng

Thi công là giai đoạn then chốt trong quá trình xây dựng nhà xưởng cho thuê, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức chuyên môn hoặc lựa chọn được đơn vị thi công uy tín. Để quá trình thi công diễn ra hiệu quả và an toàn, chủ đầu tư nên lưu ý một số điều dưới đây.

• Nghiên cứu tiêu chuẩn nhà xưởng chung để đưa ra thiết kế phù hợp với nhu cầu thị trường.
• Lựa chọn vật liệu xây dựng phù hợp, tìm đối tác thi công có năng lực và kinh nghiệm, đồng thời nên tham gia giám sát để kiểm soát chi phí phát sinh.
• Chú trọng phần nền móng, đặc biệt với nền đất yếu cần gia cố kỹ lưỡng. Sau khi hoàn thiện nền bê tông, có thể phủ sơn epoxy hoặc chà láng bề mặt để tăng độ bền và hạn chế bụi. 
• Tính toán và thiết kế hệ thống cột và kèo thép, vừa tiết kiệm chi phí vừa đảm bảo độ vững chắc của công trình.

Xác định diện tích nhà xưởng

Mỗi doanh nghiệp có nhu cầu về sử dụng diện tích nhà xưởng khác nhau, vì vậy nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng ngay từ khâu xây dựng. Hiện nay, thị trường phổ biến nhiều hình thức cho thuê như tính theo mét vuông hoặc theo khối lượng lưu trữ, tùy theo đặc thù ngành nghề. Do đó, việc xác định rõ phương án cho thuê ngay từ đầu sẽ giúp bạn thiết kế và quy hoạch diện tích xưởng hợp lý hơn.

Xác định giá cho thuê

Giá cho thuê nhà xưởng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích đi kèm và chất lượng cơ sở vật chất. Do đó, nhà đầu tư cần căn cứ vào hiện trạng thực tế của công trình để đưa ra mức giá phù hợp. Bên cạnh đó, chủ đầu tư nên tham khảo giá thuê nhà xưởng trên thị trường và mức giá của các đối thủ trong khu vực để đưa ra một mức giá cạnh tranh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể áp dụng chính sách ưu đãi như giảm giá hoặc miễn phí thuê trong tháng đầu để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, về lâu dài vẫn cần xây dựng một mức giá chuẩn, ổn định và hợp lý để áp dụng xuyên suốt hợp đồng, đảm bảo lợi ích bền vững cho cả hai bên.

Thời gian thuê nhà xưởng

Trong lĩnh vực cho thuê nhà xưởng, khách thuê dài hạn luôn mang lại lợi ích ổn định hơn so với khách thuê ngắn hạn. Thông thường, doanh nghiệp thuê xưởng làm kho chứa hàng sẽ ký hợp đồng ngắn. Các doanh nghiệp thuê xưởng để sản xuất sẽ gắn bó lâu hơn do chi phí vận chuyển và lắp đặt máy móc khá lớn, khó thay đổi thường xuyên.

Dịch vụ đi kèm khi cho thuê

Những dịch vụ đi kèm khi cho thuê sẽ giúp tăng tính cạnh tranh, dễ dàng thu hút khách thuê và nâng cao giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư có thể bổ sung thêm các tiện ích như: dịch vụ vận chuyển và bốc dỡ hàng hóa, quản lý kho bãi, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, để tránh phát sinh mâu thuẫn sau này, nhà đầu tư cần trao đổi và thống nhất rõ ràng với khách thuê ngay từ khi ký hợp đồng.

Hợp đồng cho thuê rõ ràng

Hợp đồng là nơi đảm bảo quyền lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê nhà xưởng. Vì vậy, chủ đầu tư nên soạn thảo hợp đồng chi tiết, rõ ràng và cụ thể với các hạng mục chính sau:

• Tiền đặt cọc: Thông thường từ 3 tháng, có thể thay đổi theo thỏa thuận nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng, tránh thỏa thuận miệng.
• Giá thuê và thanh toán: Nêu chi tiết mức giá, cách tính, phương thức, thời hạn thanh toán và điều khoản phạt nếu chậm trễ.
• Cam kết về hàng hóa: Yêu cầu bên thuê cam kết không sản xuất, tàng trữ hàng hóa cấm, đồng thời bên cho thuê cần kiểm tra ngành nghề được phép trong khu công nghiệp (nếu có).
• Thời hạn và điều chỉnh giá thuê: Ghi rõ thời gian thuê, tỷ lệ tăng giá định kỳ và các chi phí dịch vụ kèm theo như điện, nước, xử lý rác thải, bảo trì.
• Nghĩa vụ và trách nhiệm: Xác định quyền và nghĩa vụ của hai bên, kèm điều khoản về thanh lý hợp đồng và xử lý các tình huống phát sinh.

Quản lý và vận hành nhà xưởng sau khi xây dựng và cho thuê

Việc xây dựng và ký kết hợp đồng cho thuê chỉ là bước khởi đầu, để dự án nhà xưởng cho thuê hoạt động hiệu quả và bền vững, chủ đầu tư cần chú trọng khâu quản lý và vận hành. Cụ thể:

• Thường xuyên kiểm tra, sửa chữa nhằm duy trì chất lượng công trình và kéo dài tuổi thọ nhà xưởng.
• Quản lý hệ thống PCCC, camera giám sát, kiểm soát ra vào để đảm bảo môi trường sản xuất an toàn.
• Giải quyết sự cố hoặc mâu thuẫn giữa các bên để tránh ảnh hưởng đến hoạt động thuê.
• Đầu tư thêm hạ tầng, dịch vụ hoặc cải tạo khi cần thiết để giữ chân khách thuê và tăng sức cạnh tranh.

Trên đây là những kinh nghiệm xây nhà xưởng cho thuê quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm trước khi triển khai dự án. Việc lựa chọn vị trí, thiết kế đạt chuẩn, quản lý chi phí và hợp đồng minh bạch sẽ giúp bạn tối ưu lợi nhuận, hạn chế rủi ro. Nếu bạn đang cần thuê hoặc đăng tin cho thuê nhà xưởng, thì hãy truy cập ngay Mogi.vn nhé.

Nguồn tham khảo: VNEconomy, Cafeland

Xem thêm:

• Bỏ Túi 7 Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Nền Đảm Bảo Sinh Lời Hiệu Quả
• Đất nền dự án và lựa chọn cho nhà đầu tư khi mua đất nền dự án TPHCM 

Câu hỏi thường gặp