Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp để có thể chuyển đổi thành đất thổ cư? Doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không? Đất ruộng có bán được không? Thông qua bài viết dưới đây, Mogi sẽ chia sẻ ngay cho bạn những thông tin hữu ích liên quan đến mua bán đất nông nghiệp cũng như thủ tục sang nhượng đất nông nghiệp chuẩn xác nhất hiện nay.
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất sào mà Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng và các hoạt động tương tự. Đây là nguồn tài nguyên sản xuất chủ yếu, đồng thời cũng là một phần quan trọng của nguồn lao động, đặc biệt không thể thiếu của ngành nông – lâm nghiệp.
Những loại đất nông nghiệp được quy định tại Luật đất đai 2013 bao gồm có:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, lâu năm.
- Đất nông nghiệp dùng trong chăn nuôi.
- Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
Vậy đất nông nghiệp có mua bán được không? Có một điều mà bạn cần nắm rõ đó là tất cả hình thức đất này đều không được mua bán theo nhu cầu của bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp nào (trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch hoặc đã được Nhà nước phê duyệt).
Trong trường hợp nếu cố tình mua bán đất trồng cây lâu năm hoặc các loại đất liên quan đến nông nghiệp và bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện thì chắc chắn đối tượng đó sẽ bị áp dụng những chế tài khác nhau để buộc giao nộp lại tài sản này cho Nhà nước.
Vậy nếu được Nhà nước cho phép thì khi mua đất nông nghiệp có sổ đỏ không? Thì câu trả lời sẽ là có, bởi vì theo khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ đất nông nghiệp) cho người dân trong các trường hợp sau đây:
- Đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
- Người thuê và sử dụng đất được Nhà nước cấp.
- Được nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng đất.
- Tách thửa hoặc hợp thửa.
Quy định pháp luật về đất nông nghiệp
Ở thời điểm hiện tại thì có rất nhiều văn bản quy định pháp luật về đất nông nghiệp cũng như quản lý về vấn đề mua bán đất nông trường Việt Nam vô cùng chi tiết. Một số văn bản mà bạn có thể tham chiếu liên quan đến bất động sản gồm:
- Luật Đất đai 2013: Đây là văn bản pháp luật quy định về quyền quản lý, sử dụng, mua bán đất đai. Đây được xem là “xương sống” của tất cả những văn bản hiện hành liên quan đến đất, bao gồm cả chuyển nhượng đất nông nghiệp và các loại đất khác .
- Nghị định và quyết định của Chính phủ: Để chi tiết hóa các nội dung trong luật đất đai thì các nghị định và quyết định được ra đời để làm cụ thể hơn các điều khoản trong Luật đất đai. Đồng thời điều chỉnh, bổ sung các quy định chi tiết về quản lý, sử dụng và điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp thành đất thổ cư,...
- Văn bản hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn: Các văn bản này giúp người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng xác định loại đất, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và các vấn đề liên quan khác.
Xem thêm: Mua Bán Đất Nông Nghiệp TPHCM Chính Chủ, Thủ Tục Nhanh Chóng
Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không?
Sau đây là một số ưu điểm và nhược điểm của việc mua bán đất ở nông thôn. Từ đó bạn sẽ có thể quyết định được có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không?
Ưu điểm
So với đất thổ cư, giá đất ruộng hoặc đất nông nghiệp thường có rẻ hơn rất nhiều. Song đó điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng tương đối đơn giản hơn. Chỉ cần đáp ứng được diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định và có giấy chứng nhận quyền sử dụng cũng như đảm bảo khu vực này sắp được quy hoạch là đã có thể chuyển đổi mục đích. Vì vậy khá nhiều người đã chuyển hướng đầu tư vào loại đất này để sinh lời.
Nếu nhà đầu tư mua đất ruộng (hay đất nông nghiệp) và thành công trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư thì còn có thể tăng thêm lợi nhuận chênh lệch gấp nhiều lần. Điều này cho thấy việc đầu tư vào đất nông nghiệp được xem là một kênh “gà đẻ trứng vàng”.
Xem thêm: Đất nông nghiệp là gì? Chi phí chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư?
Nhược điểm
Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm tiền sử dụng đất, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Mặc dù chi phí chuyển đổi được quy định rõ ràng tại các điều khoản của Nghị định chính phủ, nhưng không thống nhất trong mọi trường hợp, gây khó khăn cho người mua trong việc xác định chi phí và dẫn đến sai sót khi dự trù.
Thêm vào đó, các khâu thẩm tra hồ sơ, xác minh tại địa phương trong quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường kéo dài. Vì thế mà có nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi phải chôn vốn quá lâu, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là loại đất được quy định để xây dựng các công trình nhà ở và các công trình khác liên quan đến sinh hoạt và sản xuất của con người. Đây là loại đất được Nhà nước quản lý và cấp quyền sử dụng cho cá nhân, tổ chức để sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, văn phòng, cửa hàng, công trình công cộng và các công trình dân dụng khác.
Có thể bạn quan tâm: Bán Đất Nông Nghiệp Việt Nam Giá Tốt
Đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất thổ cư khi nào?
Theo khoản 1 điểm D Điều 57 Luật Đất đai quy định rõ về việc để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) thì hộ gia đình và cá nhân phải được sự phê duyệt của Nhà nước và sự thông qua của Ủy ban nhân dân cấp huyện tại địa phương có đất.
Mặc dù Ủy ban nhân dân cấp huyện có đủ thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, nhưng lại không có toàn quyền quyết định mà phải tuân theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cũng như phải xem xét nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (sẽ được thẩm định sau khi nhận hồ sơ).
Giá trị của đất nông nghiệp sau chuyển đổi
Giá trị của đất nông nghiệp sau chuyển đổi thành đất thổ cư có thể tăng đáng kể. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến quyết định có nên đầu tư mua đất nông nghiệp của nhiều người. Một số nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá này, đó là:
- Mục đích sử dụng: Loại đất này thích hợp cho việc xây dựng các công trình nhà ở hoặc kinh doanh nên cũng làm cho giá trị sử dụng đất tăng lên.
- Cơ sở hạ tầng: Như đường giao thông, hệ thống điện, nước và viễn thông càng hiện đại thì giá trị của đất thổ cư càng tăng.
- Cung và cầu: Cuối cùng là do sự khan hiếm của đất thổ cư trong các khu vực đô thị nên việc tăng giá trị sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp chắc chắn sẽ xảy ra.
Xem thêm: Tham khảo giá nhà đất tại Hà Nội & Hồ Chí Minh
Các bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là quy trình quan trọng cần nhiều bước. Để quá trình chuyển đổi diễn ra suôn sẻ bạn cần đảm bảo làm đúng các bước sau đây:
Xem thêm: 1 công đất bao nhiêu tiền? 1 công đất vườn/ ruộng giá bao nhiêu?
Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Quá trình nộp hồ sơ và xác minh
Để có thể hoàn thành quá trình nộp hồ sơ và xác minh thì người dân cần phải trải qua 3 bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, người có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiện thành đất thổ cử sẽ nộp hồ sơn tại Phòng Tài nguyên & Môi trường. Cơ quan này sẽ tiến hành tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân không quá 3 ngày làm việc (trừ ngày lễ và thứ 7, chủ nhật).
Xem thêm: Đất trồng cây hàng năm khác là gì? Điều kiện chuyển đổi lên đất thổ cư
Bước 2: Cơ quan sẽ thẩm tra hồ sơ, yêu cầu nhà đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư sẽ tiến hành thực hiện các công việc sau:
- Phòng Tài nguyên & Môi trường: Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên & Môi trường tại UBND: Quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng đất và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai cũng như hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng hay nhà đầu tư: Tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Nhận kết quả
Ở bước cuối cùng thì nhà đầu tư sau khi đã thanh toán các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan thì sẽ đợi Phòng Tài nguyên & Môi trường phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản.
Xem thêm: Có nên mua đất trồng cây hàng năm không? Những lưu ý khi mua đất
Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn chỉnh hồ sơ trong thời gian không quá 03 ngày làm việc theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, cũng như các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện các loại thủ tục được quy định trong Điều này sẽ được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Xem thêm: Cho Thuê Nhà Đất Giá Rẻ, Tiện Nghi, Uy Tín, Cập Nhật Mới Nhất T3/2024
Các rủi ro nên lưu ý khi đầu tư đất nông nghiệp
Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư đất nông nghiệp thì trước khi tiến hành bỏ ra một số tiền để mua đất, đặc biệt là đất ruộng giá rẻ thì phải nắm rõ được một số điều cần thiết để hạn chế tình trạng bị lừa gạt gây “tiền mất tật mang”.
Đất thuộc diện cấm giao dịch
Điều đầu tiên đó chính là phải cẩn trọng việc chọn lựa đất, đặc biệt là mua bán đất rẫy giá rẻ vì loại đất này thường khó hoặc không được phép chuyển đổi sang đất thổ cư.
Nhà đầu tư cần phải lưu ý đến rủi ro mua phải đất bị cấm giao dịch theo quy định tại Điều 12 của Luật Đất đai 2013. Hành vi “sử dụng đất không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch và có thể gặp phải hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
Xem thêm: Kinh Nghiệm Mua Đất Từ A-Z Người Mới Đầu Tư Không Thể Bỏ Qua
Đất đang có tranh chấp
Đất tranh chấp theo định nghĩa trong Luật Đất Đai 2013 là” tình trạng mà hai hoặc nhiều bên có ý kiến khác nhau về quyền sở hữu hoặc quyền lợi liên quan đến một miếng đất cụ thể”.
Nguyên nhân có thể xuất phát từ sự thiếu minh bạch giữa các hồ sơ đăng ký đất hoặc tranh chấp về di sản đất đai. Nếu vướng vào các phi vụ này thì vô cùng rắc rối về tiền bạc, công sức và tài sản.
Do đó bạn nên tìm hiểu rõ “lai lịch” của miếng đất mà bạn đang dự tính mua để đảm bảo không rơi vào trường hợp đất tranh chấp. Vì nếu vô tình đầu tư vào đất có tranh chấp thì bạn sẽ gặp nhiều rủi ro không mong muốn như:
- Rủi ro pháp lý: Đất đang trong tình trạng tranh chấp có thể khiến cho quyền sử dụng đất của nhà đầu tư bị đe dọa. Việc giải quyết tranh chấp sẽ làm mất thời gian và công sức.
- Rủi ro tài chính: Việc đầu tư này chắc chắn gây ra rủi ro tài chính lớn do phải chi trả các khoản phí pháp lý và chi phí liên quan đến việc kiện tụng, tranh chấp.
- Rủi ro danh tiếng: Một dự án đất đang tranh chấp có thể ảnh hưởng đến danh tiếng của nhà đầu tư. Điều này làm mất lòng tin từ phía khách hàng và đối tác kinh doanh.
Xem thêm: Mua Bán Nhà Đất Việt Nam Cập Nhật Mới Nhất
Đất trong diện quy hoạch
Cuối cùng, một rủi ro mà bạn không nên bỏ qua đó là việc mua phải đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau khi tách thửa và nằm trong diện quy hoach. Điều này có thể dẫn đến tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do quy định về diện tích tách thửa tối thiểu cũng như giá bán ra không được như mong muốn, thậm chí có thể là lỗ.
Lời kết
Qua bài viết này, bạn đọc đã nắm rõ về vấn đề có nên đầu tư mua đất nông nghiệp ở thời điểm hiện tại hay không. Bên cạnh đó, Mogi cũng đã bật mí chi tiết thủ tục mua bán đất nông nghiệp và điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đừng quên thường xuyên theo dõi trang Mogi.vn để tìm đọc thêm nhiều bài viết hấp dẫn với các chủ đề như Ngày lễ, dự án nổi bật, lời khuyên,…
Tìm hiểu thêm:
- Mua bán đất nông nghiệp – cập nhật quy định mới nhất của pháp luật
- Bán Đất Nông Nghiệp Bình Dương Giá Rẻ, Vị Trí Đắc Địa
- Mua Bán Đất Vườn Đồng Nai Giá Rẻ, Đất Đai Màu Mỡ, Vị Trí Đẹp
