Dự thảo bảng giá đất Thanh Hóa 2026 có gì mới? Cập nhật xu hướng thị trường

Bảng giá đất là công cụ quản lý quan trọng của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, doanh nghiệp cũng như sự vận hành của thị trường bất động sản. Tỉnh Thanh Hóa đang xây dựng Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026, thay thế bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024.

Hiện nay, Bảng giá đất Thanh Hóa 2026 vẫn đang trong giai đoạn dự thảo, UBND tỉnh Thanh Hóa tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức và người dân trước khi trình Hội đồng nhân dân tỉnh xem xét, thông qua.

Luật Đất đai 2024 quy định việc đổi mới phương pháp định giá đất, yêu cầu bảng giá đất phải phản ánh sát hơn giá trị thực tế trên thị trường. Trên cơ sở quy định này, UBND tỉnh Thanh Hóa đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị quyết quy định Bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2026 trên địa bàn tỉnh. Việc xây dựng bảng giá đất mới nhằm:

• Minh bạch hóa thị trường bất động sản;
• Làm cơ sở thống nhất cho việc thu các khoản tài chính về đất đai;
• Phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo dự thảo Bảng giá đất Thanh Hóa 2026, việc xây dựng bảng giá đất được thực hiện trên cơ sở: 

• Thực hiện theo các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP;
• Thu thập và tổng hợp dữ liệu thị trường đất đai, gồm giá chuyển nhượng, giá đấu giá, giá cho thuê…, từ cơ sở dữ liệu gần nhất;
• Phân tích các yếu tố tự nhiên, xã hội, kinh tế như hạ tầng, quy hoạch, phát triển đô thị để làm cơ sở đề xuất giá cho từng vị trí;
• So sánh bảng giá hiện hành với giá giao dịch thực tế để điều chỉnh mức giá sát hơn với thị trường.

Những điểm mới quan trọng của bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì áp dụng ổn định trong thời gian dài như trước. Quy định này giúp giá đất do Nhà nước quy định kịp thời điều chỉnh theo biến động của thị trường.

Dự thảo bảng giá đất Thanh Hóa 2026 được xây dựng theo nguyên tắc thu thập dữ liệu giao dịch, khảo sát thực tế và điều chỉnh theo từng khu vực, đặc biệt tại các đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và các tuyến giao thông chính.

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bảng giá đất được xác định cụ thể theo:

• Khu vực, vị trí thửa đất;
• Tuyến đường;
• Mục đích sử dụng đất (đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…).

Trong quá trình xây dựng Bảng giá đất Thanh Hóa 2026, việc xác định khu vực giá đất là một bước pháp lý bắt buộc, được quy định rõ tại Điều 18 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Theo đó: 

Nguyên tắc chung

Khu vực giá đất được xác định theo đơn vị hành chính cấp xã và được chia theo các khu vực có đặc điểm, điều kiện phát triển khác nhau. Việc phân chia này giúp bảng giá đất phản ánh đúng điều kiện thực tế của từng địa bàn. 

Tiêu chí xác định khu vực

a. Đối với đất nông nghiệp: Xác định theo năng suất cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi tiêu thụ sản phẩm và điều kiện giao thông phục vụ sản xuất. Những khu vực có điều kiện sản xuất tốt hơn, gần thị trường tiêu thụ sẽ có khu vực giá cao hơn.

b. Đối với đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở, thương mại – dịch vụ, sản xuất kinh doanh)

Khu vực được phân chia theo các yếu tố:

• Điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội (giao thông, cấp điện, cấp nước, tiện ích);
• Vị trí địa lý, như khoảng cách đến trung tâm chính trị – kinh tế – thương mại;
• Khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất. 

Phân loại khu vực

• Khu vực 1: Có điều kiện kết cấu hạ tầng tốt nhất, vị trí trung tâm hoặc quan trọng về kinh tế – xã hội, khả năng sinh lợi cao nhất.
• Khu vực tiếp theo: Có điều kiện kém hơn khu vực liền kề trước đó, do đó giá đất tại khu vực này thấp hơn. Phân chia khu vực giá đất bắt buộc dựa trên tiêu chí cụ thể, trong đó hạ tầng và vị trí là nhân tố quyết định để bảng giá phản ánh sát thực tế.

Dưới đây là những khu vực đang có xu hướng biến động giá mạnh, dựa trên dữ liệu thị trường và nhận định từ các báo phân tích bất động sản tại Thanh Hóa:

• Thành phố Thanh Hóa: Là thủ phủ tỉnh, có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối giao thông thuận lợi, phát triển đô thị mạnh mẽ. Giá đất ở nội đô và các khu vực ven đô dự báo tăng ổn định do sức hút phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu đô thị hóa. 
• Sầm Sơn: Khu vực ven biển có du lịch phát triển, bất động sản ven biển hút nhà đầu tư. Giá đất tại các khu ven biển và gần trung tâm du lịch có xu hướng tăng nhẹ đến mạnh do hạ tầng dịch vụ, du lịch phát triển.
• Nghi Sơn: Nơi có khu kinh tế trọng điểm với các dự án công nghiệp, logistic và cảng biển. Do nhu cầu đất cho sản xuất, nhà ở và dịch vụ tăng, nên đất tại Nghi Sơn ghi nhận biến động tăng mạnh hơn mặt bằng chung.
• Bỉm Sơn: Khu vực có các khu công nghiệp và phát triển công nghiệp phụ trợ. Giá đất tại Bỉm Sơn đang có xu hướng tăng, phần lớn do nhu cầu nhà ở cho lao động và phát triển công nghiệp. 

Bảng giá đất mới từ năm 2026 được xây dựng theo hướng tiệm cận với giá thị trường hơn, phản ánh sát biến động giá thực tế và thay vì giữ nguyên nhiều năm như trước đây. Do đó, các khu vực có hạ tầng phát triển mạnh, quy hoạch đô thị rõ rệt, hoặc gần trung tâm thương mại dịch vụ lớn sẽ có biến động giá cao hơn, kéo theo chi phí tiền sử dụng đất, thuế, phí… cũng tăng theo.

Căn cứ Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), bảng giá đất được Nhà nước ban hành và áp dụng làm cơ sở trong các trường hợp sau:

• Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; khi hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Làm căn cứ tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm;
• Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế;
• Làm căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
• Làm căn cứ tính các khoản phí, lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Làm căn cứ xác định mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Làm căn cứ tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi tổ chức, cá nhân gây thiệt hại trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai;
• Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
• Làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
• Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
• Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định của pháp luật.

Ngoài vai trò pháp lý, bảng giá đất mới còn có tác động rộng hơn đến đời sống người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản:

• Khi giá đất trong bảng sát với giá thị trường, các khoản phải nộp về đất (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường…) gần sát thực tế, giúp giảm chênh lệch so với giao dịch thực tế nhưng cũng có thể kéo theo chi phí pháp lý cao hơn cho người dân và doanh nghiệp trong các thủ tục như sang tên, chuyển mục đích, cấp sổ đỏ.
• Bảng giá đất gần thị trường còn được dùng để tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án và ảnh hưởng đến giá bán nhà, chi phí đầu vào của dự án bất động sản

Hiện nay, bảng giá đất Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế tại Thanh Hóa. Điều này do bảng giá đất không được cập nhật thường xuyên, dẫn đến không phản ánh kịp biến động thị trường bất động sản. Các khu vực như TP Thanh Hóa, Sầm Sơn, Nghi Sơn, và Bỉm Sơn đang có giá đất giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều so với giá Nhà nước, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển mạnh mẽ.

Nguyên nhân chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường

Từ năm 2026, giá đất tại các khu vực đô thị như TP Thanh Hóa và các khu kinh tế ven biển như Sầm Sơn, Nghi Sơn, Bỉm Sơn dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh. Đặc biệt, những khu vực này sẽ chứng kiến sự gia tăng giá trị đất do đô thị hóa, phát triển hạ tầng và sự đầu tư mạnh mẽ vào các khu công nghiệp, du lịch. Việc bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm giúp giá Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường, nhưng chênh lệch vẫn có thể tồn tại trong giai đoạn đầu do sự phát triển nhanh chóng của các khu vực này.

Khi tìm kiếm nhà đất Thanh Hóa, sự minh bạch trong thông tin và mức giá hợp lý luôn là yếu tố quan trọng đối với người mua và người bán. Để đảm bảo mua bán an toàn và có giá tốt, nền tảng Mogi.vn là một kênh tham khảo rất hữu ích. Đây là nơi cung cấp thông tin bất động sản Thanh Hóa minh bạch, cập nhật thường xuyên và chính xác về thị trường, giúp người dùng dễ dàng so sánh giá cả, tìm kiếm các dự án phù hợp và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.

Mogi.vn không chỉ cung cấp thông tin nhà đất, mà còn hướng dẫn thủ tục và những thông tin cần thiết về bảng giá đất, điều kiện pháp lý liên quan. Nhờ vào các tính năng tìm kiếm thông minh, người dùng có thể dễ dàng tìm thấy các môi giới uy tín và những cơ hội giao dịch tiềm năng tại Thanh Hóa.

Lời kết

Như vậy, bài viết đã cung cấp cái nhìn tổng quan về dự thảo bảng giá đất Thanh Hóa 2026, đồng thời giới thiệu các kênh thông tin hữu ích như Mogi.vn để người mua và người bán có thể nắm bắt được các thông tin thị trường bất động sản minh bạch, chính xác. Đây chỉ là thông tin dự thảo và còn có thể thay đổi khi có công bố chính thức. Vì vậy, khuyến nghị bạn nên theo dõi thường xuyên và cập nhật thông tin mới để có quyết định đầu tư chính xác.

Nguồn tham khảo: Thư viện Pháp Luật

Xem thêm các bài viết liên quan khác:

• Dự thảo bảng giá đất Nghệ An 2026: Những thay đổi cần biết
• Dự thảo bảng giá đất Ninh Bình 2026: Những thay đổi đáng chú ý
• Dự thảo bảng giá đất Hưng Yên 2026: Tác động và thay đổi mới nhất