Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là gì? Thực trạng hiện nay ra sao?

Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê phản ánh mức độ khai thác và hiệu quả sinh lời của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng, căn hộ và mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam liên tục thay đổi, chỉ số này càng trở nên đáng chú ý. Bài viết dưới đây, Mogi sẽ mang đến cái nhìn tổng quan về thực trạng và xu hướng của thị trường cho thuê, đồng thời gợi ý những hướng đi giúp giảm tỷ lệ bỏ trống trong thời gian tới.

Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là gì?

Tỷ lệ bỏ trống (Vacancy Rate) trong bất động sản cho thuê (bao gồm các loại hình như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, mặt bằng bán lẻ) là tỷ lệ phần trăm diện tích hoặc số lượng bất động sản chưa được cho thuê so với tổng nguồn cung. Chỉ số này thường được tính theo thời gian hoặc đơn vị cho thuê (m², căn, tòa nhà…).

Một vacancy rate thấp cho thấy nhu cầu thuê cao, thị trường sôi động và có lợi cho chủ sở hữu, trong khi tỷ lệ cao phản ánh sức cầu yếu hoặc mức độ cạnh tranh lớn giữa các dự án.

Vai trò của chỉ số này đặc biệt quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả khai thác bất động sản. Đối với nhà đầu tư, tỷ lệ bỏ trống là căn cứ để nhận diện xu hướng thị trường, dự báo nhu cầu tại từng khu vực, đồng thời hỗ trợ định giá tài sản và xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp.

Nếu tỷ lệ bỏ trống duy trì ở mức cao trong thời gian dài, giá trị bất động sản có thể giảm, chi phí vận hành và bảo trì tăng lên. Ngược lại, tỷ lệ bỏ trống thấp giúp duy trì dòng tiền ổn định, tăng giá trị tài sản và thể hiện “sức khỏe ổn định” của thị trường.

Cách tính tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê

Việc tính toán tỷ lệ bỏ trống không chỉ đơn giản mà còn mang tính ứng dụng cao, giúp các bên liên quan nắm bắt tình hình thực tế. Công thức tính tỷ lệ bỏ trống cơ bản là: 

Ngoài ra, có thể tính dựa trên thời gian: 

Ví dụ minh họa: 

VD1: Nếu một tòa nhà có tổng diện tích 1.000 m² cho thuê, trong đó 200 m² bỏ trống, thì tỷ lệ bỏ trống = (200 / 1.000) x 100% = 20%.

VD2: Một căn hộ bị trống 28 ngày trong năm (365 ngày), tỷ lệ = (28 / 365) x 100% ≈ 7,7%.

Ứng dụng thực tế:

• Chủ đầu tư sử dụng để thấy được hiệu suất cho thuê – nếu tỷ lệ bỏ trống cao, cần xem xét giảm giá thuê, tăng ưu đãi, cải thiện chất lượng hoặc nâng cấp tiện ích.
• Nhà quản lý dự án có thể dùng để so sánh giữa các tòa nhà trong hệ thống, để tối ưu hóa linh hoạt trong khai thác.
• Khách thuê hoặc nhà môi giới có thể dùng chỉ số này để đánh giá khả năng đàm phán, lựa chọn vị trí hay chất lượng phù hợp với ngân sách.

Tham khảo thêm: Xu hướng thuê mặt bằng kinh doanh trong hẻm: Giải mã nguyên nhân

Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê

Tỷ lệ bỏ trống không hình thành ngẫu nhiên mà chịu tác động từ nhiều yếu tố nội tại và ngoại cảnh. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư dự đoán và kiểm soát rủi ro, từ giá thuê đến hạ tầng và chất lượng tài sản.

Giá chào thuê bất động sản

Giá thuê quá cao so với mặt bằng thị trường khiến khách hàng e dè, dẫn đến tỷ lệ bỏ trống tăng. Số liệu từ Knight Frank cho thấy quý 3/2023, giá thuê hạng A tại TP.HCM giảm 2,2%, nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn tăng lên 18,2% do cạnh tranh từ nguồn cung mới. Đến năm 2025, tình hình tương tự với giá thuê trung bình 61 triệu/m² tại TP.HCM, cao hơn các tỉnh giáp ranh (33-38 triệu/m²).

Vị trí và kết nối hạ tầng

BĐS nằm ở trung tâm, gần metro, khu thương mại hoặc có hạ tầng giao thông hoàn thiện thường đạt tỷ lệ lấp đầy cao, do thuận tiện cho khách thuê và nâng cao giá trị sử dụng. Ngược lại, khu xa trung tâm, thiếu tiện ích, kết nối yếu dễ có tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê cao hơn. Tại TP.HCM, các khu mới như Thủ Thiêm hay quận 7 đang thu hút khách thuê, giảm vacancy rate so với khu vực cũ.

Chất lượng và tiện ích của bất động sản

Những tòa nhà cũ, chưa nâng cấp, thiếu yếu tố xanh và bền vững thường kém thu hút. Xu hướng năm 2025 cho thấy khách thuê ưu tiên văn phòng xanh, thân thiện môi trường theo báo cáo CBRE 2023-2025, khiến các dự án không đạt chứng chỉ xanh chịu áp lực lấp đầy lớn hơn.

Xem thêm: Xu hướng sống xanh của giới trẻ hiện nay: Làn sóng BĐS mới?

Thời gian và chính sách cho thuê

Hợp đồng linh hoạt, chính sách ưu đãi như miễn phí thuê ban đầu hoặc giảm giá thuê giúp thu hút khách nhanh hơn, giảm tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê. Ngược lại, điều khoản cứng nhắc hoặc giá thuê cao khiến chủ đầu tư khó đạt tỷ lệ lấp đầy mong muốn.

Thực trạng tỷ lệ bỏ trống BĐS cho thuê tại Việt Nam

Dựa trên các báo cáo cập nhật từ Knight Frank và CBRE, thị trường BĐS cho thuê Việt Nam năm 2025 cho thấy sự khác biệt rõ nét giữa TP.HCM và Hà Nội, cũng như giữa các loại hình văn phòng, căn hộ và thương mại.

Thị trường văn phòng TP.HCM

Theo báo cáo của Knight Frank, trong quý III/2025, tỷ lệ bỏ trống văn phòng hạng A tại thị trường thuê văn phòng TPHCM đạt 18,2%, còn hạng B ở mức 11,6% – mức cao nhất của phân khúc hạng A trong gần 12 năm qua. Cùng thời điểm, giá thuê văn phòng hạng A giảm 2,2% và hạng B giảm 0,2% so với quý trước (theo Báo Thanh Niên).

Dự báo của Knight Frank cho biết đến quý IV/2025, tỷ lệ trống có thể vượt 20% do nguồn cung mới tại khu vực Thủ Thiêm. CBRE cũng nhận định, riêng năm 2025, TP.HCM sẽ có thêm hơn 200.000 m² sàn văn phòng hạng A, chủ yếu là các toà nhà xanh tại Thủ Thiêm, khiến áp lực tăng tỷ lệ bỏ trống trở nên rõ rệt hơn.

Thị trường căn hộ cho thuê

Theo Savills Việt Nam (Q1/2025), tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường căn hộ cho thuê TP.HCM đạt khoảng 88%, tương ứng tỷ lệ bỏ trống khoảng 12%. Dù giá thuê tăng và nguồn cung mới hạn chế, nhưng nhiều căn hộ tại khu trung tâm vẫn bị bỏ trống nếu giá thuê vượt khả năng chi trả hoặc chất lượng không tương xứng với mức giá. Điều này cho thấy nhu cầu thuê vẫn tồn tại, song người thuê ngày càng cân nhắc về giá trị sử dụng và tiện ích.

BĐS thương mại và bán lẻ

Theo CBRE Việt Nam, tại khu trung tâm TP.HCM, tỷ lệ bỏ trống trung bình khoảng 6,5% ở tầng trệt và tầng 1 của các trung tâm thương mại – mức được xem là ổn định sau giai đoạn phục hồi hậu COVID-19. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại xa trung tâm hoặc nằm ở khu dân cư thưa thớt vẫn ghi nhận tỷ lệ bỏ trống tăng, do hành vi tiêu dùng thay đổi và sức mua suy giảm sau đại dịch.

Xem thêm: Xu hướng cho thuê BĐS năm 2025-2026 theo góc nhìn của chuyên gia

Ý nghĩa của tỷ lệ bỏ trống đối với nhà đầu tư

Tỷ lệ bỏ trống cao phản ánh mức độ rủi ro tài chính lớn đối với chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư. Khi diện tích cho thuê không được lấp đầy, doanh thu suy giảm, trong khi chi phí vận hành, bảo trì và thuế phí vẫn phải chi trả đều đặn. Điều này gây áp lực lên dòng tiền, đặc biệt với các dự án sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc vay ngân hàng, làm tăng nguy cơ mất cân đối tài chính.

Ngược lại, tỷ lệ bỏ trống thấp giúp duy trì dòng tiền ổn định và bền vững, tạo điều kiện tăng giá trị tài sản theo thời gian. Một dự án có tỷ lệ lấp đầy cao thường được đánh giá là an toàn, hiệu quả, từ đó trở nên hấp dẫn hơn đối với đối tác, nhà đầu tư hoặc quỹ đầu tư đang tìm kiếm cơ hội sinh lời ổn định.

Bên cạnh đó, tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê còn là chỉ số quan trọng được các ngân hàng, quỹ đầu tư và tổ chức phân tích tài chính sử dụng để định giá tài sản, ước tính lợi nhuận tiềm năng và đánh giá mức độ rủi ro đầu tư. Đây là cơ sở giúp họ xác định khả năng sinh lời cũng như độ bền vững của từng dự án trên thị trường.

Giải pháp giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê

Để duy trì hiệu quả khai thác và tối ưu lợi nhuận, việc giảm tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là mục tiêu quan trọng của mọi nhà đầu tư và đơn vị quản lý. Dưới đây là các giải pháp thực tiễn giúp cải thiện tỷ lệ lấp đầy và nâng cao sức cạnh tranh của dự án trên thị trường.

• Điều chỉnh giá thuê linh hoạt

Một trong những yếu tố then chốt là chính sách giá thuê phù hợp với từng khu vực và phân khúc. Chủ đầu tư cần thường xuyên so sánh mặt bằng giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven, giữa các tòa nhà hạng A, B, C để đưa ra mức giá cạnh tranh, hấp dẫn khách thuê. Trong giai đoạn tỷ lệ bỏ trống tăng, nhà quản lý có thể áp dụng chính sách ưu đãi như giảm giá, miễn phí dịch vụ, hoặc miễn phí tháng đầu tiên để thu hút khách thuê nhanh hơn và rút ngắn thời gian trống.

• Đầu tư nâng cấp chất lượng và yếu tố xanh

Chất lượng tòa nhà và tiêu chuẩn vận hành là hai vấn đề quan trọng quyết định đến khả năng lấp đầy dài hạn. Việc nâng cấp cơ sở vật chất, cải thiện hệ thống điều hòa, ánh sáng, và không gian xanh giúp nâng cao trải nghiệm của khách thuê. 

Đặc biệt, xu hướng “wellness office” – văn phòng thân thiện với môi trường đang ngày càng phổ biến. Theo CBRE, hơn 75% nguồn cung văn phòng mới tại TP.HCM từ quý 3/2023 đến 2025 là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh như LEED, WELL hoặc GreenMark, cho thấy nhu cầu lớn đối với những không gian làm việc lâu dài.

• Lựa chọn vị trí chiến lược

Vị trí và hạ tầng kết nối sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê. Các dự án nằm tại khu trung tâm hoặc khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng giao thông như Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức hay các vùng giáp ranh có kết nối tốt sẽ dễ dàng thu hút khách thuê. Những bất động sản gần tuyến metro, các trục đường chính hoặc khu tiện ích đồng bộ thường đạt tỷ lệ lấp đầy cao và duy trì giá thuê ổn định.

Xem thêm: Phân tích tác động của metro và hạ tầng mới đến giá nhà TP.HCM

• Đa dạng hóa loại hình khai thác

Để thích ứng với nhu cầu thị trường thay đổi, chủ đầu tư nên đa dạng hóa mô hình cho thuê. Việc chia nhỏ diện tích giúp tiếp cận nhóm khách thuê vừa và nhỏ, trong khi chuyển đổi công năng sang văn phòng linh hoạt, co-working space hoặc căn hộ dịch vụ ngắn hạn giúp tối ưu công suất sử dụng.

Bên cạnh đó, hợp đồng thuê linh hoạt về thời hạn, cùng chính sách hỗ trợ chi phí vận hành và tiện ích, sẽ giúp giảm rào cản và thu hút nhiều nhóm khách hàng hơn.

Theo Savills, giai đoạn 2025–2026 được kỳ vọng sẽ chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng trung bình khoảng 6% mỗi năm, nhờ sự phục hồi của nhu cầu thuê và tốc độ mở rộng nguồn cung chậm lại. Tỷ lệ bỏ trống văn phòng dự kiến giảm còn khoảng 8% từ năm 2025, sau khi đạt đỉnh gần 12% trong ngắn hạn.

Dù nguồn cung mới vẫn sẽ xuất hiện, đặc biệt tại các khu vực như Thủ Thiêm và Thành phố Thủ Đức, nhưng thị trường có thời gian hấp thụ tốt hơn, giúp cân bằng cung – cầu. Những dự án tập trung vào chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược sẽ có lợi thế rõ rệt.

Với tầm nhìn dài hạn, nhà đầu tư biết chọn vị trí phù hợp và chiến lược khai thác linh hoạt vẫn có nhiều cơ hội tăng trưởng khi thị trường chuyển dần từ giai đoạn cung vượt cầu sang trạng thái ổn định và bền vững hơn.

Lời kết

Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả khai thác và sức khỏe của thị trường bất động sản. Hy vọng bài viết đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về cách tính, các yếu tố ảnh hưởng cũng như giải pháp giảm vacancy rate hiệu quả. Để cập nhật thêm thông tin nhà đất và xu hướng mới nhất, bạn có thể tìm hiểu thêm những bài viết liên quan đến bất động sản tại Mogi.vn nhé.

Nguồn: Knight Frank Việt Nam, Báo Thanh Niên

Đọc thêm

• 6 Yếu tố hình ảnh khi cho thuê mặt bằng F&B nhất định phải biết
• Môi giới bất động sản cho Gen Z: Thị hiếu, cơ hội và thách thức
• Proptech là gì? Tìm hiểu xu hướng công nghệ bất động sản