Phân lô bán nền là gì? Hiện nay, nhu cầu về “An cư lạc nghiệp” ngày càng tăng cao, vì vậy mà việc phân lô để bán nền đang ngày càng trở nên phát triển mạnh. Vậy việc phân lô bán nền là như thế nào? Ưu và nhược điểm ra sao? Làm sao để có thể đầu tư một cách an toàn và tối ưu hóa lợi nhuận? Mời bạn cùng Mogi tham khảo ngay thông qua bài viết này!
Phân lô bán nền là gì?
Đầu tiên, Mogi sẽ làm rõ khái niệm về phân lô bán nền là gì? Nói một cách dễ hiểu đó là hình thức tách thửa đất đang sở hữu thành nhiều khu đất nhỏ hơn mục đích là dùng để bán, chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu mua. Đây là một thuật ngữ vô cùng gần gũi đối với những người ngành bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế thì việc phân lô bán nền này thường được sử dụng bởi các chủ đầu tư trong việc tách thửa đất trong các dự án đã được pháp luật cấp phép theo quy định.
Ngoài ra còn có một thuật ngữ cần phải giải thích để bạn đọc nắm rõ khái niệm đó là đất phân lô bán nền là gì? Thì hiểu theo một cách đơn giản nhất đất phân lô bán nền sẽ là một khu đất đã được xác nhận là sẽ quy hoạch thành từng lô cụ thể nhưng chưa được cho phép xây dựng. Sau khi tiến hành giao dịch mua – bán đất nền phân lô hoàn tất thì chủ sở hữu sẽ có đủ cơ sở để triển khai việc xây dựng công trình bất kỳ theo nhu cầu của bản thân.
Ưu và Nhược điểm của đất phân lô bán nền
Tiếp theo, Mogi sẽ chia sẻ thêm cho quý bạn đọc về những ưu và nhược điểm liên quan đến đất phân lô bán nền là gì đối với khía cạnh của người bán lẫn người mua. Mời bạn đọc cùng Mogi tiếp tục theo dõi bài viết.
Đối với người bán
Ưu điểm
- Không cần đòi hỏi quá nhiều về vốn đầu tư. Thông thường thì số vốn để bắt đầu dự án sẽ nằm trong khoảng xấp xỉ 1.5 tỷ đồng, các nhà đầu tư có đã có thể sở hữu cho mình một lô đất nằm ở khu vực ngoại ô thành phố
- Giá đất luôn luôn tăng thậm chí là sinh lời gấp đôi, gấp ba lần trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư cũng có thể an tâm phần nào
- Người bán có thể chọn lựa hình thức đầu tư như là lướt sóng hoặc lâu dài, xây dựng để ở hoặc mở dịch vụ cho thuê
- Dễ kiểm tra tính pháp lý và có thể mua bán trực tiếp hoặc từ xa
Nhược điểm
- Có nguy cơ bán lỗ hay không được giá như mong muốn do khu đất dính vào giải tỏa theo chính sách của Nhà nước
- Dễ bị người mua ép giá hơn
- Chi phí và thời gian để cấp phép cho việc phân lô tương đối lâu. Có thể là gần 1 năm mới có kết quả phê duyệt.
Đối với người mua
Vậy đối với người mua đất thì mặt tích cực và hạn chế của phân lô bán nền là gì? Cùng theo dõi ngay:
Ưu điểm
- Giá cả phải chăng, có thể lựa chọn linh hoạt trong cùng một thửa đất
- Có thể dùng để tạo thành của cải cho thế hệ sau (giá đất luôn tăng)
Nhược điểm
- Những dự án “ma” nhưng chủ đầu tư vẫn mở ra và thu tiền người mua như bình thường
- Khi vô tình mua phải lô đất “trái phép” thì rất khó để hoàn lại được số tiền đã bỏ ra
- Mua bán lô đất không chính chủ thì hợp đồng mua bán sẽ không có giá trị pháp lý và không thể dùng để kiện tụng khi xảy ra tranh chấp
Điều kiện để lập dự án phân lô bán nền
Dựa trên quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014 NĐ-CP và khoản 17 Điều 1 của Nghị định 148/2020 NĐ-CP, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đồng thời điều kiện để phân lô bán nền đất được xác định như sau:
- Quy hoạch đất: Đất phải được quy hoạch cho mục đích sử dụng nhà ở hoặc kinh doanh, tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Cấp phép sử dụng đất: Chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác liên quan.
- Đáp ứng yêu cầu kỹ thuật: Đất phải đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật, bao gồm mặt bằng phẳng, hệ thống thoát nước tốt và tuân thủ quy định an toàn kỹ thuật theo pháp luật về xây dựng.
- Cấp phép xây dựng hạ tầng: Trước khi phân lô bán nền, cần xây dựng hoặc có cấp phép hạ tầng cơ bản như đường, cống, cầu, điện, nước, theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Có phép bán nền: Chủ sở hữu phải có giấy phép bán đất hoặc giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện việc bán đất từ cơ quan có thẩm quyền.
- Tuân thủ quy định về đất đai: Việc phân lô bán nền phải tuân thủ các quy định về đất đai, bao gồm phân bổ đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
>>>Xem thêm: Cần Thơ có bao nhiêu quận huyện? Điểm nổi bật từng quận, huyện
Quy trình thủ tục xin dự án
Bước 1. Tìm kiếm quỹ đất, kiểm tra bản đồ quy hoạch
Nhà đầu tư bắt đầu việc tìm kiếm một mảnh đất phù hợp với những tiêu chí hay nhu cầu, điều kiện ngân sách cho phép và kiểm tra quy hoạch cấp quận/ huyện.
Bước 2. Lập hồ sơ xin quy hoạch
Sau khi đã chọn được miếng đất phù hợp thì sẽ tiến hành lập hồ sơ để thiết lập dự án theo quy hoạch 1/500 gồm có báo cáo nộp phòng Quản lý đô thị các cấp và lập bản quy hoạch tổng thể mặt bằng nộp trực tiếp tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp quận/huyện.
Bước 3. Chờ duyệt
Cơ quan có thẩm quyền sẽ bắt đầu kiểm tra, xem xét và duyệt hồ sơ quy hoạch 1/500 của người có nhu cầu xin dự án. Thông thường sẽ kéo dài từ 6 tháng đến tối đa là 1 năm.
Bước 4. Hoàn thiện hạ tầng
Sau khi đã hoàn thành việc nhận phê duyệt từ các cơ quan có thẩm quyền thì nhà đầu tư cần phải hoàn thiện các cơ sở hạ tầng, bao gồm:
- Xem xét các hạng mục hạ tầng công trình kỹ thuật và bắt đầu triển khai xây dựng theo quy định của Nhà nước
- Kết nối tất cả hạ tầng, đường cống thải, cấp nước, dẫn điện theo đúng những quy định đã được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền
- Tiến hành việc làm đơn đề nghị nhà nước nghiệm thu cũng như là bàn giao xây dựng hạ tầng
Bước 5. Hoàn thiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan
Đến chi cục Thuế tại địa phương để hoàn thành tất cả những khoản phí liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó thì có thể kiểm tra, đo đạc tách thửa đất sao cho hợp lý nhất và xin cấp phép tách thửa. Có thể sẽ mất từ 6 đến 8 tháng để được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
Bước 6. Công bố thông tin dự án, bán theo quy định của pháp luật
Bước cuối cùng đó là công bố và rao bán đấu giá dự án đất nền phân lô theo quy định của pháp luật hiện hành.
>>>Xem thêm: Quy Trình Mua Chung Cư Trả Góp Cực Chi Tiết Và Những Sai Lầm Cần Tránh
Kinh nghiệm khi đầu tư đất phân lô bán nền
Một số kinh nghiệm liên quan đến việc đầu tư về phân lô bán nền là gì? Đó là cần phải đảm bảo một số tiêu chí vô cùng quan trọng như:
Kiểm tra tính pháp lý của dự án
Ở thực trạng hiện nay thì báo chí tốn không ít giấy mực để cảnh báo người dân về hiện tượng phân lô bán nền trái phép diễn ra hằng ngày và ở rất nhiều địa phương. Điều này làm cho người mua không những cảm thấy mệt mỏi, tốn kém thời gian, tiền bạc mà còn ảnh hưởng đến việc hoàn lại tiền (nếu xảy ra kiện tụng), tiền đã giao nhưng đất lại không thấy đâu.
Chính vì thế kinh nghiệm đầu tiên mà Mogi muốn bạn đọc phải lưu tâm đó là kiểm tra tính pháp lý của dự án. Đừng chỉ nên nghe những lời hứa suông của người bán mà vô tình tạo cho bản thân một thế khó và làm hao tổn tâm trí, của cải.
Thông tin chủ đầu tư
Có một số trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư thật sự của dự án. Do đó để đảm bảo quyền lợi thì người mua nên cân nhắc lại việc mua lô đất này vì có rất nhiều kẻ xấu lợi dụng mọi thủ đoạn để có được lợi nhuận, thậm chí sẵn sàng bán những dự án “ma”.
Song đó thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ về người trực tiếp thực hiện giao dịch với mình có phải là người được chủ đầu tư ủy quyền hay không. Vì trên thị trường bất động sản hiện nay thì không phải hiếm việc cò đất sẽ đưa ra các thông tin thiếu minh bạch, không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra để phụ trách mọi giao dịch.
Tính pháp lý của dự án
Một số thông tin mà bạn cần phải yêu cầu người bán cung cấp một cách minh bạch và có xác thực bao gồm là:
- Quyết định phê duyệt dự án: Đây là quyết định chính thức của cơ quan nhà nước về phê duyệt dự án và giao đất cho các mục đích sử dụng cụ thể.
- Chứng nhận Quyền sử dụng đất: Đây được xem là giấy xác nhận quyền sử dụng đất, chứng tỏ rằng người sở hữu có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Giấy phép phê duyệt về việc phân lô bán nền: Được cấp bởi Ủy ban nhân dân tỉnh (hoặc cơ quan có thẩm quyền).
- Bản vẽ thi công phê duyệt: Mô tả các yếu tố liên quan đến thi công công trình trong dự án.
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Những tài liệu xác nhận rằng người sở hữu dự án đã thực hiện đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng: Văn bản xác nhận rằng cơ sở hạ tầng của dự án đã được xây dựng và hoàn thành theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
- Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: Đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Xem dự án có đang tranh chấp hoặc thế chấp không
Đầu tiên, hãy truy cập vào trang web của dự án để có thông tin chi tiết, hoặc liên hệ với các văn phòng đất đai để kiểm tra và kế đến thì vui lòng kiểm tra về thời hạn sử dụng đất hoặc tư vấn với ngân hàng để biết thông tin thêm. Đặc biệt, liên hệ với cư dân trong khu vực hoặc UBND địa phương là rất quan trọng để tránh mua vào dự án “ma” hoặc gặp phải vấn đề không mong muốn.
Kiểm tra tính sinh lời và thanh khoản của dự án
Ở phần cuối cùng, sau khi đã hiểu rõ được khái niệm về phân lô bán nền là gì thì Mogi sẽ hướng dẫn bạn một số mẹo để kiểm tra tính sinh lời và thanh khoản của dự án đầu tư này:
Vị trí
Sự lựa chọn vị trí đất phân lô bán nền có một yếu tố đặc biệt quan trọng. Vị trí kết nối tốt bao gồm: thuận tiện về giao thông và gần trung tâm của đô thị, có liên kết tốt với các tuyến đường chính như quốc lộ, đường vành đai, đường cao tốc, hoặc gần các tiện ích ngoại khu. Bằng cách chọn những khu vực có hạ tầng giao thông và kết nối tốt, bạn sẽ đảm bảo được giá trị sinh lời và tiềm năng tăng giá lớn cho đất nền trong tương lai.
>>>Xem thêm: KCN Lê Minh Xuân Bình Chánh và những thông tin chi tiết mới nhất
Kết cấu hạ tầng
Kiểm tra và quan sát trực tiếp tình trạng thực tế về kết cấu hạ tầng của lô đất là rất quan trọng. Bạn có thể kiểm tra xem liệu mảnh đất có bị ngập úng khi trời mưa hay không, cũng như quan sát lưu lượng xe tải và xe container đi qua khu vực để đảm bảo rằng không gây bụi và không ảnh hưởng đến giao thông của vùng đất.
Ngoài ra, tìm hiểu trên các trang web mua bán đất nền uy tín cũng là một cách để khảo sát thêm. Bạn nên xem xét tần suất hoạt động mua bán đất ở khu vực đó và tỷ suất sinh lời theo từng năm để có cái nhìn tổng quan về tiềm năng tăng giá của đất nền trong khu vực đó.
Định giá hợp lý
Bạn có thể tham khảo nhiều nhà môi giới khác nhau và thậm chí là trò chuyện với người dân địa phương khu vực mà bạn dự kiến mua đất phân lô bán nền. Điều này giúp bạn có cái nhìn tổng quan về ưu nhược điểm của từng khu vực và đưa ra đánh giá hợp lý về giá trị đất.
Việc thu thập nhiều thông tin sẽ giúp bạn thương lượng tốt hơn khi mua đất với mức giá hợp ngân sách hiện có của mình. Điều này là một trong những yếu tố quan trọng để đạt được tỷ suất sinh lời cao.
Hỗ trợ vay, trả góp
Hiện tại, có nhiều ngân hàng đang giới thiệu cho khách hàng nhiều gói hỗ trợ vay, trả góp trong việc mua đất phân lô với mức lãi suất vô cùng tương đối (tầm 11%/năm và thời hạn lên đến 20 năm. Bạn chỉ cần cân nhắc kỹ tiến độ thanh toán tiền cho ngân hàng một cách tối ưu nhất để không quá ảnh hưởng đến dòng tiền đang vận hành của mình.
>>>Xem thêm: Mễ Trì Hạ – khu đô thị đình đám tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Lời kết
Qua bài viết này, Mogi đã chia sẻ cho bạn đọc một cách vô cùng chi tiết về chủ đề phân lô bán nền là gì và những vấn đề xung quanh như quy trình, kiểm tra khả năng thanh khoản của dự án,… Hy vọng bạn đã có để bỏ túi cho mình một kiến thức mới hữu ích trong đời sống thường ngày. Đừng quên ghé trang Mogi.vn để tìm đọc thêm những bài viết với rất nhiều chủ đề khác nhau như phong thủy, tin tức bất động sản, luật nhà đất,… được đăng tải mỗi ngày.
