Kịch bản giá bất động sản 2026 đang trở thành tâm điểm chú ý khi thị trường bước vào giai đoạn nhiều biến số. Không ít người kỳ vọng giá sẽ giảm nhờ nguồn cung cải thiện, nhưng thực tế cho thấy tùy phân khúc và từng địa phương mà giá cả sẽ có chênh lệch khác nhau. Trong bài viết dưới đây, Mogi.vn sẽ dự báo 3 kịch bản bất động sản 2026 để nhà đầu tư chủ động đón đầu cơ hội.
Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trước thềm 2026
Năm 2025 được xem là năm “bản lề” cho chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản, với lượng giao dịch tăng khoảng 35% và niềm tin của nhà đầu tư dần trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Các chính sách pháp lý và tín dụng quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026, tạo nền tảng để thị trường vận hành minh bạch và ổn định hơn. Nguồn cung mới tại TP.HCM, Hà Nội và các đô thị vệ tinh cũng dồi dào hơn, tạo động lực cho giai đoạn phục hồi sắp tới.
Thị trường 2026: Phục hồi đa tốc độ và phân hóa mạnh mẽ
Bước vào 2026, thị trường nhà đất dự kiến sẽ không “tăng đều” mà phân hoá theo từng phân khúc. Với nguồn cung hạn chế, căn hộ cao cấp nội đô được nhìn nhận sẽ tiếp tục tăng giá ổn định, đặc biệt tại các khu vực như Thủ Thiêm, Quận 1 và Quận 2 (cũ). Dịch chuyển dân cư dự kiến khoảng 500.000 người ra vùng ven trước 2030, đẩy nhu cầu căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại vành đai xanh Đông Bắc tăng.
Phân khúc đất nền vùng ven và khu đô thị vệ tinh hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng kết nối và quy hoạch đô thị. Giá đất nền tại các huyện như Bình Chánh, Củ Chi được dự đoán tăng 7-12% nhờ tác động từ Luật Đất đai sửa đổi (hiệu lực 1/2026) và quy hoạch Vành đai 4.
Xem thêm: Đất nền vùng ven cuối năm 2025: Xu hướng và cơ hội đầu tư
Bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới khi các khu công nghiệp, cảng biển và dự án logistics thu hút dòng vốn đầu tư. Các khu nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội cũng được hưởng lợi từ chính sách pháp lý mới và nhu cầu thực tế, mở ra cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc ngoài căn hộ và đất nền truyền thống.
Các yếu tố nền tảng chi phối giá năm 2026
Xu hướng giá bất động sản năm 2026 đang bị chi phối bởi các yếu tố nền tảng sau đây:
- Lãi suất tín dụng: Giá bất động sản năm 2026 chịu ảnh hưởng mạnh từ lãi suất tín dụng, khi chi phí vay vẫn duy trì trên 10%, tạo áp lực neo giá cao cho các dự án và quyết định tốc độ tăng giá trên thị trường.
- Nguồn cung – cầu: Dù nguồn “cung” tăng mạnh nhờ các dự án mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ “cầu”, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp, đất nền tại đô thị tạo áp lực tăng giá ở những khu vực hấp dẫn.
- Chính sách pháp lý và quy hoạch hạ tầng: Luật Đất đai sửa đổi 2025 theo Nghị Định 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định 100/2024 của UBND TP.HCM làm giảm rào cản tách thửa, thúc đẩy nguồn cung đất thổ cư nhưng khiến giá giao dịch tăng 4 – 35 lần.
- Dòng vốn đầu tư và FDI: Dịch chuyển mạnh về phía Nam, tập trung vào khu công nghiệp và logistics tại Bình Dương, Đồng Nai, thúc đẩy giá nhà đất vùng lân cận và các dự án liên quan.
Xem thêm: Các phân khúc bất động sản sôi động dịp cuối năm 2025
3 kịch bản giá bất động sản 2026 theo biến động lãi suất
Dự báo cho năm 2026 cho thấy lãi suất tín dụng sẽ là một trong những “nút thắt” quyết định xu hướng tăng/giảm giá bất động sản. Theo phân tích từ SSI Research, chu kỳ phục hồi bất động sản 2025–2026 có thể kéo dài nếu lãi suất vẫn ở mức hỗ trợ và nguồn cung tiếp tục được bổ sung.
Một số con số từ thị trường cho thấy bức tranh rõ hơn: nguồn cung nhà ở được kỳ vọng tăng mạnh với khoảng 38.000 căn hộ mới sẵn sàng bung hàng giai đoạn 2025–2026, chủ yếu tại các vùng phía Nam và đô thị vừa hình thành. Trong khi đó, tín dụng bất động sản được dự báo vẫn duy trì tương đối ổn định đầu năm, tạo điều kiện cho giao dịch nhà ở và đất nền tăng cường.
Từ những phân tích trên, Mogi.vn dự báo 3 kịch bản cho giá bất động sản 2026 như sau:
| Kịch bản | Mức lãi suất cho vay | Biên độ tăng giá dự kiến | Diễn biến thị trường |
| 1. Kịch bản tăng mạnh | 9–11% (thấp) | 15–25% | Giao dịch sôi động, nhà đầu tư quay lại mạnh, tập trung cao cấp & vùng ven hạ tầng tốt. |
| 2. Kịch bản tăng vừa phải | 10–12% (trung bình) | 10–15% | Thị trường tăng ổn định, phân hóa rõ theo vị trí và pháp lý. |
| 3. Kịch bản tăng chậm | >13% (cao) | 5–10% | Cầu đầu tư giảm, giao dịch trầm lắng, chỉ còn nhu cầu ở thực giữ nhịp. |
Dự báo biến động giá theo từng phân khúc và khu vực
Dự báo biến động giá dưới đây sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt xu hướng căn hộ cao cấp, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp trong năm 2026:
Căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm
Căn hộ cao cấp tại các trung tâm đô thị lớn như Thủ Thiêm, Quận 2 (TP.HCM) và Tây Hồ Tây, Mỹ Đình (Hà Nội) dự kiến duy trì đà tăng khoảng 5–10%/năm. Xu hướng nổi bật là căn hộ “hybrid”, kết hợp ở, làm việc và cho thuê, cùng những dự án xanh đạt chứng chỉ LEED. Phân khúc này vẫn giữ thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thực từ người mua ở và các nhà đầu tư dài hạn.
Xem thêm: Giá căn hộ chung cư TPHCM cuối năm 2025: Tiếp tục leo thang, đâu là điểm nóng?
Đất nền vùng ven và đô thị vệ tinh
Giá đất nền tại các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh được dự báo tăng 7–12% do chịu tác động kép từ Luật Đất đai sửa đổi (hiệu lực từ 1/2026) và các dự án hạ tầng trọng điểm như Metro số 2 hay Vành đai 4. Những vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Dĩ An, Nhơn Trạch và Long Thành cũng mang tiềm năng tăng giá rõ rệt, đặc biệt khi khoảng 500.000 người dự kiến sẽ dịch chuyển ra vùng ven trước 2030, tạo sức cầu lớn cho nhà ở và đất nền tại các địa phương này.
Bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch phục hồi nhờ lượng khách quốc tế gia tăng và sự triển khai của loạt dự án lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc. Giá tăng trung bình 5–8%, tập trung ở các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vận hành thực tế và cơ sở hạ tầng đồng bộ, nâng cao sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và khách thuê ngắn hạn.
Xem thêm: Thị trường khách sạn nghỉ dưỡng Việt Nam khởi sắc mở ra hướng đầu tư mới
Bất động sản công nghiệp và logistics
Bất động sản công nghiệp và logistics thu hút hơn 55% tổng vốn FDI vào các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Cái Mép – Thị Vải. Giá thuê nhà xưởng dự kiến tăng khoảng 7% nhờ nhu cầu mạnh và hiệu ứng lan tỏa từ các khu công nghiệp chính, đồng thời thúc đẩy giá đất phụ cận tăng theo, mở ra cơ hội đầu tư dài hạn trong lĩnh vực này.
Xu hướng phát triển và chiến lược đầu tư giai đoạn 2026 – 2030
Giai đoạn 2026 – 2030 hứa hẹn là thời kỳ bùng nổ của bất động sản Việt Nam khi quá trình đô thị hóa, nâng cấp hạ tầng và áp dụng công nghệ vào giao dịch diễn ra mạnh mẽ. Dưới đây là một số xu hướng nổi bật và gợi ý chiến lược đầu tư, giúp nhà đầu tư có thể định hướng đúng để tận dụng tối đa cơ hội tăng giá và hạn chế rủi ro trong giai đoạn này.
Đô thị hóa xanh – Siêu đô thị liên vùng – Công nghệ hóa giao dịch
Mô hình “thành phố vệ tinh” quanh TP.HCM và Hà Nội đang trở thành trung tâm phát triển mới, thu hút dòng vốn đầu tư vào đất nền, căn hộ dịch vụ và các dự án thương mại. Những dự án đạt chứng chỉ xanh, đô thị thông minh được hưởng ưu đãi thuế và dễ dàng tiếp cận khách hàng nhờ chính sách khuyến khích phát triển bền vững. Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ blockchain vào giao dịch bất động sản giúp rút ngắn tới 30% thời gian giao dịch, tăng minh bạch và giảm chi phí cho cả người mua lẫn người bán.
Một số chiến lược đầu tư của Mogi.vn dành cho các nhà đầu tư trong năm 2026:
- Ưu tiên dài hạn: Tập trung vào đất nền hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và căn hộ dịch vụ tại các đô thị vệ tinh như Biên Hòa, Dĩ An, nơi tiềm năng tăng giá ổn định.
- Cẩn trọng ngắn hạn: Hạn chế đầu tư vào condotel hoặc đất nền chưa hoàn thiện pháp lý, tránh rủi ro pháp lý và thanh khoản kém.
- Đón đầu trung hạn: Ưu tiên các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng trọng điểm như Metro số 2, Vành đai 3–4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, nơi giá trị bất động sản dự kiến tăng mạnh theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng.
Bài viết trên đã phân tích chi tiết kịch bản giá bất động sản 2026, từ toàn cảnh thị trường, các yếu tố nền tảng chi phối, đến biến động theo phân khúc và khu vực. Những chia sẻ này từ Mogi.vn sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt xu hướng và tận dụng tối đa cơ hội tăng giá trên thị trường bất động sản. Đừng quên truy cập Mogi.vn để không bỏ lỡ bất cứ cơ hội đầu tư nào trên toàn quốc nhé!
Nguồn: Báo Thanh Tra, Cộng Đồng Làng, EliBook
Có thể bạn quan tâm:
