Xu hướng đầu tư vào văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng mạnh trong những năm gần đây và liên tục thu về những mối giao dịch béo bở cho các chủ đầu tư. Liệu rằng, “mùa vàng” này có thể kéo dài được bao lâu?
Tỷ lệ lấp đầy cao, hiệu suất lớn
Dự án Detech Tower 2 (đường Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, TP.Hà Nội) là dự án văn phòng cho thuê hạng B, với diện tích sàn hơn 1.100 m2, gồm 17 tầng. Có khoảng 50% diện tích được đăng ký thuê trước khi dự án được đưa vào hoạt động từ cuối năm 2018. Một tỷ lệ cam kết cho thuê “trong mơ” đối với phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội. Vì từ nhiều năm nay, việc tìm kiếm khách thuê cho tòa nhà văn phòng thường phải mất 3 – 4 năm mới lấp đầy.
Theo thống kê, Hà Nội hiện có hơn 1,9 triệu m2 văn phòng các hạng đang cho thuê. Trong đó, diện tích văn phòng cho thuê hạng A có khoảng 529.000 m2, hạng B hơn 1,34 triệu m2 và hạng C hơn 253.000 m2. Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng tại Hà Nội đạt bình quân 92,4%.
Mức giá cho thuê văn phòng tăng nhẹ so với những năm trước: hạng A khoảng 30 USD/m2/tháng, hạng B là 18,2 USD/m2/tháng và hạng C là 14,2 USD/m2/tháng.
Báo cáo mới nhất của Savills Hà Nội cho biết, Hà Nội vừa được xếp hạng đầu tiên trên thế giới về lợi suất văn phòng hạng A ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương, với mức 8,57%.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, quản lý đầu tư của Savills Hà Nội nhận xét: “Văn phòng cho thuê tại Hà Nội có mức lợi suất cao hàng đầu thế giới cho thấy triển vọng rất khả quan về giá thuê và công suất thuê tại thị trường này”.
Đây cũng là điều dễ hiểu, bởi Hà Nội và các tỉnh lân cận đang thu hút đầu tư mạnh mẽ từ nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là khách hàng đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, trong cơ cấu khách thuê, không khó để nhận ra một số ngành chủ lực, như ngân hàng, bảo hiểm, công nghệ. Hiện tại, đây là các nhóm khách hàng chính. Nhóm này sử dụng ngày càng nhiều văn phòng trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng. Ngoài ra, ngành sản xuất, công nghệ cũng có nhu cầu mở rộng văn phòng hoạt động.
Tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower hiện có tỷ lệ lấp đầy lên tới 98 – 99%, trong khi PVI Tower đã lấp đầy hoàn toàn do nhu cầu rất lớn của khách hàng, trong đó có Samsung Việt Nam.
Thử thách lớn trong tương lai gần
Phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang phải đối mặt với vấn đề thiếu nguồn cung. Đặc biệt, ở phân khúc hạng A, trong 3 năm qua, thị trường Hà Nội không hề có thêm nguồn cung mới. Ở phân khúc hạng B, từ đầu năm 2018 đến nay, cũng chỉ có 2 dự án đi vào hoạt động. Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng (gồm thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng) vẫn khá lớn, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung tạm thời, khiến hiệu suất cho thuê, giá thuê tăng lên.
Nhưng trong tương lai, vấn đề này sẽ được giải quyết. Theo Savills Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội dự kiến đón nhận thêm nguồn cung mới, với 500.000 m2 cho tới năm 2020, trong đó có 5 dự án hạng A vào năm 2019. Riêng năm 2019, sẽ có thêm khoảng 153.000 m2 văn phòng đi vào hoạt động.
Đại diện Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle Incorporated cho biết: “Dự án Thai Square (210 Trần Quang Khải) dự kiến khai trương vào quý I/2019 sẽ cung cấp thêm 25.000 m2 cho thị trường. Cuối năm 2019, khoảng 153.000 m2 văn phòng sẽ được đưa vào hoạt động. Dự báo từ năm 2020 – 2021, nguồn cung sẽ tăng mạnh và chủ yếu đến từ phân khúc hạng A”.
Ngoài nguồn cung tăng mạnh, văn phòng cho thuê sẽ phải cạnh tranh với một đối thủ mới là mô hình văn phòng chia sẻ (coworking space). Từ năm 2017 đến hết quý I/2018, số lượng đơn vị kinh doanh coworking space tăng đột biến từ 17 lên 40 hãng, với tổng diện tích khoảng 30.000 m2 sàn và con số này có thể lên đến 90.000 m2 trong năm nay.
Bà Vũ Thị Phượng, Giám đốc Công ty cổ phần Replus dự báo, năm 2019 sẽ là một năm tăng trưởng ngoạn mục của văn phòng cho thuê tại Việt Nam. Đặc biệt, phân khúc văn phòng hạng A và loại hình văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ sẽ lên ngôi.
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam cũng dự đoán, trong năm 2019, sẽ nở rộ xu hướng dự án văn phòng coworking space. Đây là xu hướng rất phát triển ở các thành phố lớn, đem lại lợi nhuận tốt cho ngành bất động sản.
Với dự báo nguồn cung tăng mạnh trong thời gian tới, nếu không có sự thay đổi về thiết kế, địa điểm, phong cách, tiện ích và cả giá thuê, thì văn phòng cho thuê có thể sẽ phải chứng kiến một cuộc thoái trào như phân khúc trung tâm thương mại đang đối mặt.
DK (Tổng hợp)
Xem thêm
- TP.HCM: Tại sao khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A?
- 4 chiêu thổi giá nhà đất cao tạo sóng ảo, nhiễu thị trường
