Theo các chuyên gia bất động sản, năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi mạnh mẽ của thị trường cho thuê mặt bằng dịch vụ cá nhân vs bán lẻ. Nhu cầu thuê gia tăng rõ rệt nhờ sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và xu hướng ưu tiên trải nghiệm. Bài viết sau đây của Mogi.vn sẽ phân tích ưu, nhược điểm của từng loại hình, giúp chủ nhà, nhà đầu tư và người thuê đưa ra lựa chọn tối ưu.
Tổng quan thị trường cho thuê mặt bằng năm 2025
Bên cạnh đó, hành vi tiêu dùng cũng thay đổi mạnh mẽ. Nếu như trước đây, người dân chỉ mua sắm khi có nhu cầu cụ thể, thì đến năm 2025, họ ưu tiên các không gian tích hợp trải nghiệm. Theo Nielsen Vietnam, có tới 67% người khảo sát chọn cửa hàng hoặc trung tâm dịch vụ có không gian thoải mái, kết hợp tiện ích nghỉ ngơi, giải trí và chăm sóc sức khỏe.
Trước chuyển dịch hành vi tiêu dùng, nhiều thương hiệu bán lẻ truyền thống đang tái cấu trúc mô hình kinh doanh, hướng đến bán lẻ kết hợp trải nghiệm nhằm tăng sức hút và giữ chân khách hàng lâu dài. Những vị trí được ưu tiên là mặt bằng thiết kế mở, dễ di chuyển và phù hợp với phong cách mua sắm hiện đại.
Song song đó, phân khúc dịch vụ cá nhân bao gồm spa, salon tóc, phòng gym, yoga… vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định, đặc biệt tại khu dân cư và khu đô thị mới. Xu hướng này cho thấy người tiêu dùng đô thị ngày càng chú trọng đến sức khỏe và chất lượng sống, tạo nền tảng phát triển bền vững cho loại hình mặt bằng này.
Theo đánh giá của Savills, các mô hình dịch vụ cá nhân đang chiếm ưu thế tại khu dân cư nhờ khả năng khai thác ổn định và chi phí đầu tư thấp. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ tiếp tục là lựa chọn chiến lược của các thương hiệu lớn, nơi vị trí có thể quyết định đến 60–70% doanh thu cửa hàng.
Sự phát triển song song của hai nhóm mặt bằng dịch vụ cá nhân và mặt bằng bán lẻ đang khiến thị trường cho thuê năm 2025 trở nên sôi động và phân hóa rõ nét. Mỗi loại hình sở hữu ưu, nhược điểm riêng, đòi hỏi chủ nhà và nhà đầu tư phải có chiến lược khai thác phù hợp để tối ưu lợi nhuận và duy trì công suất thuê ổn định.
Xem thêm: Xu hướng cho thuê mặt bằng tại TP.HCM và Hà Nội: Toàn cảnh & Dự báo mới nhất
Phân biệt cho thuê mặt bằng dịch vụ cá nhân vs bán lẻ
Cho thuê mặt bằng dịch vụ cá nhân và mặt bằng bán lẻ là hình thức cho phép cá nhân hoặc tổ chức sử dụng một phần không gian bất động sản để kinh doanh theo hợp đồng có thời hạn.
Mặt bằng dịch vụ cá nhân thường dùng cho các hoạt động làm đẹp, chăm sóc sức khỏe, spa, gym, yoga… Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ được dùng để trưng bày và kinh doanh các sản phẩm tiêu dùng như thời trang, mỹ phẩm, điện thoại hay thực phẩm.
Cả hai loại hình đều thuộc nhóm 6810 – Kinh doanh bất động sản theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, sự khác biệt về mục đích sử dụng, yêu cầu bố trí không gian và tiêu chí lựa chọn mặt bằng đã tạo nên đặc trưng riêng cho từng mô hình.
Vị trí và quy mô mặt bằng
Về vị trí, mặt bằng dịch vụ cá nhân không cần vị trí mặt tiền nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho khách hàng và thường nằm ở tầng lửng, tầng 2 hoặc trong hẻm lớn. Diện tích phổ biến từ 30–70m², đủ để thiết kế không gian dịch vụ. Phân khúc này chủ yếu tập trung nhiều ở khu dân cư, khu đô thị, nơi có lượng khách ổn định và chi phí thuê hợp lý.
Ngược lại, mặt bằng bán lẻ ưu tiên vị trí mặt tiền đường lớn, khu phố thương mại hoặc trung tâm thương mại, nơi có mật độ khách vãng lai cao và thuận lợi cho quảng bá thương hiệu. Diện tích dao động 80–200m², phù hợp cho việc trưng bày hàng hóa, bố trí quầy thanh toán và kho nhỏ.
Xem thêm: Xu hướng thuê mặt bằng kinh doanh trong hẻm: Giải mã nguyên nhân
Thiết kế và hạ tầng kỹ thuật
Mô hình dịch vụ cá nhân như spa, nail, massage, phòng tập… cần không gian khép kín, cách âm tốt và có ánh sáng dịu để tạo cảm giác thư giãn. Hệ thống điều hòa, thông gió, khu vực chờ và phòng vệ sinh riêng là những yếu tố cần có để nâng cao trải nghiệm khách hàng.
Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ chú trọng mặt tiền rộng, không gian thoáng, dễ trưng bày sản phẩm và thu hút tầm nhìn. Cơ sở hạ tầng cần ổn định về điện, nước, internet, camera, máy lạnh và hệ thống POS. Thiết kế ưu tiên không gian mở, lối ra vào lớn giúp khách hàng dễ di chuyển.
Chi phí thuê và thời hạn hợp đồng
Giá thuê mặt bằng bán lẻ thường cao hơn 25–40% so với dịch vụ cá nhân do yêu cầu về vị trí và quy mô. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá thuê mặt bằng tại TP.HCM cho mô hình bán lẻ dao động 80–200 triệu đồng/tháng, mặt bằng dịch vụ cá nhân phổ biến 30–80 triệu đồng/tháng.
Cả hai loại hình đều chuộng hợp đồng dài hạn 3–5 năm để đảm bảo ổn định kinh doanh. Tuy nhiên, với các thương hiệu bán lẻ lớn, điều khoản gia hạn và điều chỉnh giá thuê theo thị trường thường được quy định rõ nhằm bảo vệ quyền lợi và kế hoạch phát triển lâu dài.
Cách định giá và tối ưu hiệu suất mặt bằng cho thuê
Theo các đơn vị môi giới, định giá mặt bằng không chỉ dựa vào vị trí mà còn phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của khu vực. Việc hiểu rõ yếu tố định giá giúp chủ đầu tư tối ưu công suất khai thác và thời gian lấp đầy.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng
Giá thuê mặt bằng biến động theo nhiều yếu tố. Hiểu rõ những yếu tố này giúp cả chủ nhà và người thuê xác định mức giá phù hợp, tránh chênh lệch so với thị trường. Ngoài vị trí, còn nhiều tiêu chí khác tác động trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác của mặt bằng. Cụ thể, giá thuê mặt bằng phụ thuộc vào:
- Vị trí: mặt tiền đường lớn, gần khu dân cư hay trung tâm thương mại thường có giá cao hơn.
- Diện tích: mặt bằng rộng, dễ chia phòng sẽ linh hoạt cho nhiều loại hình kinh doanh.
- Lưu lượng người qua lại: khu đông người sẽ hút khách thuê bán lẻ hơn.
- Thương hiệu thuê trước: nếu từng có thương hiệu uy tín thuê, mặt bằng dễ cho thuê lại hơn.
- Hạ tầng và tiện ích xung quanh: chỗ để xe, hệ thống điện nước, thang máy, khu vực an ninh… cũng ảnh hưởng đến giá.
Mẹo tối ưu khi đăng tin cho thuê mặt bằng
Để nhanh chóng tìm được khách thuê phù hợp, tin đăng của bạn cần nổi bật và rõ ràng. Một vài mẹo nhỏ giúp tăng hiệu quả tiếp cận và rút ngắn thời gian cho thuê gồm:
- Chụp ảnh và quay video thực tế rõ ràng, đầy đủ các góc độ, đặc biệt là mặt tiền và bên trong.
- Đăng tin thường xuyên trên các nền tảng lớn như Mogi.vn, Muaban.net để giữ độ hiển thị cao.
- Ghi rõ loại hình phù hợp, ví dụ: “Phù hợp mở spa, nail, phòng tập, quán cafe nhỏ…” để khách hàng dễ chọn lọc.
Xem thêm: Cách đăng tin cho thuê mặt bằng cửa hàng nhỏ hiệu quả, có người thuê ngay
Làm thế nào để lựa chọn mô hình cho thuê phù hợp?
Tùy vào vị trí, quy mô và đối tượng khách hàng tiềm năng, chủ nhà nên cân nhắc giữa hai mô hình cho thuê: dịch vụ cá nhân hoặc bán lẻ. Mỗi hình thức phù hợp với từng loại mặt bằng khác nhau.
Khi nào nên chọn cho thuê dịch vụ cá nhân?
Cho thuê theo mô hình dịch vụ cá nhân như spa, salon tóc, nail, massage, phòng gym mini, yoga,… đặc biệt phù hợp nếu bạn sở hữu mặt bằng với các đặc điểm sau:
- Nằm trong khu dân cư đông đúc: Những khu vực có dân số ổn định và mật độ cao là thị trường lý tưởng cho dịch vụ chăm sóc cá nhân – vốn có nhu cầu lặp lại thường xuyên. Ví dụ: tiệm cắt tóc, spa, nail luôn có lượng khách ổn định nếu làm tốt.
- Diện tích nhỏ đến vừa (30–70m²): Các mô hình dịch vụ này không cần không gian quá lớn, chỉ cần đủ riêng tư, sạch sẽ và dễ tiếp cận.
- Không yêu cầu mặt tiền đẹp: Nhiều mô hình có thể hoạt động tốt ở tầng 2 hoặc hẻm lớn nếu có thương hiệu rõ ràng và định vị đúng tệp khách hàng.
- Chi phí thuê thấp, thời gian hoàn vốn ngắn: Đây là điểm mạnh giúp mô hình này thu hút các startup, người kinh doanh nhỏ lẻ – dễ cho thuê nhanh.
Xem thêm: Kinh nghiệm chọn thuê mặt bằng cửa hàng quần áo hiệu quả từ A-Z
Khi nào nên chọn cho thuê bán lẻ?
Cho thuê bán lẻ phù hợp với các mặt bằng có vị trí đắc địa và khả năng phục vụ lượng khách lớn. Hình thức này thường phù hợp với:
- Vị trí mặt tiền đường lớn, khu thương mại, tuyến phố kinh doanh sầm uất: Nơi có lưu lượng người qua lại cao, khách vãng lai thường xuyên (ví dụ: gần chợ, trường học, trung tâm thương mại…).
- Diện tích rộng (80–200m²): Cho phép bố trí cửa hàng chuyên nghiệp, trưng bày hàng hóa và có kho phụ trợ.
- Yêu cầu cao về hạ tầng và khả năng đầu tư ban đầu: Chủ nhà có thể cần sửa chữa, nâng cấp mặt bằng để phù hợp với tiêu chuẩn của các thương hiệu lớn.
- Giá thuê cao, lợi nhuận dài hạn: Tuy rủi ro trống mặt bằng lâu hơn nếu chưa có khách phù hợp, nhưng khi đã ký kết, hợp đồng thường kéo dài 3–5 năm và mang lại nguồn thu ổn định.
Một số trường hợp ứng dụng trong thực tế
Tại khu Thảo Điền, một tòa nhà 2 tầng được chủ nhà khai thác linh hoạt theo hai mô hình: tầng trệt cho thương hiệu cà phê lớn thuê (bán lẻ) để tận dụng mặt tiền và lượng khách qua lại, còn tầng 2 cho thuê làm spa cao cấp (dịch vụ cá nhân) phục vụ nhu cầu chăm sóc sức khỏe của cư dân. Nhờ cách phân chia hợp lý, toàn bộ mặt bằng đạt 100% công suất thuê chỉ sau 3 tháng, mức giá cao hơn 20% so với mô hình cho thuê nguyên khối. Cách khai thác kết hợp này đang trở thành tại các khu đô thị cao cấp, nơi nhu cầu dịch vụ cá nhân và bán lẻ có thể bổ trợ cho nhau, giúp tối đa hóa hiệu suất sử dụng mặt bằng.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong năm 2025, nhu cầu thuê mặt bằng tại Hà Nội để mở tiệm nail, salon, spa mini tăng khoảng 25% tại các khu dân cư Hà Đông như Văn Quán, Dương Nội, Phúc La… Các mặt bằng nhỏ 40–60m², nằm ở tầng 2 hoặc nhà mặt phố, có giá thuê dưới 20 triệu đồng/tháng đang rất được ưa chuộng. Nhiều chủ nhà đã chủ động chia nhỏ tầng lửng thành 2–3 phòng để tối ưu công suất và tăng hiệu quả khai thác.
Thực tế này cho thấy phân khúc dịch vụ cá nhân vẫn duy trì sức hút mạnh tại các khu dân cư đông đúc, nhờ khả năng thích ứng linh hoạt và không phụ thuộc nhiều vào vị trí mặt tiền lớn.
Xem thêm: Quản lý rủi ro khi thuê, cho thuê mặt bằng và cách phòng tránh
Một số câu hỏi thường gặp khi cho thuê mặt bằng
Dưới đây là một số thắc mắc phổ biến từ chủ nhà và người thuê về việc cho thuê mặt bằng. Hiểu rõ các vấn đề này sẽ giúp bạn chọn lựa mô hình phù hợp, tối ưu lợi nhuận và hạn chế rủi ro trong quá trình cho thuê.
Loại hình thuê nào lãi hơn: dịch vụ cá nhân hay bán lẻ?
Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng bán lẻ thường có giá thuê cao hơn từ 25–40% so với dịch vụ cá nhân cùng khu vực, giúp chủ nhà thu lợi nhuận tốt hơn. Tuy nhiên, bán lẻ đòi hỏi vốn đầu tư lớn và có thể mất nhiều thời gian tìm khách thuê. Ngược lại, dịch vụ cá nhân như spa, nail thường có chi phí đầu tư thấp hơn, thời gian cho thuê nhanh và dòng tiền ổn định hơn.
Nếu mặt bằng có hạn chế kỹ thuật, nên chọn mô hình nào?
Với mặt bằng hạn chế về cơ sở hạ tầng hoặc kết cấu, dịch vụ cá nhân là lựa chọn phù hợp hơn. Các loại hình này không yêu cầu hệ thống điện nước phức tạp như bán lẻ và không cần mặt tiền rộng, giúp tiết kiệm chi phí cải tạo.
Chi phí hoàn thiện trung bình dịch vụ cá nhân vs bán lẻ là bao nhiêu / m²?
Chi phí hoàn thiện dịch vụ cá nhân dao động khoảng 3–5 triệu đồng/m², chủ yếu tập trung vào cách âm và thiết kế nội thất nhẹ nhàng. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cần đầu tư nhiều hơn, từ 5–8 triệu đồng/m² để đảm bảo hệ thống điện nước, thiết kế bắt mắt và phù hợp với thương hiệu.
Có thể kết hợp dịch vụ cá nhân và bán lẻ trong cùng mặt bằng không?
Hoàn toàn có thể. Đây là xu hướng được nhiều chủ nhà áp dụng để tối ưu diện tích và thu hút nhiều khách hàng. Ví dụ, tầng trệt dành cho bán lẻ như cửa hàng tiện lợi, quán cà phê, tầng trên cho thuê dịch vụ cá nhân như spa, nail hay phòng tập yoga.
Làm sao hợp đồng loại trừ rủi ro khi bên thuê phá hoại cấu trúc?
Hợp đồng cần quy định rõ về trách nhiệm sửa chữa, bồi thường thiệt hại và đặt cọc đủ lớn để đảm bảo quyền lợi chủ nhà. Việc kiểm tra hiện trạng trước và sau khi thuê, ghi rõ giới hạn sửa đổi mặt bằng cũng giúp hạn chế rủi ro đáng kể.
Thực tế cho thấy, thị trường cho thuê mặt bằng dịch vụ cá nhân vs bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2026–2027. Để nắm bắt cơ hội này, nhà đầu tư cần theo dõi sát xu hướng tiêu dùng và lựa chọn mô hình phù hợp nhất với đặc điểm mặt bằng. Truy cập Mogi.vn thường xuyên để cập nhật thông tin mặt bằng cho thuê mới nhất nhé.
Nguồn tham khảo: Batdongsan.com, Savills Việt Nam
Xem thêm:
