Sổ đỏ được coi là một tài liệu quan trọng chứng minh quyền sở hữu đối với một bất động sản, đất đai hay địa ốc nào. Việc hiểu rõ quy định và các quy trình liên quan đến sổ đỏ là điều rất quan trọng nếu muốn đảm bảo tính pháp lý và tránh những rủi ro trong giao dịch bất động sản. Trong bài viết sau, Mogi sẽ giúp bạn tìm hiểu xem việc cầm sổ đỏ có cần công chứng không và các thủ tục khi người dân muốn cầm sổ đỏ theo đúng Pháp luật.
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được nhận dạng dựa vào màu sắc bên ngoài là màu đỏ của giấy chứng nhận. Trước ngày 10/12/2009, có hai loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng đó là sổ đỏ và sổ hồng. Tuy nhiên, sau ngày 10/12/2009, theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, cả hai loại sổ này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai 2013 quy định rằng:
| “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” |
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định bổ sung như sau:
| “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được sử dụng để xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”. |
Theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được định nghĩa như sau:
| “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản có thể là bất động sản và động sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” |
Do đó, sổ đỏ là một chứng thư pháp lý để thể hiện quyền tài sản và nó không được coi là một tài sản theo quy định của Luật Đất đai. Tài sản được định nghĩa là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm cả bất động sản và động sản.
Tham khảo thêm: Sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng có bắt buộc không? Một số quy định liên quan
Cầm sổ đỏ có cần công chứng không?
Theo khoản 21 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) chỉ có vai trò là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chủ sử dụng đất, đồng thời sổ đỏ không được coi là tài sản và không được phép cầm cố theo quy định hiện hành của pháp luật.
Theo Điều 309 của Bộ luật Dân sự 2015, việc cầm cố tài sản được định nghĩa như sau:
| “Cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” |
Theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được định nghĩa như sau:
| “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản có thể là bất động sản và động sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” |
Từ các quy định theo Pháp luật trên, có thể kết luận rằng sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, sổ đỏ không được coi là tài sản và không được phép cầm cố.
Tham khảo thêm: Sửa nhà có cần xin giấy phép không? Hồ sơ và thủ tục xin cấp phép sửa nhà
Làm thế nào để cầm sổ đỏ đúng luật?
Từ những phân tích, có thể hiểu rằng cầm cố sổ đỏ là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn chấp nhận sử dụng sổ đỏ trong giao dịch. Thực chất đó chỉ là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và không bị ảnh hưởng đến các vấn đề về vi phạm pháp luật.
Về cơ bản, cầm cố và thế chấp tài sản đều giống nhau ở hình thức, tuy nhiên vẫn có những sự khác nhau giữa định nghĩa, tài sản chuyển giao và các chủ thể. Cụ thể được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
|
|
Theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất được cụ thể như sau:
|
Điều 188 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, miễn là đáp ứng các điều kiện sau đây:
|
Ngoài ra với vấn đề thế chấp sổ đỏ của đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có quyền sử dụng đất ở; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở kèm quyền sử dụng đất tại Việt Nam, khoản 3 điều 186 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
“Với những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, những đối tượng này không thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.” |
Theo điều 167 của Luật Đất đai 2013, hợp đồng thế chấp sổ đỏ bao gồm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (cho đất) và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà và đất) cần được chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như sau:
- Thu thập một số tài liệu và văn bản liên quan như phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu, hợp đồng thế chấp đã được soạn thảo hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo.
- Bản sao của CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
- Bản sao Sổ hộ khẩu gia đình hoặc giấy đăng ký tạm trú, tạm vắng, giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các bước thực hiện công chứng có thể có sự biến đổi tùy thuộc vào yêu cầu của cơ quan công chứng cụ thể và quy định pháp luật. Việc công chứng được thực hiện tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản bất động sản.
Lưu ý rằng, việc sử dụng sổ đỏ không chính chủ để thế chấp được coi là vi phạm pháp luật, vì khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP, dù đó là hành vi cầm cố hay thế chấp, nếu tài sản không thuộc sở hữu chính chủ thì sẽ bị xử phạt mức tiền phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng và bắt buộc phải trả lại sổ đỏ đã bị chiếm giữ trái phép.
Lời kết
Bài viết trên Mogi đã giải thích cho bạn đọc những thông tin liên quan đến câu hỏi “cầm sổ đỏ có cần công chứng không?”. Tuy người dân không được phép cầm sổ đỏ để vay nhưng vẫn có thể sử dụng cách thế chấp để thay thế và đảm bảo tuân theo đúng Pháp luật. Hy vọng những chia sẻ trên sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình tìm hiểu kiến thức sổ đỏ. Tìm đọc thêm những bài viết bất động sản hữu ích khác tại Mogi nhé.
Đọc thêm:
- Sổ hồng chung là gì? Ưu – Nhược điểm của sổ hồng chung
- Các Trường Hợp Không Được Tách Thửa Đất Mới Nhất 2024
- Nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không? Có nên mua nhà dưới 30m2?
