Dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026: Những thay đổi đáng chú ý

Từ đầu quý IV-2025, nhiều tỉnh thành trên cả nước đã và đang khẩn trương xây dựng, lấy ý kiến và thẩm định bảng giá đất năm 2026, trong đó có tỉnh Bắc Ninh. Dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026 được kỳ vọng sẽ góp phần thu hẹp độ vênh về giá đất nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân và tạo nền tảng cho cơ chế định giá hiện đại, minh bạch trong tương lai. Cùng Mogi tìm hiểu chi tiết hơn về những thay đổi mới trong dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026 qua bài viết dưới đây.

Công bố dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026

Căn cứ theo Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tỉnh Bắc Ninh đã tiến hành triển khai lập dự thảo bảng giá các loại đất mới dựa trên kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; và các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026 được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Bắc Ninh và trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh để lấy ý kiến đóng góp từ người dân và các sở ban ngành liên quan.

Mục tiêu của dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026 nhằm hướng tới sự công bằng, minh bạch trong việc định giá đất, tạo cơ sở pháp lý để tính thuế, lệ phí liên quan, làm căn cứ đền bù khi có quyết định thu hồi đất, góp phần ổn định thị trường bất động sản và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.

Ngày 10/12/2025 vừa qua, Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Ninh đã chính thức thông qua Nghị quyết Quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất và quyết định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Hiện bảng giá đất 2026 vẫn tiếp tục xây dựng và điều chỉnh, nếu được thông qua và ban hành chính thức thì Bắc Ninh sẽ có bảng giá đất mới được áp dụng từ 01/01/2026 cho tất cả các phường/xã, thị trấn, thành phố trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

Các thay đổi trong dự thảo Bảng giá đất Bắc Ninh 2026

Dự thảo Bảng giá đất Bắc Ninh 2026 có nhiều thay đổi đáng kể so với bảng giá đất hiện tại. Cùng theo dõi nội dung tiếp theo để cập nhật những thay đổi mới nhất về bảng giá đất tại Bắc Ninh năm 2026:

Số lượng vị trí đất nhiều hơn các kỳ trước

Dự thảo Bảng giá đất Bắc Ninh 2026 đề cập đến các thay đổi mới về số lượng vị trí đất, chi tiết từng nhóm đất và vị trí gắn với từng tuyến đường, khu vực. Cụ thể như sau: 

• Phân loại nhóm đất cụ thể hơn, có bảng giá riêng cho từng loại đất:
  • Đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm (lúa, cây khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản.
  • Đất phi nông nghiệp: đất ở tại nông thôn và đô thị, đất khu công nghiệp /cụm công nghiệp, đất thương mại – dịch vụ tại đô thị và nông thôn, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại đô thị và nông thôn.
• Đưa ra tiêu chí xác định vị trí và khu vực đối với mỗi loại đất:
  • Đất nông nghiệp (phân theo cấp xã, phường) sẽ được xác định dựa trên các tiêu chí về kinh tế – xã hội, điều kiện hạ tầng và điều kiện sản xuất, giao thông của từng đơn vị hành chính. 
  • Đất phi nông nghiệp sẽ được xác định vị trí theo tuyến đường, đoạn đường, phố (nhất là các tuyến đường mới mở, tuyến tỉnh lộ, các khu đô thị mới); khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội và mức độ phát triển kinh tế – xã hội của khu vực. 
• Xây dựng giá đất sát với thị trường hơn:
  • Bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên kết quả phân tích giá đất thị trường hiện tại, kết quả thực hiện bảng giá hiện hành cùng các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội và sử dụng đất. Sự điều chỉnh giá sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giá so với giá thị trường, tạo cơ sở tính các khoản thuế, phí, tiền đền bù, mức đấu giá đất phù hợp.
• Ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp:
  • Bảng giá đất mới sau điều chỉnh sẽ có xu hướng tăng, đặc biệt là giá đất tại đô thị. Nếu mức giá đất mới tiệm cận với giá thị trường thì nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp đối với tiền sử dụng đất, thuế đất, tiền bồi thường… cũng sẽ tăng. 
• Cập nhật giá đất hằng năm, tăng tính minh bạch, bám sát thực tế:
  • Bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây. Do vậy các cấp chính quyền có thể bám sát biến động giá thực tế của thị trường để chủ động rà soát, cập nhật các thay đổi vào bảng giá đất.

Phân tích mức giá theo từng nhóm đất (dựa trên dự thảo)

Dự thảo Bảng giá đất Bắc Ninh 2026 cũng đưa ra những phân tích mới về mức giá theo từng nhóm đất để định giá phù hợp với loại đất, vị trí, khu vực, khả năng sinh lời…. Dưới đây là những thay đổi mới về giá theo từng nhóm đất như sau:

• Nhóm đất nông nghiệp: Đây là nhóm đất thường có mức giá thấp nhất trong bảng giá đất vì mục tiêu sản xuất, không có lợi thế thương mại.
  • Đất trồng cây hàng năm: mức giá được quy định theo vị trí của từng xã/phường, điều kiện sản xuất, hạ tầng giao thông. Một số khu vực sản xuất lúa có thể điều chỉnh tăng giá đất do thay đổi giá trị sinh lời, mức giá dao động từ 65.000 – 70.000đồng/m2.
  • Đất trồng cây lâu năm: giá đất trồng cây lâu năm được định giá cao hơn giá đất trồng cây hàng năm do giá trị thu hoạch cao, không cần canh tác liên tục. Mức giá dao động từ 58.000 – 70.000đồng/m2.
  • Đất rừng sản xuất: khung giá đất cho đất rừng sản xuất sẽ thấp hơn đất trồng trọt nhưng cao hơn đất hoang vì đất vẫn có giá trị sản xuất lâu dài. Giá đất mới dao động từ 17.000-30.000đồng/m2.
  • Đất nuôi trồng thủy sản: định giá theo điều kiện vùng nuôi trồng và khoảng cách đến các thị trường tiêu thụ, giá đất mới sẽ từ 50.000-70.000đồng/m2.
• Nhóm đất ở: Đây là nhóm đất có giá trị cao nhất trong bảng giá đất. Ngoài giá trị về thương mại, nhóm đất ở còn là cơ sở để tính tiền thuế đất, tiền sử dụng đất và khoản bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Giá đất sẽ phụ thuộc vào vị trí, khu vực, hạ tầng đô thị, tiềm năng phát triển trong tương lai… 
  • Đất ở tại nông thôn: Giá đất ở nông thôn sẽ có sự khác biệt tùy theo vị trí hạ tầng xã, đường liên xã…. Giá đất có xu hướng tăng ở các huyện gần các khu công nghiệp như Yên Phong, Tiên Du, Quế Võ. Ngoài ra một số xã ven đô TP Bắc Ninh cũng dự kiến được xác lập mức giá mới do tốc độ đô thị hóa nhanh. Hiện giá đất cao nhất tại KVI là 6,8 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 550.000đồng/m2.
  • Đất ở tại đô thị: Đất ở đô thị thường có giá cao nhất trong nhóm đất ở, đặc biệt là những khu vực gần trung tâm, trục quốc lộ, tỉnh lộ, khu đô thị mới. Một số trục đường chính có khả năng thiết lập mặt bằng giá cao hơn do lượng giao dịch lớn và tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng. Điển hình như tuyến đường Hoàng Văn Thụ (đoạn từ Hùng Vương đến đường Nguyễn Thị Minh Khai) thuộc phường Bắc Giang đang có giá đất lên đến 120 triệu đồng/m2.
• Nhóm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Nhóm đất này dùng cho sản xuất, dịch vụ công nghiệp, logistics nên giá đất sẽ phụ thuộc nhiều vào vị trí, hạ tầng giao thông tại khu vực. Đặc biệt giá đất gần các khu công nghiệp lớn Quế Võ, Yên Phong, VSIP sẽ có mức tăng cao hơn do nhu cầu thuê đất sản xuất quanh khu vực này ngày càng lớn. Mức giá đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang dao động từ 650.000 đồng đến 2,2 triệu đồng/m2.
• Nhóm đất thương mại – dịch vụ: Nhóm đất có giá trị cao tiếp theo sau đất ở. Giá đất thương mại – dịch vụ tại khu vực phát triển đô thị, gần các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ giao thông thuận tiện, thông thương kinh tế sẽ được định vị lại theo giá thực tế thị trường. Một số tuyến đường như đường Nguyễn Văn Cừ (đoạn từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi), đường Hùng Vương (đoạn từ đường Xương Giang đến đường Huyền Quang) và đường Hai Bà Trưng (từ giao đường Kinh Dương Vương đến giao đường Trần Hưng Đạo) đang có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Khu vực dự kiến biến động mạnh sau khi áp dụng bảng giá đất Bắc Ninh 2026

Theo Báo cáo 416/BC-STNMT năm 2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bắc Ninh đã đưa ra thông tin về biến động giá nhà ở và một số loại hình bất động sản khác (chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, nhà ở xã hội) trên địa bàn tỉnh trong 06 tháng đầu năm 2025 như sau:

• Nhà ở riêng lẻ từ 10 – 100 triệu/m2
• Chung cư nhà ở xã hội từ 11 – 15 triệu/m2
• Chung cư thương mại từ 16 – 32 triệu/m2
• Đất nền dự án từ 15 – 40 triệu/m2

Đánh giá về tiềm năng bất động sản tại Bắc Ninh, PGS.TS. Trần Đình Thiên – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định rằng việc sáp nhập hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang đã tạo nên một “Bắc Ninh mới” với vị thế hoàn toàn khác biệt và tiềm lực phát triển mạnh mẽ. Các dự án đầu tư lớn như Cảng hàng không Quốc tế Gia Bình, các tuyến cao tốc vành đai Vùng Thủ Đô và hệ sinh thái phát triển công nghiệp được đầu tư đồng bộ sẽ tạo tiền đề tốt cho tiềm năng tăng giá trị bất động sản Bắc Ninh trong tương lai.

Song song với đó, sự điều chỉnh bảng giá đất Bắc Ninh năm 2026 cũng tạo ra sự biến động mạnh mẽ tại nhiều khu vực, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố hoặc nơi có các dự án trọng điểm đang được triển khai. Dự kiến một số khu vực sau đây sẽ chịu sự biến động lớn về giá đất sau khi áp dụng bảng giá đất mới vào năm 2026:

• Trung tâm thành phố Bắc Ninh, thành phố Từ Sơn cũ và các khu đô thị mới
• Khu vực vùng ven TP Bắc Ninh, quanh các huyện đang phát triển đô thị hóa như Yên Phong, Quế Võ cũ…
• Các khu vực có hạ tầng giao thông kết nối tốt như gần quốc lộ, cao tốc, trục đường chính liên huyện, các tuyến đường được đầu tư mở rộng…
• Khu vực gần khu công nghiệp trọng điểm như Yên Phong, Quế Võ, Thuận Thành.
• Các xã, thị trấn được định hướng lên phường giai đoạn 2027-2030 như xã Tiên Du, Tân Yên, Yên Phong, Gia Bình…

Vai trò và tác động của bảng giá đất Bắc Ninh 2026

Bảng giá đất Bắc Ninh 2026 đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết kinh tế – xã hội, chuyển đổi từ quản lý hành chính sang quản lý theo thị trường. Song bảng giá đất mới cũng sẽ tạo ra những tác động tích cực lẫn tiêu cực đến đời sống của người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh.

Về vai trò

Bảng giá đất Bắc Ninh 2026 sẽ góp phần tạo nên sự minh bạch,công bằng và ổn định giá cả nhà đất trên địa bàn tỉnh. Cụ thể:

• Căn cứ pháp lý để xác định nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá, tính mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Tính thuế, lệ phí, nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất.
• Thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế.
• Hạn chế tình trạng hai giá đất (giá hợp đồng thấp, giá thị trường/giao dịch thực tế cao)
• Góp phần định hướng sử dụng đất hiệu quả, hạn chế đầu cơ đất 
• Tạo cơ sở định giá đất cho các dự án khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp
• Làm cơ sở xử phạt, bồi thường, đấu giá, giao đất không qua đấu giá.
• Minh bạch hóa thị trường bất động sản, hạn chế thất thu ngân sách và tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Về tác động

Từ năm 2026, bảng giá đất Bắc Ninh mới sẽ được áp dụng, tạo ra những thay đổi lớn và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân, doanh nghiệp và toàn bộ thị trường bất động sản:

• Đối với người dân:
  • Giá nhà đất tiệm cận với giá thị trường làm tăng mức bồi thường khi có quyết định thu hồi đất.
  • Minh bạch hơn khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc hợp thức hóa đất ở.
  • Chi phí sử dụng đất, thuế, lệ phí tăng làm gia tăng nghĩa vụ tài chính liên quan (cấp sổ đỏ, tách thửa…).
  • Người có thu nhập thấp – trung bình khó tiếp cận nhà đất, nhất là khu vực đô thị.
  • Người chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chịu gánh nặng tài chính lớn do chênh lệch giá cao.
  • Người dân ở đô thị, vùng ven đô thị hóa chịu tác động mạnh do giá đất tăng nhanh.
• Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư:
  • Tăng chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất, giá đất) đối với dự án bất động sản.
  • Các dự án nhà đất nhỏ, nguồn vốn mỏng sẽ khó triển khai.
  • Giá thuê/giao đất trong khu công nghiệp có thể tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp. 
  • Dịch vụ – thương mại tăng chi phí đầu vào tại các trục trung tâm.
• Đối với nguồn thu ngân sách và quản lý Nhà nước:
  • Tăng nguồn thu từ đất đai (thuế, tiền sử dụng đất, đấu giá).
  • Nâng cao hiệu quả quản lý nhờ phản ứng nhanh với biến động thị trường.
  • Nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc định giá.
  • Giảm thất thoát ngân sách và tranh chấp, khiếu nại nhà đất.
• Đối với thị trường bất động sản Bắc Ninh:
  • Thiết lập lại mặt bằng giá nhà đất chuẩn, ổn định thị trường nhà đất.
  • Giao dịch minh bạch hơn nhờ định giá chi tiết theo từng vị trí, khu vực cụ thể.
  • Kích hoạt thêm dòng vốn đầu tư mới vào đô thị và khu công nghiệp.

Lời kết

Trên đây là một số thay đổi mới trong dự thảo bảng giá đất Bắc Ninh 2026 mà Mogi đã chia sẻ đến bạn đọc. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giúp bạn đọc có cái nhìn đa chiều hơn về thị trường bất động sản để có định hướng đầu tư phù hợp trong tương lai. Đừng quên truy cập Mogi để đón đọc thêm nhiều thông tin hữu ích về thị trường nhà đất, xu hướng đầu tư và cập nhật bảng giá đất mới nhất theo từng khu vực nhé.

Nguồn tham khảo: Thư viện Nhà đất, Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bắc Ninh, Báo Bắc Ninh

Xem thêm các bài viết liên quan khác:

• Dự thảo bảng giá đất Nghệ An 2026: Những thay đổi cần biết
• Dự thảo bảng giá đất Ninh Bình 2026: Những thay đổi đáng chú ý
• Dự thảo bảng giá đất Hưng Yên 2026: Tác động và thay đổi mới nhất

Câu hỏi thường gặp về bảng giá đất Bắc Ninh 2026