Dự thảo bảng giá đất TPHCM 2026: Những thay đổi đáng chú ý

Từ ngày 01/01/2026, TPHCM sẽ áp dụng bảng giá đất hằng năm tác động trực tiếp đến tiền sử dụng đất, thuế và các chi phí trong giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2024. Những điều chỉnh này được dự báo sẽ ảnh hưởng rõ nét đến người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời định hình lại mặt bằng giá cũng như chiến lược đầu tư trung dài hạn. Để cập nhật chi tiết về tình hình và xu hướng bảng giá đất TPHCM 2026, hãy cùng Mogi.vn theo dõi trong bài viết dưới đây.

Cập nhật tổng quan về bảng giá đất TPHCM 2026 (dự kiến)

Bảng giá đất TPHCM 2026 đang được xây dựng theo định hướng mới của Luật Đất đai 2024, với mục tiêu tiệm cận giá thị trường và nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai. Dưới đây là tổng quan về cơ sở pháp lý và những điểm thay đổi đáng chú ý cần lưu ý.

Cơ sở pháp lý và tình trạng hiện tại của dự thảo

Theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 vẫn tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Bảng giá đất 2026 sẽ được công bố và chính thức được áp dụng theo chu kỳ hằng năm từ ngày 01/01/2026 theo Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Quy định này nhằm bảo đảm bảng giá đất tiệm cận giá thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Hiện tại, bảng giá đất TPHCM 2026 đang trong giai đoạn dự thảo, chưa được công bố chính thức và đang được Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM tổ chức lấy ý kiến đóng góp của các bên liên quan. Dưới đây là 7 file bảng giá đất 2026 TPHCM (dự kiến) theo từng khu vực:

Những điểm mới quan trọng của bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

So với Luật Đất đai 2013, bảng giá đất lần đầu tiên có quy định cụ thể tại Điều 159 Luật Đất đai 2024. Các quy định mới tập trung mở rộng phạm vi áp dụng, cập nhật cơ chế xây dựng bảng giá đất TPHCM và nâng cao mức độ chi tiết trong phân loại đất.

Những điểm thay đổi mới bao gồm:

• Bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý đất đai, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất không qua đấu giá và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024).
• Áp dụng bảng giá đất hằng năm thay cho chu kỳ 5 năm, giúp giá đất do Nhà nước ban hành được điều chỉnh thường xuyên, hạn chế chênh lệch so với giá thực tế.
• Phân loại chi tiết trong bảng giá đất, tập trung vào vị trí, tuyến đường và loại đất với định hướng bảng giá đất mới theo thủ tục rút gọn nhưng vẫn đảm bảo thực tế. Phân định rõ từng đoạn đường, vị trí hẻm, khu vực tiếp giáp trục đường lớn và làm rõ đất ở, đất thương mại dịch vụ cùng các loại đất phi nông nghiệp khác.

Bảng giá đất TPHCM 2026 dùng để làm gì?

Theo định hướng mới của Luật Đất đai 2024, hệ thống giá đất áp dụng tại TPHCM từ năm 2026 sẽ đóng vai trò nền tảng trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Việc xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ hằng năm không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước mà còn tác động trực tiếp đến thuế, phí, lệ phí và chi phí đầu tư trên thị trường bất động sản. 

Ứng dụng pháp lý theo Luật Đất đai 2024

11 trường hợp ứng dụng bảng giá đất TPHCM căn cứ theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
2. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp sang đất ở).
3. Tính tiền thuê đất hằng năm đối với cho thuê đất không thông qua đấu giá.
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
5. Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai, bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn với đất.
7. Xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
8. Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong các dự án.
9. Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
10. Tính giá trị quyền sử dụng đất để ghi vào sổ kế toán của tổ chức đang sử dụng đất.
11. Tính giá đất để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích.

Tác động thực tế đến người dân và doanh nghiệp

Bảng giá đất TPHCM 2026 được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường, dự kiến sẽ tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất hằng năm làm thay đổi cách tính thuế, phí, lệ phí và chi phí đầu tư bất động sản một cách rõ nét. Dưới đây là những ảnh hưởng cụ thể cần lưu ý đối với từng nhóm đối tượng.

• Đối với người dân: Bảng giá đất mới có thể làm tăng thuế sử dụng đất hằng năm, đồng thời kéo theo chi phí cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức. Nghĩa vụ tài chính phát sinh sẽ được tính toán sát với giá trị thực tế của thửa đất, làm tăng tổng chi phí sở hữu bất động sản.
• Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư: Chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản như phí, lệ phí và tiền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Đặc biệt, các dự án sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sẽ chịu áp lực lớn hơn về chi phí đầu tư ban đầu, bao gồm tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến bài toán hiệu quả và dòng tiền dự án.

Khi bảng giá đất 2026 tiệm cận gần sát giá thị trường hơn, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp được dự báo sẽ tăng tương ứng. Điều này đòi hỏi các bên liên quan cần cân nhắc kỹ lưỡng chi phí sở hữu, vận hành và đầu tư bất động sản trong trung và dài hạn nhằm hạn chế rủi ro tài chính.

Chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường tại TPHCM

Tại TPHCM, sự chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế phản ánh tốc độ phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng và dòng vốn bất động sản tăng nhanh. Việc làm rõ mức độ chênh lệch giúp người dân và nhà đầu tư hiểu đúng giá trị đất đai trong bối cảnh bảng giá đất TPHCM 2026 đang được xây dựng.

Thực trạng giá thị trường so với bảng giá Nhà nước

Thực tế tại TPHCM cho thấy bảng giá đất hiện hành và dự thảo áp dụng từ năm 2026 vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch trên thị trường. Sự chênh lệch này phản ánh độ trễ của cơ chế định giá hành chính so với biến động cung cầu và giá trị khai thác thực tế của bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dòng vốn đầu tư gia tăng.

Tại khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 và Quận 10, mức chênh lệch giữa bảng giá Nhà nước và giá thị trường có thể lên đến hàng chục lần do giá trị thương mại cao và quỹ đất khan hiếm. Trong khi đó, TP. Thủ Đức ghi nhận đà tăng giá mạnh nhờ hạ tầng giao thông trọng điểm như Metro số 1, Xa lộ Hà Nội, Vành đai 3, cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây cùng định hướng phát triển đô thị sáng tạo phía Đông. Điều này khiến bảng giá đất hiện hành chưa theo kịp tốc độ và quy mô phát triển thực tế của khu vực.

Nhận định và dự báo xu hướng giá đất TPHCM năm 2026

Khi bảng giá đất 2026 được điều chỉnh gần hơn với giá thị trường, mặt bằng giá đất TPHCM được dự báo sẽ tăng đáng kể chủ yếu tại các khu vực nổi bật như tuyến Vành đai 3, các trục kết nối sân bay Long Thành, khu vực định hướng trở thành trung tâm tài chính – công nghệ tại TP. Thủ Đức và các tuyến Metro đã hoặc sắp đưa vào khai thác. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tiếp tục kéo mặt bằng giá đất khu vực lân cận đi lên và làm thay đổi tương quan giữa giá thị trường và bảng giá đất Nhà nước trong giai đoạn tới.

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cùng các tổ chức định giá đất đang đề xuất xây dựng bảng giá đất dự kiến ở mức khoảng 60% giá thị trường. Tuy nhiên, theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, việc xác định bảng giá đất bằng 60% giá thị trường thiếu cơ sở khoa học trong thẩm định do giá thị trường biến động liên tục, khó xác định biên độ và không có ngưỡng ổn định. 

Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định mức 60% giá thị trường nếu áp dụng từ ngày 01/01/2026 được xem là phương án phù hợp, hạn chế rủi ro cho phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Lãnh đạo UBND TPHCM cũng cho biết thành phố sẽ tổ chức hội thảo đánh giá đa chiều, bởi nếu tăng giá đất quá nhanh lên 80–100% giá thị trường sẽ làm chi phí của người dân và doanh nghiệp tăng mạnh, kéo theo nguy cơ giá nhà leo thang và gây áp lực lớn cho thị trường bất động sản.

Nguyên nhân chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường

Sự chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế xuất phát từ nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan, đặc biệt trong bối cảnh TPHCM bước vào giai đoạn phát triển đô thị mạnh mẽ. Những biến động về nhu cầu sử dụng đất, đầu tư hạ tầng và dòng vốn trên thị trường bất động sản khiến giá thị trường tăng nhanh hơn tốc độ điều chỉnh của bảng giá đất.

Các nguyên nhân cụ thể dẫn đến sự chênh lệch:

• Tốc độ đô thị hóa nhanh: Tại các đô thị lớn như TPHCM, quá trình mở rộng không gian đô thị và gia tăng dân số làm nhu cầu đất ở, đất thương mại tăng mạnh, đẩy giá giao dịch thị trường lên cao.
• Đầu tư hạ tầng quy mô lớn: Các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, cầu vượt, tuyến Metro khi hoàn thành hoặc triển khai đã nhanh chóng nâng cao giá trị đất đai tại khu vực lân cận.
• Dòng tiền đầu tư đổ vào bất động sản: Sự tham gia mạnh mẽ của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, coi đất đai là kênh tích lũy tài sản và sinh lời dài hạn làm gia tăng cạnh tranh và đẩy mặt bằng giá thực tế tăng cao.
• Độ trễ của cơ chế pháp lý cũ: Chu kỳ ban hành bảng giá đất 5 năm trước đây thiếu tính linh hoạt, không theo kịp biến động nhanh của thị trường dẫn đến khoảng cách ngày càng lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Mua bán nhà đất TPHCM minh bạch, giá tốt cùng Mogi.vn

Trong bối cảnh bảng giá đất TPHCM 2026 dự kiến được điều chỉnh, việc tham khảo thông tin mua bán nhà đất minh bạch và giá sát thực tế ngày càng trở nên quan trọng. Mogi.vn cung cấp dữ liệu bất động sản đáng tin cậy theo từng khu vực, cập nhật tin đăng liên tục theo biến động thị trường và định hướng chính sách mới về giá đất. Nhờ đó, người mua và nhà đầu tư có thể dễ dàng so sánh giá nhà đất, đánh giá tiềm năng khu vực và đưa ra quyết định phù hợp với bảng giá đất mới.

Tóm lại, dự thảo bảng giá đất TPHCM 2026 cho thấy những thay đổi quan trọng trong cách định giá đất theo Luật Đất đai 2024 với tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và toàn thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường đang tái định hình, việc tiếp cận thông tin minh bạch và giá bán sát thực tế là yếu tố then chốt. Để tham khảo mua bán nhà đất TPHCM uy tín, hãy truy cập ngay Mogi.vn để cập nhật giá thị trường theo định hướng bảng giá đất mới nhất.

Nguồn tham khảo: Thư viện pháp luật, Báo Thanh Niên

Một số câu hỏi thường gặp về bảng giá đất TPHCM 2026