Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang có ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh, nhất là ở những dự án chung cư mới. Thậm chí, giá căn hộ tăng mạnh vượt 100 triệu/m2, vượt xa thu nhập thực tế của người dân. Hãy cùng Mogi tìm hiểu về thực trạng giá chung cư cũng như nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng qua bài viết dưới đây!
Sơ lược thực trạng giá chung cư Hà Nội năm 2025
Từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang có xu hướng tăng mạnh. Mức chào giá căn hộ chung cư đều nằm trong ngưỡng khá cao, từ các phân khúc bình dân cho đến phân khúc cao cấp, siêu cao cấp. Theo Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư Hà Nội đang ở mức 80 triệu đồng/m2 trong quý II/2025 thì giá rao bán các căn hộ tăng mạnh trong quý III/2025, thậm chí lập đỉnh với mức hơn 100 triệu đồng/m2.
Trong bản báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, giá chào bán sơ cấp trung bình các chung cư tại Hà Nội đạt 110 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Savills cho rằng, đây là thời điểm mà thị trường chung cư có sự hồi phục mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thu của các dự án mới cũng đạt hơn 80%. Với mức tăng này, giá chung cư tại Hà Nội đang nằm ngoài khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình, thậm chí là nhóm thu nhập cao.
Dự đoán trong thời gian ngắn, thị trường chung cư Hà Nội không có khả năng giảm giá, và điều này khiến cho việc sở hữu căn hộ của người dân trở nên khó khăn hơn. Liệu đây là những mốc tăng trưởng bình thường hay là dấu hiệu của việc đầu cơ bất động sản, ẩn chứa nguy cơ bong bóng bóng bất động sản?
Thực trạng giá chung cư Hà Nội: tăng nóng, thiết lập mặt bằng mới
Thị trường chung cư ngày càng tăng giá nhanh và mạnh, trong đó giá chung cư Hà Nội tăng chóng mặt. Thậm chí, Savills dự đoán, giá bán chung cư trên thị trường Hà N ội khó hạ nhiệt trong thời gian ngắn. Trong đó:
Giá sơ cấp liên tục lập đỉnh
Giá chung cư Hà Nội tăng đã tạo nên mặt bằng giá mới. Như đã nói ở trên, trong báo cáo thị trường quý III/2025 của Savills Việt Nam, mức giá chào bán sơ cấp trung bình đã lên đến 101 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là tính đến thời điểm này, dù giá bán cao nhất lịch sử thì thị trường chung cư vẫn hấp thụ rất tốt.
Giá rao bán các căn hộ chung cư tại khu vực trung tâm và lõi trung tâm Hà Nội vẫn đang tiếp tục tăng cao. Trong đó, một số dự án hạng sang tại phường Giảng Võ, Cầu Giấy hay Xuân Đỉnh…có giá mở bán chạm mức từ 150 triệu đồng/m² – 300 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, sự đổ bộ của các sản phầm nằm trong phân khúc hạng A đang chiếm ưu thế đã kéo theo mặt bằng giá trên toàn thị trường lên cao.
Thị trường thứ cấp cũng “nóng ran”
Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bán sơ cấp trung bình tăng cao đã kéo theo thị trường thứ cấp cũng “nóng ran”. Giá bán các căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 39% so với cùng thời điểm trong năm 2024. Thậm chí, nhiều căn hộ tăng chóng mặt với mức 300 – 600 triệu đồng chỉ trong 1 tháng (Ví dụ: Royal City, Skylake, Mỹ Đình Plaza…).
Giá rao bán căn hộ có 2 phòng ngủ phổ biến trong khoảng từ 7 – 8 tỷ đồng căn, các căn hộ có 3 phòng ngủ đã đạt mức từ 10–15 tỷ đồng. Đối với các căn hộ không có ban công, giá rao bán cũng đang tăng khoảng từ 200 – 300 triệu đồng (đạt mức bán phổ biến trong khoảng 7,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ). Nguồn cung khan hiếm, nhiều dự án trong trung tâm chỉ còn vài căn chuyển nhượng. Bên cạnh đó, các căn hộ có diện tích nhỏ cũng đang được khách hàng săn lùng, thậm chí khả năng căn hộ diện tích nhỏ được rao bán cũng rất hiếm.
Nguồn cung lệch pha
Hiện nay, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội được rao bán với giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn thị trường. Trong khi nhà ở bình dân với giá dưới 2 tỷ lại gần như biến mất, chỉ chiếm khoảng 3% trong tổng lượng hàng bán ra. Nguồn cung mới đang tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, phục vụ cho giới đầu tư và những người có thu nhập cao.
Xu hướng chuyển dịch thị trường ra vùng ven Hà Nội cũng đang có sức tăng trưởng 11% so với năm trước. Thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2026 – 2027 dự kiến sẽ có thêm khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án khác nhau ở khu vực ngoài trung tâm. Điều này có thể sẽ giúp cho mặt bằng giá căn hộ chung cư nói chung giảm nhẹ nhưng vẫn vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân.
Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh
Có nhiều nguyên nhân như nguồn cung hạn chế, chi phí phát triển dự án leo thang, hay do tâm lý đầu cơ tích sản… khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh. Cụ thể:
1. Nguồn cung hạn chế – cầu vẫn cao
Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội hiện nay vẫn đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế không đáp ứng đủ cầu. Sự tăng trưởng kinh tế kèm theo quá trình đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao. Nhưng dưới sự ảnh hưởng về quy định tách thửa đất mới tại nhiều địa phương và quỹ đất ngày càng khan hiếm cũng ảnh hưởng đến thị trường chung cư.
Đặc biệt, số dự án mới tại các khu vực trung tâm rất ít, chỉ có khoảng 2 – 3 dự án được mở bán/quý. Chính sự lệch pha giữa nhu cầu sở hữu và nguồn cung khan hiếm đã khiến giá chung cư Hà Nội tăng chóng mặt. Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực đều dồn về các khu đô thị có hạ tầng hoàn chỉnh (Cầu Giấy, Mỹ Đình, Tây Hồ Tây…).
2. Cấu trúc thị trường bị “đẩy hạng”
Cấu trúc thị trường bị “đẩy hạng” cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho giá chung cư Hà Nội tăng. Cụ thể là nguồn cung các căn hộ chung cư khan hiếm ở phân khúc giá rẻ trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn cao. Điều này khiến cho các căn hộ ở phân khúc hạng A, B tăng mạnh dẫn đến giá rao bán căn hộ trung bình lên cao. Ngoài ra, chủ đầu tư chọn phân khúc cao cấp do chi phí đất, vật liệu và lãi suất tăng, trong khi lợi nhuận cao hơn. Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025, có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán tập trung ở phân khúc hạng A, B tại Hà Nội.
3. Chi phí phát triển dự án leo thang
Việc Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP được áp dụng khiến cho tiền sử dụng đất tăng góp phần tạo áp lực cho các nhà đầu tư. Thêm vào đó, các chi phí như chi phí nhân công, xây dựng, pháp lý, giá các loại vật liệu xây dựng, thời gian phê duyệt và giải phóng mặt bằng kéo dài khiến cho chi phí bị đội lên cao hơn. Như vậy, giá chung cư Hà Nội tăng là do các khoản liên quan đến chi phí phát triển dự án leo thang.
4. Tâm lý đầu cơ và tích sản
Các nhà đầu tư coi bất động sản như “hàng rào chống lạm phát” gom hàng để bảo vệ tài sản khỏi mất giá, dù giá rao bán căn hộ tại Hà Nội vẫn đang ở mức cao. Hoặc, họ tìm kiếm lợi nhuận từ việc chênh lệch giá bằng cách giữ hàng, đợi giá đẩy lên cao khi nguồn hàng khan hiếm mới bán ra. Bên cạnh đó, nhóm có tài sản sẵn tiếp tục mua thêm và coi các căn hộ như kênh đầu tư an toàn, khiến khoảng cách giàu – nghèo về tài sản bị nới rộng. Chính tâm lý đầu cơ và tích sản là một trong những nguyên nhân góp phần vào việc đẩy giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, đặc biệt là khi kết hợp với nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu tư cao.
Liệu giá chung cư Hà Nội có giảm trong ngắn hạn?
Với tình trạng khan hiếm nguồn cung ra thị trường trong khi nhu cầu mua tăng như hiện nay
Savills và VARS cùng nhận định: “Khả năng giảm giá rất thấp”. Trong đó, giá chung cư Hà Nội được dự đoán là còn tăng nhẹ đến hết năm 2025:
- Nhu cầu mua thực vẫn cao: Dù giá tăng mạnh và người mua thực có thể thận trọng hơn nhưng sức mua trên thị trường vẫn duy trì mạnh mẽ. Bên cạnh đó, dù có dự báo nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu mua trên thị trường, nhất là với những phân khúc có mức giá vừa tiền với phần lớn người dân vẫn còn ít.
- Các dự án phát triển hạ tầng giao thông phát triển: Cụ thể, việc hình thành tuyến Metro, Vành đai 4 cũng trực tiếp góp phần thúc đẩy sự tăng giá chung cư tại Hà Nội nhờ tăng sự kết nối vùng, thuận lợi khi di chuyển. Đặc biệt, giá trị của các căn hộ nằm gần tuyến Metro (Cát Linh – Hà Đông, Nhổn – Ga Hà Nội) và các khu vực xung quanh Vành đai 4 (Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức) đang đà tăng mạnh, có nơi tăng lên 40%
- Chi phí đầu vào chưa giảm: Các chi phí đầu vào như phí nhân công, xây dựng, vật liệu, pháp lý… vẫn chưa giảm kèm theo tiền sử dụng đất sau khi áp dụng Luật đất đai mới đang có dấu hiệu tiếp tục tăng. Các khoản chi phí đầu vào này đã tạo áp lực lên giá thành của chủ đầu tư dự án.
Về trung và dài hạn, thị trường giá căn hộ chung cư có thể sẽ hạ được nhiệt nếu nguồn cung được cải thiện. Trên thực tế, nguồn cung tại Hà Nội đang được bổ sung nhiều hơn, với khoảng 48 dự án mới với quy mô lớn đã được duyệt. Bên cạnh đó, khi các Luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở 2025 và Luật Kinh doanh BĐS) được chính phủ đưa ra các hướng dẫn cụ thể thì quy trình pháp lý sẽ được tháo gỡ, và giá nhà có thể sẽ được ổn định hơn.
Lời kết
Nói chung, giá chung cư Hà Nội tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong ngắn hạn. Dự kiến trong giai đoạn 2026 – 2027, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ hạ nhiệt hơn nhờ được bổ sung nguồn cung mới vào thị trường. Để tiếp cận được những thông tin thị trường chung cư Hà Nội mới nhất, hãy theo dõi ngay website Mogi.vn – một trong những chuyên trang bất động sản uy tín nhất hiện nay. Ngoài việc theo dõi tình hình bất động sản, bạn còn có thể cập nhật giá nhà đất từ các tỉnh/thành khác nhau trên Toàn quốc!
Nguồn tham khảo: Báo Lao Động, VNExpress, báo Tiền Phong, CafeF, VTC News
Xem thêm:
