Cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM chuẩn xác nhất

Thị trường căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM có nhu cầu cực kỳ cao với đa dạng mức giá khác nhau. Vì vậy, việc định giá đúng sẽ giúp chủ nhà và nhà đầu tư tránh rủi ro, tối ưu lợi nhuận. Bài viết này của Mogi sẽ hướng dẫn cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM một cách chi tiết. Hướng dẫn sẽ xoay quanh phân tích thị trường, các yếu tố ảnh hưởng và quy trình thực tế để giúp bạn xác định mức giá phù hợp, sát thực tế nhất!

Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM

Căn hộ dịch vụ (serviced apartment) là loại hình căn hộ cao cấp được trang bị đầy đủ nội thất, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hoặc dài hạn. Trong bối cảnh đô thị TP.HCM, đây là mô hình lưu trú phổ biến dành cho chuyên gia nước ngoài, doanh nhân và khách thuê dài hạn.

Khác với căn hộ thông thường, căn hộ dịch vụ cung cấp thêm tiện ích như dọn phòng, giặt ủi, wifi, điện nước và nhiều dịch vụ cao cấp khác như hồ bơi, phòng gym, khu mua sắm,… Nhờ sự tiện nghi và tính linh hoạt, loại hình này ngày càng được ưa chuộng trong thị trường bất động sản TP.HCM.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025 của Savills, thị trường căn hộ dịch vụ tại trung tâm TP.HCM (Quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận) đang trong tình trạng nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao.

Tầm quan trọng của việc định giá căn hộ dịch vụ

Hoạt động định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM là bước quan trọng giúp xác định giá trị thực của tài sản, đảm bảo giao dịch minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi cho cả người bán, người mua lẫn nhà đầu tư. Một kết quả định giá chính xác giúp các bên dễ dàng đàm phán và đưa ra quyết định phù hợp với giá nhà đất trên thị trường.

Vai trò của việc định giá đối với các bên có thể tóm lược đơn giản như sau:

• Với chủ đầu tư/ người bán: Giúp xác định mức giá chào bán hợp lý, tránh bị ép giá hoặc bán thấp hơn giá trị thực tế, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận.
• Với người thuê/ nhà đầu tư: Hỗ trợ đánh giá hiệu suất sinh lời, nhận biết giá trị thật của căn hộ để tránh “mua hớ” và có chiến lược đầu tư hiệu quả trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động.
• Với tổ chức tài chính: Là căn cứ cho vay thế chấp hoặc bảo hiểm tài sản, đảm bảo tính minh bạch và giảm rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn.

Xem thêm: Chung cư thành phố Hồ Chí Minh có giá tầm khoảng bao nhiêu?

Cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM

Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là cách được sử dụng phổ biến nhất khi thực hiện cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM. Phương pháp này dựa trên việc so sánh căn hộ cần định giá với 3–5 căn hộ tương tự đã được giao dịch hoặc đang rao bán trong cùng khu vực như Thảo Điền, Bến Nghé hoặc Tân Định trong khoảng 3–6 tháng gần nhất.

Các yếu tố cần điều chỉnh gồm diện tích, tầng, hướng, tình trạng nội thất, tiện ích và thời điểm giao dịch, nhằm đảm bảo mức giá đưa ra sát nhất với giá trị thực tế. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ tại Thảo Điền có giá thuê 60 triệu/tháng, tương ứng giá trị thị trường khoảng 6–7 tỷ đồng nếu áp dụng Cap Rate 10%.

Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

• Ưu điểm: Phản ánh đúng biến động thực tế thị trường, giúp chủ sở hữu và nhà đầu tư có cơ sở rõ ràng khi ra quyết định.
• Nhược điểm: Phụ thuộc vào độ chính xác và cập nhật của dữ liệu giao dịch.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM được sử dụng phổ biến, đặc biệt phù hợp với các căn hộ cho thuê ổn định – đặc trưng của mô hình serviced apartment. Cách tiếp cận này dựa trên khả năng tạo ra lợi nhuận thực tế từ hoạt động cho thuê để xác định giá trị tài sản.

Quy trình được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu cho thuê hằng năm, sau đó trừ đi chi phí vận hành như phí quản lý, bảo trì, thuế và tỷ lệ trống phòng để tính ra thu nhập hoạt động ròng (NOI). 

CÔNG THỨC:

Ví dụ: một căn hộ cho thuê 40 triệu đồng/tháng, chi phí vận hành chiếm 20% và Cap Rate là 7%, thì giá trị ước tính khoảng 5,5 tỷ đồng.

Đặc điểm của phương pháp thu nhập:

• Ưu điểm: Phản ánh đúng khả năng sinh lời và hiệu quả khai thác thực tế của căn hộ.
• Nhược điểm: Kết quả phụ thuộc lớn vào độ chính xác của dữ liệu doanh thu và Cap Rate tại thời điểm định giá.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là một trong những cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM được áp dụng khi tài sản là căn hộ mới, tòa nhà boutique hoặc chưa có dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc xác định giá trị căn hộ bằng tổng chi phí xây dựng và giá trị đất, sau đó trừ đi phần khấu hao tài sản để phản ánh đúng giá trị còn lại.

Cụ thể, quy trình định giá bao gồm việc ước tính chi phí xây dựng lại căn hộ tương đương tại thời điểm hiện tại, tính cả phần diện tích sở hữu chung và chi phí đất. Sau đó, phần giá trị này được điều chỉnh giảm dựa trên hao mòn vật lý, lỗi thời về thiết kế hoặc công năng sử dụng.

Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho các căn hộ mới tại khu vực phát triển như Thủ Thiêm, Bình Thạnh hoặc trong trường hợp định giá phục vụ bảo hiểm tài sản.

Tuy nhiên, hạn chế của phương pháp này là khó xác định chính xác chi phí đất và mức khấu hao, nên các chuyên gia thường kết hợp thêm phương pháp so sánh hoặc thu nhập để đảm bảo kết quả định giá khách quan và sát thực tế hơn.

Các yếu tố và quy trình định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM

Để xác định cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM chính xác, nhà đầu tư cần hiểu rõ những yếu tố cốt lõi tác động đến giá trị tài sản, đồng thời nắm vững quy trình định giá thực tế để đưa ra quyết định hiệu quả. Cụ thể là 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng chính:

• Vị trí: Là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá trị căn hộ dịch vụ. Vị trí đắc địa, gần trung tâm, kết nối giao thông thuận tiện (đường lớn, tuyến metro) và gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, công viên sẽ có giá trị cao hơn. Không chỉ quyết định mức giá hiện tại mà vị trí còn ảnh hưởng đáng kể đến tiềm năng tăng giá trong tương lai.
• Tiện ích: Hệ thống tiện ích nội khu (hồ bơi, phòng gym, khu dịch vụ giặt ủi, bảo vệ 24/7) cùng chất lượng quản lý, bảo trì và dịch vụ chuyên nghiệp giúp thu hút cư dân đến sinh sống. Từ đó, duy trì ổn định giá trị căn hộ và tăng tỷ lệ thanh khoản trên thị trường.
• Thương hiệu vận hành: Trong cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM, uy tín đơn vị phát triển và quản lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản. Các thương hiệu như Vinhomes, Masterise Homes,… giúp đảm bảo chất lượng công trình, dịch vụ chuyên nghiệp, từ đó nâng giá trị và khả năng cho thuê của căn hộ.
• Nhu cầu thuê: Khi lượng khách thuê căn hộ dịch vụ tăng cao, giá cho thuê và giá trị căn hộ sẽ được đẩy lên, giúp tối ưu lợi nhuận và tăng giá trị đầu tư. Ngoài ra, sự khan hiếm nguồn cung tại thời điểm thuê cao điểm cũng sẽ làm giá thuê tăng cao.
• Pháp lý: Đóng vai trò nền tảng để xác định giá trị căn hộ và độ an toàn khi đầu tư. Căn hộ có sổ hồng đầy đủ, quy hoạch rõ ràng và không vướng thế chấp sẽ dễ dàng giao dịch, thế chấp hoặc cho thuê. Ngược lại, dự án pháp lý chưa hoàn thiện thường bị định giá thấp hơn do rủi ro cao và khó chuyển nhượng.

Quy trình định giá thực tế:

Bước 1 – Khảo sát: Bắt đầu với tìm kiếm và khảo sát các căn hộ dịch vụ đã giao dịch gần đây có thể so sánh với căn hộ mục tiêu về kiểu dáng, vị trí, điều kiện môi trường, tiện ích, và tình trạng pháp lý. Các yếu tố cần khảo sát gồm: chất lượng xây dựng, mặt bằng, hướng và tầng, thời gian giao dịch, điều kiện chuyển nhượng, và đặc điểm khu vực.

Bước 2 – Thu thập dữ liệu: Tổng hợp thông tin về diện tích, tầng, hướng, thời điểm bàn giao, tình trạng pháp lý (sổ hồng, hợp đồng mua bán), giá thuê và giao dịch của các căn hộ tương đồng trong khu vực. Cập nhật dữ liệu quy hoạch, Cap Rate, chi phí vận hành và mức giá thị trường gần nhất.

Bước 3 – Chọn phương pháp định giá:

• Phương pháp so sánh: chọn 3–5 căn hộ tương đồng làm chuẩn, điều chỉnh giá theo khác biệt về diện tích, hướng, tầng, nội thất, thương hiệu vận hành.
• Phương pháp thu nhập: áp dụng với căn hộ cho thuê ổn định, tính giá trị dựa trên doanh thu cho thuê hàng năm trừ chi phí vận hành, chia cho tỷ suất vốn hóa (Cap Rate).

Bước 4 – Điều chỉnh kết quả: So sánh căn hộ mục tiêu với các căn hộ tương đồng để điều chỉnh giá theo vị trí, thương hiệu, tiện ích và chất lượng vận hành. Kết quả cuối cùng nên là khoảng giá hợp lý, có thể thương lượng đàm phán và ra quyết định đầu tư chính xác.

Ví dụ thực tế: Một căn hộ dịch vụ tại Thảo Điền thường được định giá cao hơn khoảng 15% so với khu Bình Thạnh, nhờ vị trí ven sông, môi trường sống quốc tế và thương hiệu quản lý cao cấp, phản ánh rõ tác động của yếu tố vị trí và thương hiệu trong quá trình định giá.

Lưu ý và sai lầm thường gặp khi tự định giá