Sau đại dịch, ngành F&B Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Các chuyên gia bất động sản nhận định, việc giữ chân khách thuê đã trở thành ưu tiên hàng đầu của chủ đầu tư mặt bằng. Để duy trì hoạt động cho thuê ổn định, họ cần xây dựng chiến lược giữ khách thuê mặt bằng F&B dài hạn, vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh của thương hiệu, vừa tối ưu hiệu suất khai thác mặt bằng. Hãy cùng Mogi.vn tìm hiểu chi tiết hơn trong bài viết dưới đây.
Tổng quan thị trường mặt bằng F&B hiện nay
Theo báo cáo của Savills Việt Nam trong quý II/2025, nguồn cầu thuê mặt bằng trong ngành F&B đang tăng trưởng mạnh, tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm TP.HCM và các trục giao thương mới. Các thương hiệu F&B như Starbucks, Gong Cha, Katinat, The Coffee House… đang mở rộng nhanh chóng mạng lưới cửa hàng, kéo theo nhu cầu về mặt bằng kinh doanh ổn định với lưu lượng khách vãng lai lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thương hiệu.
Sự gia tăng mạnh mẽ này phản ánh xu hướng tiêu dùng phục hồi sau đại dịch và sự quan tâm lớn của người dân đối với các dịch vụ ăn uống tại chỗ, kết hợp với các mô hình bán hàng đa dạng như take-away, giao hàng và cửa hàng drive-thru.
Trước thực tế đó, các nhà đầu tư mặt bằng cần nắm bắt kỹ đặc điểm từng mô hình kinh doanh F&B để xây dựng chính sách cho thuê linh hoạt và phù hợp. Việc thiết kế hợp đồng thuê, hỗ trợ cải tạo mặt bằng, hay điều chỉnh thời hạn thuê sẽ giúp tạo ra môi trường thuận lợi để các thương hiệu phát triển lâu dài, đồng thời giữ chân khách thuê hiệu quả.
Xem thêm: Xu hướng cho thuê mặt bằng tại TP.HCM và Hà Nội: Toàn cảnh & Dự báo mới nhất
5 chiến lược giữ khách thuê mặt bằng F&B dài hạn hiệu quả nhất
Từ thực tế vận hành thị trường, các chuyên gia nhận định rằng, để duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định, chủ đầu tư cần áp dụng các chiến lược phù hợp dưới đây:
Linh hoạt trong chính sách thuê và gia hạn
Linh hoạt trong hợp đồng thuê là yếu tố then chốt giúp giữ chân khách thuê F&B lâu dài. Một mô hình phổ biến hiện nay là hợp đồng 3+3 năm, tức khách thuê ký hợp đồng trong 3 năm đầu và được ưu tiên gia hạn thêm 3 năm với các điều kiện thuê được thỏa thuận trước.
Đây được xem là cách thức làm hiệu quả vừa giảm rủi ro cho cả hai bên, vừa tạo sự chủ động cho khách thuê trong việc lên kế hoạch dài hạn. Với điều khoản gia hạn ưu tiên, khách thuê sẽ không bị động tìm mặt bằng mới khi hết hạn thuê, còn chủ nhà cũng duy trì được nguồn thu ổn định mà không phải tốn chi phí tìm kiếm khách mới. Chính sách cho thuê mặt bằng này khá phù hợp với lĩnh vực F&B, bởi các thương hiệu cần thời gian ổn định để xây dựng thương hiệu, tệp khách hàng và hoàn vốn đầu tư.
|
Bà Hoàng Nguyệt Minh (Giám đốc Cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội) từng nhấn mạnh: “Chủ nhà nên đồng hành với thương hiệu, không chỉ là bên cho thuê thuần túy.” Cách tiếp cận linh hoạt này đang giúp nhiều chủ đầu tư giữ chân được những khách thuê F&B lớn ở hiện tại và cả tương lai. |
Hỗ trợ khách thuê trong vận hành ban đầu
Trong giai đoạn đầu khi khách thuê mới bắt đầu hoạt động, họ thường phải đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến tài chính, thủ tục pháp lý và cơ sở vật chất. Nếu không được hỗ trợ, khách thuê rất dễ rơi vào thế bị động, ảnh hưởng đến kế hoạch vận hành lâu dài. Do đó, việc hỗ trợ tài chính ban đầu như giảm giá thuê trong 1–3 tháng đầu, miễn phí dịch vụ hoặc chiết khấu lũy tiến là một chiến lược thiết thực.
Bên cạnh đó, việc hỗ trợ các thủ tục pháp lý như giấy phép kinh doanh, PCCC, vệ sinh an toàn thực phẩm, hay cung cấp sẵn thiết kế nội thất cơ bản sẽ giúp khách thuê rút ngắn thời gian setup, nhanh chóng đưa cửa hàng vào vận hành.
Cuối cùng, chủ đầu tư cần đảm bảo hạ tầng kỹ thuật như hệ thống điện, nước, an ninh, bãi đỗ xe được vận hành ổn định. Bởi đây là nền tảng giúp cửa hàng hoạt động hiệu quả, đồng thời tạo trải nghiệm tích cực cho khách hàng.
Xem thêm: Xu hướng thuê mặt bằng kinh doanh trong hẻm: Giải mã nguyên nhân
Xây dựng cộng đồng kinh doanh ổn định
Đối với các khu cho thuê có nhiều mặt bằng, việc tạo ra một cộng đồng kinh doanh bổ trợ lẫn nhau là chiến lược giúp tăng giá trị tổng thể của cả khu vực. Thay vì cho thuê dàn trải, chủ nhà nên định hướng ngành nghề theo nhóm, ví dụ: mặt bằng quán cà phê – bánh ngọt – nhà hàng – tiện ích văn phòng.
Sự kết hợp ngành hàng hợp lý giúp chia sẻ tệp khách hàng mục tiêu, tạo nên dòng khách ổn định và tăng doanh thu cho tất cả các bên. Đây là hiệu ứng cộng hưởng mà các mặt bằng đơn lẻ khó đạt được.
Để cộng đồng kinh doanh gắn kết, chủ đầu tư cũng nên đóng vai trò kết nối qua các hoạt động như:
- Tuần lễ ẩm thực
- Ưu đãi theo mùa
- Sự kiện đồng thương hiệu
Những hoạt động này giúp tăng lượng khách đến khu vực, sau đó thúc đẩy giao lưu, hợp tác giữa các thương hiệu, tạo ra một môi trường kinh doanh sôi động và bền vững. Đây cũng chính là yếu tố rất được các thương hiệu F&B ưu tiên khi lựa chọn mặt bằng lâu dài.
Duy trì chất lượng không gian và hình ảnh mặt bằng
Không gian mặt bằng chính là “bộ mặt” của thương hiệu F&B. Vì vậy, việc duy trì chất lượng cơ sở vật chất ban đầu sẽ tạo ấn tượng tốt với khách hàng, sau cùng là yếu tố quyết định giúp khách thuê yên tâm gắn bó lâu dài.
Chủ đầu tư nên đầu tư bảo trì định kỳ, làm mới mặt tiền, hệ thống chiếu sáng, vệ sinh, biển hiệu, nhằm đảm bảo mặt bằng luôn hiện đại, sạch sẽ và thu hút. Những nâng cấp này cải thiện trải nghiệm người tiêu dùng, giúp khách thuê duy trì hình ảnh thương hiệu ở mức cao nhất.
Hơn nữa, việc cung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, từ bảo trì kỹ thuật, xử lý sự cố nhanh chóng, đến hỗ trợ vận hành chung, cho phép khách thuê tập trung toàn lực vào hoạt động kinh doanh. Đây cũng là lý do vì sao nhiều chuỗi F&B quốc tế (như Starbucks, KFC, The Coffee Club…) ưu tiên chọn các mặt bằng có đội ngũ quản lý vận hành bài bản thay vì nhà phố tự quản.
Xây dựng mối quan hệ và truyền thông đồng hành
Xây dựng mối quan hệ và truyền thông đồng hành cũng góp phần duy trì hợp tác bền vững giữa chủ nhà và khách thuê. Việc trao đổi thường xuyên, lắng nghe nhu cầu và hỗ trợ kịp thời giúp hai bên hiểu rõ mục tiêu và tạo dựng niềm tin lâu dài. Khi chủ nhà chủ động đồng hành trong hoạt động kinh doanh của khách thuê, cả hai sẽ cùng hưởng lợi từ sự phát triển ổn định và giá trị mặt bằng cũng được nâng cao theo thời gian.
Bên cạnh đó, việc hợp tác quảng bá thương hiệu qua các kênh truyền thông chung – như fanpage, website, sự kiện nội khu, hoặc báo chí địa phương sẽ tạo lợi ích kép: giúp khách thuê gia tăng nhận diện thương hiệu, đồng thời nâng tầm hình ảnh toàn khu thương mại. Mô hình này đang được nhiều trung tâm thương mại lớn như Aeon Mall, Lotte Mall, Estella Place… áp dụng thành công trong việc giữ chân và đồng hành cùng khách thuê F&B.
Xem thêm: Cho thuê mặt bằng và những lời khuyên dành cho bạn
Một số trường hợp giữ chân khách thuê mặt bằng F&B thành công
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, trong quý III, nhu cầu thuê mặt bằng của các thương hiệu F&B tăng mạnh, chiếm hơn 26% tổng lượng yêu cầu thuê, dẫn đầu toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại khu vực trung tâm TP.HCM đã đạt tới 94%, cho thấy sức hút lớn của các vị trí đắc địa đối với các thương hiệu ăn uống, đặc biệt là quốc tế.
Nhiều chủ đầu tư trung tâm thương mại lớn đã chủ động hỗ trợ chi phí đầu tư ban đầu, linh hoạt về thời gian thuê hoặc cải tạo mặt bằng để phù hợp với mô hình kinh doanh của khách thuê. Nhờ đó, họ không chỉ thu hút được thương hiệu lớn, mà còn giữ chân thành công các tên tuổi có sức hút với khách hàng.
Chẳng hạn, tại một số trung tâm thương mại ở khu vực lõi trung tâm TP.HCM, nơi giá thuê có thể lên tới 185–250 USD/m²/tháng, nhiều thương hiệu F&B quốc tế vẫn chấp nhận mở rộng nhờ nhận được sự đồng hành từ chủ đầu tư thông qua chính sách thuê linh hoạt, hỗ trợ marketing, cũng như chia sẻ rủi ro vận hành trong giai đoạn đầu.
Bên cạnh đó, theo Savills, các thương hiệu đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc hiện chiếm đến 44% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại, phần lớn là các chuỗi F&B quen thuộc. Việc các thương hiệu này liên tục mở rộng cho thấy mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê được duy trì tốt, dựa trên niềm tin và sự hỗ trợ lẫn nhau trong dài hạn.
Từ những ví dụ trên, có thể thấy rằng việc giữ chân khách thuê không chỉ phụ thuộc vào vị trí mặt bằng đẹp, mà còn nằm ở cách chủ đầu tư linh hoạt thích ứng với thị trường và thấu hiểu nhu cầu vận hành thực tế của các thương hiệu F&B.
Xem thêm: 6 Yếu tố hình ảnh khi cho thuê mặt bằng F&B nhất định phải biết
Nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách linh hoạt, đồng hành cùng khách thuê và đạt được kết quả tích cực. Dưới đây là một số ví dụ điển hình:
Chia sẻ doanh thu và điều chỉnh giá thuê linh hoạt
|
Case study: Vincom Retail đã triển khai chính sách chia sẻ doanh thu với một số thương hiệu F&B mới như Urban Station, Chewy Chewy trong năm 2023–2024. Kết quả, tỷ lệ duy trì hợp đồng thuê trên 2 năm đạt hơn 87%, cao hơn mức trung bình thị trường. |
Linh hoạt trong chính sách thuê và gia hạn
|
Case study: Tại Savana Square (quận Bình Thạnh, TP.HCM), ban quản lý đưa ra chính sách “gia hạn ưu tiên cho khách thuê ổn định”, đi kèm điều khoản không tăng giá quá 5% trong mỗi chu kỳ gia hạn. Nhờ đó, các thương hiệu như Bếp Ốc Gió, Cà Phê Cô Ba đều gắn bó trên 4 năm và tiếp tục mở rộng trong cùng hệ thống. |
Hỗ trợ khách thuê trong các giai đoạn khó khăn
|
Case study: Tại Parkson Lê Thánh Tôn, chủ đầu tư đã giảm 50% tiền thuê trong 2 tháng đầu cho các thương hiệu mới như Trà Sữa Xing Fu Tang, Gà Rán Popeyes khi họ khai trương vào đầu năm 2024. Chiến lược hỗ trợ giúp các thương hiệu đạt mức hòa vốn nhanh hơn dự kiến, chỉ sau 4 tháng. |
Đầu tư cơ sở hạ tầng và chất lượng quản lý mặt bằng
|
Case study: Saigon Centre đầu tư 20 tỷ đồng trong năm 2023 để nâng cấp hệ thống PCCC, mở rộng khu để xe và bố trí thêm bãi đỗ cho xe máy giao hàng. Các chuỗi F&B như Starbucks, Pizza 4P’s, Phúc Long Flagship đánh giá cao chất lượng hạ tầng và tiếp tục duy trì hợp đồng dài hạn tại đây. |
Xây dựng cộng đồng kinh doanh rộng khắp
| Case study: Tại AEON Mall Bình Tân, khu vực F&B được bố trí liền kề giữa các thương hiệu có tệp khách tương đồng: Phúc Long – Gogi House – Paris Baguette. Trung tâm còn tổ chức các sự kiện như “Tuần lễ Ẩm thực Nhật Bản” hay “Tháng 10 – Mùa Trà Sữa”, với sự tham gia của toàn bộ gian hàng F&B. Nhờ đó, doanh thu tháng cao điểm tăng 15–20%, tỷ lệ khách quay lại khu ẩm thực tăng gần 30% so với tháng thông thường. |
Lời kết
Tóm lại, việc xây dựng và duy trì mối quan hệ vững chắc với khách thuê giúp tạo ra lợi nhuận ổn định cho chủ đầu tư cũng như góp phần phát triển bền vững cho cả hai bên. Đây cũng chính là chiến lược giữ khách thuê mặt bằng F&B dài hạn mà nhiều chủ đầu tư đang hướng đến để tối ưu hiệu suất khai thác bất động sản.
Để tìm mặt bằng F&B phù hợp hoặc đăng tin cho thuê nhà đất hiệu quả, hãy truy cập ngay Mogi.vn – nền tảng tin đăng uy tín, đa dạng, kết nối nhanh chóng chủ đầu tư và khách thuê.
Nguồn tham khảo: Vnexpress.net, Batdongsan.com.vn, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam
Xem thêm:
