Cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất năm 2024

Cho đến hiện tại, vẫn có nhiều cá nhân sở hữu nhà cho thuê nhưng lại không biết đến việc tính thuế khi cho thuê nhà hay mặt bằng kinh doanh. Do đó, việc tính thuế cho thuê nhà là một vấn đề quan trọng và cần thiết mà các chủ nhà nên biết. Hãy cùng Mogi.vn tìm hiểu thông tin về cho thuê nhà có phải đóng thuế không, và nếu có thì quy định đóng thuế và cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất hiện nay như thế nào nhé!

Các loại thuế cho thuê nhà năm 2024

Cho thuê nhà đang là một hình thức kinh doanh được nhiều người ưa chuộng. Trong khi cá nhân hay doanh nghiệp phải tính toán làm sao để việc cho thuê có khả năng sinh lời thì các vấn đề liên quan đến phí thuế phải nộp cũng khiến các chủ kinh doanh chú ý đến.

Theo quy định tại khoản 25 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC có nêu rõ, các cá nhân có doanh thu mang lại từ hoạt động cho thuê nhà nguyên căn, phòng trọ, nhà mặt tiền,… có doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải đóng thuế cho thuê nhà là thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định của pháp luật. 

Tuỳ thuộc vào doanh thu mỗi năm, các cá nhân phải nộp thuế cho thuê nhà theo các loại thuế sau đây:

• Lệ phí môn bài: Các nhân khi kinh doanh cho thuê nhà cần xem xét việc nộp lệ phí môn bài. Nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, sẽ được miễn lệ phí môn bài. Nếu doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng sẽ phải nộp lệ phí môn bài, với mức thuế được quy định căn cứ theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Theo Luật Thuế GTGT 2008, hoạt động cho thuê nhà phải chịu thuế GTGT nếu các cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng mỗi năm sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT, với mức thuế là 5% của doanh thu, thuế được tính theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC. Tuy nhiên, cá nhân có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế GTGT.

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Theo Luật Thuế TNCN 2007, cá nhân cho thuê nhà là đối tượng phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu hàng năm doanh thu từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng/năm dương lịch, cá nhân này sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mọi cá nhân có trách nhiệm phải khai thuế chính xác, đầy đủ, trung thực và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ thuế theo quy định.

Xem thêm: Thủ tục xin giấy phép kinh doanh nhà trọ chủ đầu tư nên biết

Cách tính thuế thuê nhà

Theo những quy định đã được nêu phía trên, các cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê nhà có tổng doanh thu năm > 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Cụ thể cách tính thuế cho thuê nhà của từng loại thuế như sau:

Cách tính thuế môn bài

Mức lệ phí môn bài mà các cá nhân phải đóng theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP là dựa vào số tiền vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và mức doanh thu hằng năm bình quân của cá nhân, hộ kinh doanh đó. 

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 tại Thông tư 302/2016/TT-BTC, luật sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC, phần doanh thu được xác định làm căn cứ để thu lệ thuế môn bài cho thuê nhà đối với các cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản được quy định theo các trường hợp sau:

• Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. 
• Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu các hợp đồng cho thuê tài sản từ các địa điểm của năm tính thuế (bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản).
• Trường hợp có hợp đồng cho thuê nhà hoặc căn hộ kéo dài trong nhiều năm, thì phải nộp phí môn bài theo từng năm ứng với số năm cá nhân khi khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN.
• Trường hợp cá nhân khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà một lần đối với hợp đồng cho thuê kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Lưu ý rằng, các quy định đóng thuế trên được áp dụng cho cả cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình,… Ngoài ra, những địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà vào 6 tháng đầu năm thì sẽ phải nộp thuế cho cả năm, nếu hợp đồng thuê phát sinh vào 6 tháng cuối năm thì mức lệ phí thuế môn bài phải nộp chỉ bằng một nửa số tiền thuế phí môn bài của cả năm.

Cách tính thuế GTGT & thuế TNCN

Thời điểm để xác định doanh thu tính thuế là thời gian khi bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên mỗi hợp đồng thuê nhà.

Mức thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) được tính theo công thức sau theo khoản 3 điều 10  Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

• Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

• Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Có thể bạn chưa biết: Các loại thuế chuyển nhượng nhà đất

Cách kê khai thuế cho thuê tài sản

Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế

Theo căn cứ tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân cho thuê tài sản với quy mô lớn hoặc nhà chưa đáp ứng được quy mô lớn nhưng lại chọn phương pháp kê khai nộp và khai thuế theo từng lần phát sinh của kỳ thanh toán sẽ được tính theo đúng thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê, hoặc khai thuế dựa vào năm dương lịch.

Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế đối với các loại thuế và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế thì chậm nhất sẽ là 10 ngày kể từ ngày có phát sinh nghĩa vụ thuế. 

• Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế đối với các cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất sẽ là ngày cuối của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo đó.
• Thời hạn nộp thuế được xác định chậm nhất là ngày cuối của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp muốn bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế khi có xuất hiện sai sót.
• Đối với khai lệ phí môn bài, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mới bước chân vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh thì sẽ thực hiện việc khai lệ phí môn bài và nộp tờ khai cho phía cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30/01 năm sau. Cá nhân cho thuê nhà cũng sẽ nộp thuế theo phương thức khoán không phải kê khai lệ phí môn bài. Thời hạn phải nộp lệ phí môn bài được tính chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm.

Doanh nghiệp kê khai thuế thay cho chủ tài sản

Trong việc tính thuế cho thuê nhà, doanh nghiệp có thể kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản. Đây là một khía cạnh quan trọng cần được hiểu rõ để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý. Đối với trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản theo điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cần chuẩn bị hồ sơ khai thuế bao gồm:

• Tờ khai thuế: đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo.
• Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản: (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản) theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo.
• Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Lưu ý, doanh nghiệp, tổ chức, công ty khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế”.  Đồng thời khi người khai thuế ký cần ghi rõ họ tên, nếu doanh nghiệp hay tổ chức chức khai thay thì sau khi ký phải đóng dấu hoặc ký điện tử theo quy định nhà nước.

Một số câu hỏi thường gặp

Đóng thuế chậm có bị phạt không?

Với câu hỏi là đóng thuế chậm có bị phạt không thì câu trả lời là có. Cụ thể số tiền phạt sẽ tuỳ theo mức độ vi phạm chậm trễ dựa vào thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của nhà nước. Khi có hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế thì người nộp thuế có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đến 25.000.000 đồng. Do đó, bạn nên cân nhắc và đóng thuế đúng thời hạn để tránh bị phạt.

Đóng thuế chậm bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo điều 13 tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP đã quy định về xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

• Phạt cảnh cáo: áp dụng với đối tượng nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn từ 1 – 5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.

• Phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng: áp dụng với đối tượng nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 1- 30 ngày, trừ trường hợp quy định tại khoản 1.

• Phạt tiền từ 5.000.000 đến 8.000.000 đồng: áp dụng với các đối tượng nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 – 60 ngày.

• Phạt tiền từ 8.000.000 đến 15.000.000 đồng: đối với một trong các hành vi sau: 

• Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 – 90 ngày
• Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp
•  Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp
•  Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

• Phạt tiền từ 15.000.000 đến 25.000.000 đồng: đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế; tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.

Cho thuê nhà bao nhiêu tiền thì phải nộp thuế?

Khi cho thuê nhà, bạn sẽ phải nộp thuế căn cứ vào quy định của pháp luật bao gồm nhiều yếu tố, cụ thể dựa vào từng khu vực, thu nhập từ việc cho thuê và các chi phí khác liên quan. 

Như đã đề cập phía trên bài, thuế được tính dựa trên tổng thu nhập sau khi trừ đi các chi phí hợp lệ như chi phí duy trì, sửa chữa, và quản lý. Vì vậy, khi cho thuê nhà phải nếu có tổng doanh thu trong năm > 100 triệu đồng thì bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Theo quy định, thông thường người nộp thuế là người cho thuê nhưng trên thực tế khi thuê văn phòng thì nhiều trường hợp người nộp thuế là người thuê, do vậy các bên cần ghi rõ người có nghĩa vụ nộp thuế trong hợp đồng thuê nhà. 

Trên đây là các thông tin về các loại thuế cho thuê nhà, cách tính thuế thuế cho thuê nhà và một số lưu ý về thời hạn khai thuế mà Mogi.vn đã tổng hợp từ những trang web của chính phủ là Thuvienphapluat.vn và luatvietnam.vn để bạn có thể tham khảo.

Đừng quên truy cập Mogi.vn – trang rao vặt về nhà đất chuyên nghiệp, cung cấp dịch vụ môi giới đăng tin bất động sản chất lượng hàng đầu tại Việt Nam. Tại đây có các tin đăng về dịch vụ mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất và dự án căn hộ giá rẻ uy tín toàn quốc.

Xem thêm: Nên mua nhà trước hay sau Luật Đất đai sửa đổi 2024?