Thị trường bất động sản vừa khép lại một năm với những con số phục hồi ấn tượng, vượt xa kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư. Đây là tiền đề để thị trường chính thức bước ra khỏi giai đoạn “ngủ đông” và sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng mới đầy hứa hẹn. Sau đây, Mogi.vn sẽ vẽ lại bức tranh tổng kết bất động sản 2025 để giúp bạn đọc có cái nhìn trọn vẹn nhất trước khi bước sang giai đoạn 2026.
Bối cảnh thị trường bất động sản bước vào năm 2025
Năm 2025 mở màn với những tín hiệu lạc quan từ kinh tế vĩ mô khi GDP tăng trưởng ấn tượng 6,93% trong quý 1 và lạm phát được giữ vững dưới mức 4%. Sự cộng hưởng từ việc thực thi Luật Đất đai 2024 và các nghị định gỡ vướng pháp lý đã tạo ra “cú hích” mạnh mẽ, giúp hơn 1.200 dự án tái khởi động.
Đây không chỉ là giai đoạn phục hồi mà còn là khởi đầu của một chu kỳ phát triển bền vững, nơi nhu cầu an cư và đầu tư thực trở thành kim chỉ nam cho toàn thị trường.
Dư âm của giai đoạn điều chỉnh sâu 2022–2023
Giai đoạn 2022-2023 được ví như một cơn bão thanh lọc khốc liệt, để lại những bài học xương máu và làm thay đổi hoàn toàn tư duy của các chủ thể trên thị trường trước khi bước sang chu kỳ mới. Cụ thể như sau:
- Sự đứt gãy tài chính: Tín dụng bất động sản ghi nhận mức giảm mạnh 12% (từ 3,9 triệu tỷ xuống còn 3,4 triệu tỷ VND). Việc kiểm soát chặt chẽ trái phiếu và tín dụng đã khiến dòng vốn bị thắt chặt, đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng mất thanh khoản trầm trọng.
- Áp lực tồn kho và dự án đình trệ: Hơn 1.000 dự án rơi vào trạng thái “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý và thiếu vốn. Lượng tồn kho vọt lên mức 250.000 căn hộ (tăng 40% so với cùng kỳ năm trước), tạo ra áp lực đè nặng lên bảng cân đối kế toán của các chủ đầu tư.
- Sự tháo chạy của dòng tiền đầu cơ: Giá bất động sản thứ cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lao dốc từ 20-30%. Niềm tin nhà đầu tư chạm đáy khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn vỏn vẹn 15-20%.
- Phân khúc đất nền và nhà đất lên ngôi: Theo báo cáo từ VietnamPlus, dù thị trường ảm đạm, vẫn có hơn 276.000 giao dịch thành công, chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền và nhà ở có giá trị sử dụng thật.
Nền tảng phục hồi từ cuối 2024
Giai đoạn cuối năm 2024 đánh dấu bước ngoặt lịch sử khi thị trường bất động sản chính thức thoát đáy và thiết lập đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ sự cộng hưởng từ chính sách và nguồn cung.
- Sự bùng nổ nguồn cung sơ cấp: Thị trường ghi nhận sự hồi sinh mạnh mẽ với nguồn cung nhà ở Quý 2 tăng 90% so với cùng kỳ, đạt 36.000 sản phẩm mới. Chỉ tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024 theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
- Đòn bẩy từ đầu tư công và hạ tầng: Việc giải ngân quyết liệt 95% kế hoạch đầu tư công (tương đương 750.000 tỷ VND) đã tạo ra sự kết nối hạ tầng đồng bộ, trực tiếp kích thích giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh và các trục giao thông trọng điểm.
- Động lực từ gói tín dụng ưu đãi: Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đóng vai trò là “ngòi nổ” hỗ trợ nhu cầu thực, giúp tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vọt lên mức ấn tượng 68%.
- Điểm sáng phân khúc nhà ở xã hội: Tiến độ thực hiện các dự án an sinh xã hội đạt cột mốc quan trọng với 220.178 căn hộ được hoàn thành, đạt 51% mục tiêu trong kế hoạch 428.000 căn, góp phần giải quyết bài toán lệch pha cung – cầu bấy lâu nay.
Tâm lý thị trường thận trọng nhưng tích cực hơn
Bước sang năm 2025, tâm lý nhà đầu tư đã có sự chuyển dịch rõ rệt từ trạng thái “phòng thủ” sang “thăm dò” nhờ sự ổn định của kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất hấp dẫn.
- Sự trở lại của dòng tiền: Theo khảo sát từ CBRE Việt Nam, tỷ lệ nhà đầu tư quay lại thị trường đạt 72% (tăng mạnh so với mức 45% của năm 2023), cho thấy niềm tin đang dần được khôi phục khi lãi suất huy động duy trì ở mức thấp từ 5,5-6%/năm.
- Ưu tiên phân khúc mang lại giá trị thực: Điểm đến của dòng tiền tập trung chủ yếu vào căn hộ trung cấp (2-4 tỷ đồng/căn) có pháp lý minh bạch và vị trí kết nối hạ tầng tốt, phản ánh tư duy đầu tư bền vững, coi trọng tính thanh khoản và khả năng khai thác thực tế.
- Nhu cầu ở thực dẫn dắt thanh khoản: Chỉ trong vòng 9 tháng của năm 2025, thị trường đã ghi nhận khoảng 430.769 giao dịch thành công (tăng 1% so với cùng kỳ), cho thấy dù thị trường chưa bùng nổ nhưng giao dịch vẫn diễn ra đều đặn ở các khu vực đô thị lớn.
- Thận trọng trong quyết định xuống tiền: Dù có nhiều tín hiệu lạc quan, nhưng khoảng 55% người mua vẫn giữ tâm thế quan sát, chờ đợi tín hiệu ổn định giá trong 3-6 tháng để tránh các bẫy giá ảo, đảm bảo thị trường đã phục hồi thực sự thay vì các cơn sốt ảo hay bùng nổ đầu cơ.
Xem thêm: Các phân khúc bất động sản sôi động dịp cuối năm 2025
Diễn biến chung của thị trường bất động sản năm 2025
Thị trường bất động sản 2025 ghi nhận sự hồi sinh mạnh mẽ với tổng lượng giao dịch đạt khoảng 115.000 sản phẩm (tăng 65% so với năm 2024). Thanh khoản cải thiện rõ rệt qua từng quý đi kèm với sự quay trở lại của nguồn cung sơ cấp nhờ các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ.
Thanh khoản cải thiện nhưng chưa bùng nổ
Sau giai đoạn dài trầm lắng, dòng tiền đã chính thức quay trở lại thị trường bất động sản năm 2025. Tuy nhiên, thay vì những cú nhảy vọt nhanh chóng như trước đây, thanh khoản ghi nhận sự tăng trưởng ổn định hơn, phản ánh tâm lý chọn lọc kỹ lưỡng của người mua.
- Giao dịch tăng dần theo quý: Thị trường duy trì đà phục hồi bền bỉ qua từng giai đoạn. Cụ thể, Quý I khởi động với 22.000 sản phẩm (tăng 40% YoY), Quý II bứt phá lên 28.500 sản phẩm (tăng 55%). Đà tăng tiếp diễn trong Quý III và Quý IV với doanh số lần lượt đạt 32.000 và 32.500 sản phẩm. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ trung cấp chiếm ưu thế tuyệt đối với tỷ lệ hấp thụ đạt mức ấn tượng 75-85%.
- Nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường: Cơ cấu khách hàng có sự chuyển dịch mạnh mẽ khi người mua để ở chiếm tới 68% tổng lượng giao dịch (tăng đáng kể so với mức 45% của năm 2024). Các sản phẩm được săn đón nhất là căn hộ diện tích 50-70m² có tầm giá từ 1,5-3 tỷ đồng nhờ tính phù hợp với khả năng tài chính của đại chúng. Ngược lại, làn sóng đầu cơ lướt sóng bị thu hẹp đáng kể, hiện chỉ còn nắm giữ 22% thị phần.
Nguồn cung mới có tín hiệu quay lại
Sau giai đoạn dài khan hiếm, giỏ hàng bất động sản năm 2025 đã thực sự khởi sắc với sự trở lại của hàng loạt dự án quy mô tầm cỡ, tạo nên một thị trường sôi động và đa dạng lựa chọn hơn.
- Sự bùng nổ nguồn cung sơ cấp: Thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra, tăng 52% so với cùng kỳ và gấp đôi tổng lượng hàng năm 2024. Động lực chính đến từ việc hơn 1.200 dự án được tháo gỡ nút thắt pháp lý và cấp phép triển khai trở lại, giải tỏa cơn khát hàng cho toàn thị trường.
- Ưu thế tuyệt đối từ dự án pháp lý minh bạch: Niềm tin của khách hàng đặt trọn vào các dự án “sạch”, với 85% nguồn cung mới đến từ các đơn vị đã hoàn thiện đầy đủ giấy phép. Tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án này ghi nhận tốc độ tiêu thụ kỷ lục, hấp thụ đến 90% lượng hàng chỉ trong vòng 3 tháng đầu mở bán.
- Vùng vệ tinh đóng vai trò chủ lực: Các khu vực vùng ven (Đồng Nai, Long An, Hưng Yên) trở thành “vựa cung” chính của thị trường khi đóng góp tới 62% tổng lượng hàng. Với mức giá cạnh tranh dao động từ 35-55 triệu/m² cùng sự hỗ trợ đắc lực từ hạ tầng giao thông (cao tốc, metro), phân khúc này đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 88%, thu hút mạnh mẽ cả nhóm khách hàng ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Xem thêm: Có nên mua nhà cuối năm 2025 không? Cơ hội và rủi ro tiềm ẩn
Các phân khúc bất động sản nổi bật trong năm 2025
Năm 2025 đánh dấu sự lên ngôi của các dòng sản phẩm giá trị thực. Trong khi bất động sản vệ tinh bùng nổ nhờ nguồn cung giá rẻ và hạ tầng kết nối, phân khúc đầu cơ lại trải qua giai đoạn sàng lọc khắt khe, chỉ còn nắm giữ 25% thị phần. Với tổng nguồn cung nhà ở chạm mốc 180.000 sản phẩm, dòng căn hộ chung cư dưới 5 tỷ đồng đang trở thành tâm điểm dẫn dắt dòng tiền khi chiếm tới 72% tổng lượng giao dịch toàn quốc.
Nhà ở phục vụ nhu cầu thực
Trong năm 2025, phân khúc nhà ở thực chính là trục “xương sống” giúp thị trường bất động sản hồi sinh và duy trì sự ổn định bền vững. Đây là phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi các biến động đầu cơ và luôn giữ được mức thanh khoản cao nhất:
- Dẫn đầu về nguồn cung an sinh: Nhà ở xã hội và phân khúc thấp tầng giá rẻ ghi nhận bước tiến lớn với 47.000 căn được hoàn thành (đạt 52% kế hoạch quốc gia). Tại các khu vực trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM, mức giá trung bình vẫn duy trì ở ngưỡng dễ tiếp cận, dao động từ 18-25 triệu/m².
- Tỷ lệ hấp thụ kỷ lục: Nhờ đánh đúng vào tâm lý “an cư lạc nghiệp”, phân khúc này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 92% ngay trong các đợt mở bán đầu tiên. Đây là con số cao nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản năm 2025.
- Đòn bẩy từ chính sách tín dụng: Đối tượng khách hàng chính là công nhân và người lao động trẻ được tiếp cận gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ 6,1%/năm. Chính sách này không chỉ thúc đẩy dòng tiền mà còn trực tiếp giải quyết bài toán nhà ở cho hàng chục nghìn hộ gia đình, tạo nền tảng vững chắc cho an sinh xã hội.
Căn hộ trung cấp và vừa túi tiền
Phân khúc căn hộ trung cấp và vừa túi tiền đóng vai trò chủ đạo trong việc duy trì thanh khoản và dẫn dắt xu hướng tiêu dùng tại các đô thị lớn. Với diện tích linh hoạt từ 50-90m² và mức giá dao động từ 45-75 triệu/m², dòng sản phẩm này chiếm tới 68% nguồn cung mới (tương đương 122.000 căn), đáp ứng trực tiếp nhu cầu nâng cấp không gian sống của đại bộ phận gia đình trẻ và giới văn phòng.
Sức hút của phân khúc này được chứng minh qua tỷ lệ bán đạt mức ấn tượng 87%, đặc biệt sôi động tại các khu vực như Quận 9 (TP. Thủ Đức) và Nam Từ Liêm (Hà Nội). Lực cầu bền bỉ không chỉ giúp hơn 65.000 căn giao dịch thành công mà còn đẩy giá trị căn hộ tăng trung bình 8,2% so với cùng kỳ. Theo dữ liệu từ Báo Chính phủ, đây là vùng trũng thu hút dòng tiền ổn định nhất, thay thế hoàn toàn cho các phân khúc đầu cơ rủi ro cao trong chu kỳ mới.
Bất động sản khu vực vệ tinh
Làn sóng “ly tâm” chính thức bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2025, biến các tỉnh giáp ranh thành khu vực dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Với 112.000 sản phẩm mới được tung ra (chiếm 62% tổng rổ hàng toàn quốc), vùng ven không chỉ giải tỏa cơn khát nhà đất mà còn mở ra cơ hội sở hữu tài sản với mức giá dễ tiếp cận, dao động từ 18-35 triệu đồng/m² tại các điểm nóng như Long An và Hưng Yên.
Sức hút của phân khúc này còn đến từ sự cộng hưởng của các siêu dự án hạ tầng như cao tốc Bắc – Nam và tuyến Metro số 1, đẩy tỷ lệ hấp thụ chạm mốc 91%. Chính sự bứt phá về khả năng kết nối đã thúc đẩy 78% nhà đầu tư cá nhân quyết định rút vốn từ khu vực trung tâm để đổ về các vùng vệ tinh. Đây là chiến lược chuyển dịch thông minh nhằm tìm kiếm lợi nhuận dài hạn tại những địa bàn có dư địa tăng giá cao và quỹ đất còn dồi dào.
Phân khúc đầu cơ tiếp tục sàng lọc
Thị trường bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng năm 2025 bước vào giai đoạn thanh lọc khắt khe nhất trong vòng 5 năm qua. Các dòng sản phẩm mang tính chất đầu cơ như biệt thự hạng sang và condotel ghi nhận sự sụt giảm mạnh về thanh khoản với chỉ 28.000 giao dịch thành công (giảm 35% so với cùng kỳ), trong khi tỷ lệ tồn kho vẫn duy trì ở mức báo động 42%.
Tâm thế của giới đầu tư đã có sự xoay trục từ chiến lược lướt sóng ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn. Hiện nay, chỉ khoảng 32% dự án siêu sang có pháp lý minh bạch hoàn thiện mới đủ sức thuyết phục người mua xuống tiền. Thay vì chạy theo lợi nhuận ảo, dòng vốn lớn đang ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác thực tế và đảm bảo an toàn về quyền sở hữu.
Xem thêm: Xu hướng cho thuê BĐS năm 2025-2026 theo góc nhìn của chuyên gia
Giá bất động sản năm 2025: Ổn định hay tăng trở lại?
Thị trường bất động sản năm 2025 duy trì trạng thái ổn định ở đa số phân khúc với mức tăng trung bình 5-8% YoY, thấp hơn kỳ vọng giảm sâu của nhiều người mua. Sự cân bằng giữa nguồn cung dồi dào, lực cầu mạnh mẽ cùng các yếu tố khác đã thiết lập một mặt bằng giá mới bền vững.
Giá không giảm sâu như kỳ vọng
Trái với những dự báo về một đợt giảm giá mạnh từ 10-15%, thực tế thị trường năm 2025 cho thấy mặt bằng giá vẫn duy trì sự ổn định bền bỉ, thách thức tâm lý chờ đợi của nhiều người mua. Nguyên nhân chính đến từ 2 yếu tố sau đây:
- Sự điều chỉnh hạn chế ở thị trường sơ cấp: Các chủ đầu tư chỉ thực hiện điều chỉnh nhẹ từ 2-3% đối với các dòng sản phẩm thuộc giỏ hàng tồn kho cũ nhằm kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này nhanh chóng bị triệt tiêu bởi lực cầu mạnh mẽ, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên mức cao ấn tượng khoảng 72%.
- Sức bật của thị trường thứ cấp: Tại các dự án đã hoàn thiện và sở hữu pháp lý minh bạch, giá giao dịch thậm chí ghi nhận mức tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dòng tiền đang tập trung bảo vệ các tài sản an toàn, biến các dự án “sạch” trở thành mỏ neo giữ giá cho toàn thị trường thay vì xảy ra tình trạng bán tháo diện rộng.
Một số khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ
Dù mặt bằng giá toàn quốc duy trì sự ổn định, thị trường vẫn ghi nhận sự biến động nhẹ tại các đô thị lớn nhờ sự bứt phá về quy hoạch. Tại Hà Nội, mức tăng trung bình đạt 8,2%, trong đó khu vực Hoài Đức ghi nhận mức tăng kỷ lục 25% khi tiến gần hơn đến lộ trình lên quận. Tại TP.HCM, giá bất động sản tăng trưởng 7,5%, tiêu biểu như Quận 7 xác lập mặt bằng giá mới lên tới 95 triệu/m² và khu vực Quận 9 (TP. Thủ Đức) chạm mốc 65 triệu/m².
Bên cạnh đó, các khu vực vệ tinh và vùng ven cũng ghi nhận những diễn biến sôi động hơn nhờ hiệu ứng tác động tích cực bởi các siêu dự án hạ tầng giao thông. Đặc biệt, Bình Dương trở thành điểm sáng với mức tăng 12% ở phân khúc đất nền, được hưởng lợi trực tiếp từ việc nâng cấp các trục lộ kết nối và khu công nghiệp.
Áp lực chi phí đất và pháp lý
Trong năm 2025, giá bất động sản khó có thể giảm sâu do các chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo nên một mức “giá sàn” mới vững chắc cho toàn thị trường. Sự cộng hưởng từ chính sách mới và biến động kinh tế đã buộc các chủ đầu tư phải duy trì giá bán cao để đảm bảo biên lợi nhuận. Cụ thể:
- Chi phí quỹ đất tăng vọt: Việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường theo Luật Đất đai 2024 đã đẩy chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng tăng từ 25-35%.
- Hệ lụy từ thủ tục pháp lý: Thời gian hoàn thiện hồ sơ kéo dài từ 12-18 tháng không chỉ làm chậm tiến độ mà còn phát sinh chi phí vận hành, đẩy giá thành sản phẩm tăng thêm 10-15%.
- Gánh nặng chi phí xây dựng và lãi vay: Chỉ số lạm phát vật liệu xây dựng ở mức 6,8% cùng lãi suất vay dành cho doanh nghiệp duy trì từ 9-10%/năm tạo áp lực lớn lên giá xuất xưởng của mỗi căn hộ.
Xem thêm: Đất nền vùng ven cuối năm 2025: Xu hướng và cơ hội đầu tư
Những điểm nghẽn còn tồn tại trong thị trường BĐS năm 2025
Dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất để bước vào chu kỳ mới, thị trường bất động sản cả nước trong năm 2025 vẫn chưa thể bứt phá tối đa, bởi những điểm nghẽn còn tồn tại dai dẳng.
Pháp lý dự án chưa được tháo gỡ triệt để
Đầu tiên là về mặt pháp lý, giấy tờ. Dù các bộ luật mới đã đi vào thực thi, quy trình xử lý hồ sơ tại các địa phương vẫn ghi nhận độ trễ lớn, tạo thành rào cản giữ chân các nguồn cung mới ra thị trường. Cụ thể, có khoảng 1.800 dự án (tương đương 32% tổng nguồn cung trên cả nước) vẫn đang mắc kẹt tại các khâu như phê duyệt quy hoạch, giấy phép môi trường và quyết định chủ trương đầu tư. Theo số liệu từ Báo Chính phủ, thời gian để hoàn thiện các thủ tục này trung bình kéo dài từ 18-24 tháng.
Đặc biệt, tại TP.HCM, có tới 65% dự án mới bị chậm tiến độ bàn giao hoặc mở bán. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự chồng chéo giữa các quy định cũ và mới trong Luật Đất đai 2024, khiến các cơ quan quản lý lúng túng và ì ạch trong quá trình thẩm định – cấp phép.
Dòng vốn và khả năng tiếp cận tín dụng
Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng âm 2,1%. Hiện tại, chỉ có 15 ngân hàng thương mại được cấp phép tham gia tài trợ cho các dự án mới, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn triển khai dự án theo báo cáo của VnEconomy.
Người vay mua nhà đối mặt với nhiều trở ngại khi tỷ lệ giải ngân thực tế giảm 18% so với cùng kỳ. Dù lãi suất ưu đãi ban đầu có vẻ hấp dẫn, nhưng lãi suất thực tế sau giai đoạn ưu đãi thường vọt lên mức 11-12%/năm, tạo ra gánh nặng trả nợ lớn và làm suy giảm sức mua của nhóm khách hàng ở thực.
Sức mua chưa đồng đều giữa các phân khúc
Thị trường năm 2025 chứng kiến sự phân hóa sâu sắc trong tâm lý và hành vi của người mua, dẫn đến tình trạng đối lập về thanh khoản giữa các dòng sản phẩm. Cụ thể như sau:
- Phân khúc bình dân & trung cấp “cháy hàng: Các căn hộ có mức giá dưới 3 tỷ đồng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng lên đến 88%. Đây là phân chủ lực được các chủ đầu tư tung ra nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, nên luôn giữ vững phong độ nhờ tính thanh khoản cao và phù hợp với túi tiền của người dân lao động.
- Bất động sản xa xỉ và nghỉ dưỡng đóng băng: Phân khúc cao cấp trên 10 tỷ đồng rơi vào tình trạng kén khách với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 32%. Theo báo Nhân Dân, tồn kho biệt thự nghỉ dưỡng đã vọt lên 18.000 căn (tăng 22% YoY), phản ánh sự thận trọng cực độ của giới đầu tư đối với các tài sản có giá trị lớn nhưng khó khai thác dòng tiền ngay.
- Đất nền vùng sâu thiếu lực cầu: Tại các khu vực xa trung tâm nơi hạ tầng chưa được triển khai đồng bộ, sức mua chỉ đạt dưới 45%. Nhà đầu tư hiện nay đã trở nên thực tế hơn, họ ưu tiên dòng tiền vào các khu vực có hạ tầng hiện hữu thay vì kỳ vọng vào những dự án đang bị “treo giò”, dẫn đến chậm trễ tiến độ.
Xem thêm: Dự đoán 3 kịch bản giá bất động sản 2026 nhà đầu tư nên đón đầu
Vai trò của năm 2025 trong chu kỳ bất động sản mới
Năm 2025 đóng vai trò năm bản lề quan trọng, đánh dấu giai đoạn “làm sạch” tồn kho và tái cấu trúc thị trường bất động sản, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới 2026-2030. Với hơn 60% doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược và nhà đầu tư chuyển hướng về giá trị thực, thị trường loại bỏ dần các sản phẩm đầu cơ chóng vánh, hướng tới phát triển bền vững.
Năm “làm sạch” và tái cấu trúc thị trường
Năm 2025 ghi dấu ấn là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, giúp thị trường trút bỏ những gánh nặng từ chu kỳ cũ và tái thiết lập một hệ sinh thái minh bạch hơn. Thị trường đã thành công xóa bỏ 65% nguồn hàng tồn kho cũ (tương đương khoảng 160.000 sản phẩm). Song song đó, việc ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và chất lượng xây dựng đảm bảo đã đẩy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường phục hồi ấn tượng từ 45% lên 72%.
Đồng thời, sự kết hợp giữa chính sách siết chặt tín dụng đầu cơ và các rào cản pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khoảng 28% doanh nghiệp thiếu năng lực. Quá trình này giúp thanh lọc thị trường, tạo ra một sân chơi lành mạnh và chuyên nghiệp hơn cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính thực thụ.
Doanh nghiệp thích nghi mô hình bền vững hơn
Năm 2025 ghi nhận sự thay đổi tư duy quản trị và phát triển dự án của các “ông lớn” nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
- Xu hướng bất động sản xanh và số hóa quy trình: Khoảng 70% chủ đầu tư lớn đã chuyển dịch sang mô hình bất động sản xanh, đạt chứng chỉ bền vững và tích hợp công nghệ PropTech vào quản lý vận hành. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ hiện chiếm tới 35% danh mục phát triển của các doanh nghiệp này, thay vì chỉ tập trung vào nghỉ dưỡng như trước.
- Tái cơ cấu danh mục sản phẩm: Các tập đoàn hàng đầu như Vingroup và Novaland đã thực hiện bước đi quyết liệt khi cắt giảm tỷ trọng dự án cao cấp từ 45% xuống còn 25%. Nguồn lực tập trung mạnh mẽ vào căn hộ trung cấp và các mô hình khu đô thị thông minh, giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định và thích ứng tốt hơn với biến động thị trường.
Nhà đầu tư quay về giá trị thật
Dòng tiền đầu tư của những cá nhân nhỏ lẻ trong năm 2025 đã không còn chạy theo những cơn sốt ảo mà quay về các sản phẩm bất động sản có tính hữu dụng cao. Thay vì mạo hiểm với chiến thuật lướt sóng, người mua hiện nay ưu tiên các tiêu chuẩn khắt khe về tính an toàn và khả năng khai thác lợi nhuận bền vững trong dài hạn.
- Từ bỏ tâm lý lướt sóng: Tỷ lệ đầu tư ngắn hạn chỉ còn chiếm 18%, sụt giảm mạnh 55% so với năm 2023. Thay vì chạy theo các cơn “sốt đất” ảo hay những cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên mục tiêu tích lũy dài hạn với kỳ vọng lợi nhuận ổn định dao động từ 8-12%/năm.
- Ưu tiên tính thanh khoản và pháp lý: Theo ghi nhận từ thị trường bất động sản, có tới 82% người mua chỉ lựa chọn các sản phẩm có pháp lý minh bạch và khả năng thanh khoản cao. Điều này cho thấy dòng tiền đang đổ về những dự án có giá trị thực, thay vì mạo hiểm tại các khu vực vùng sâu vùng xa chưa có hạ tầng đồng bộ.
Xem thêm: Chính sách mới bất động sản 2026 và những thay đổi phải nắm bắt
Bài học rút ra sau khi tổng kết bất động sản năm 2025
Năm 2025 để lại những bài học quý giá cho nhà đầu tư và doanh nghiệp, nhấn mạnh sự cần thiết của chiến lược dài hạn thay vì chạy theo biến động ngắn hạn. Từ kinh nghiệm vượt qua khủng hoảng pháp lý và tín dụng, thị trường khẳng định giá trị cốt lõi của sản phẩm chất lượng và tư duy quản lý tài chính thận trọng.
- Không chạy theo làn sóng ngắn hạn: Việc lướt sóng đất nền trong năm 2025 chỉ mang lại lợi nhuận trung bình khiêm tốn 5-7%, nhưng lại đối mặt với rủi ro pháp lý và thanh khoản lên tới 65%. Ngược lại, những nhà đầu tư chọn chiến lược dài hạn đã đạt được mức sinh lời ổn định từ 12-15%/năm, chứng minh rằng tính kiên nhẫn là chìa khóa để mở cánh cửa trong chu kỳ mới.
- Ưu tiên pháp lý và nhu cầu ở thực: Sự phân hóa về sức mua cho thấy rõ giá trị của sự minh bạch. Các dự án có đầy đủ giấy phép ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 92%, vượt xa mức 35% của các dự án còn vướng mắc pháp lý. Đặc biệt, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 72% tổng lượng giao dịch thành công.
- Tài chính an toàn là yếu tố sống còn: Quản trị rủi ro tài chính đã trở thành điều kiện tiên quyết để tồn tại. Các doanh nghiệp duy trì tỷ lệ nợ/vốn dưới 50% có sức chống chịu và phục hồi tốt hơn 80% so với nhóm sử dụng đòn bẩy quá đà. Đối với cá nhân, việc duy trì nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi dưới 40% thu nhập hàng tháng là ngưỡng an toàn để tránh kịch bản vỡ nợ.
Xem thêm: Cập nhật 4 loại đô thị vào năm 2026, thay đổi tiêu chí và xếp hạng
Từ tổng kết bất động sản 2025 nhìn sang triển vọng 2026 – 2027
Sự thành công của năm 2025 đã đặt nền móng vững chắc, mở ra triển vọng đầy tươi sáng cho giai đoạn 2026-2027. Các chuyên gia tin rằng, thị trường bất động sản sẽ chính thức chuyển mình từ trạng thái phục hồi cầm chừng sang giai đoạn phát triển chiều sâu và chọn lọc chất lượng hơn.
Dòng tiền thận trọng nhưng chủ động hơn
Dòng vốn trên thị trường đang có xu hướng luân chuyển mạnh mẽ nhưng vẫn đảm bảo tính an toàn cao nhờ sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ. Tín dụng bất động sản trong năm 2026 dự báo tăng trưởng 12-15%, tập trung ưu tiên vào phân khúc nhà ở xã hội và hạ tầng trọng điểm với sự xuất hiện của gói hỗ trợ quy mô 200.000 tỷ đồng.
Bên cạnh nguồn vốn vay, các nhà đầu tư cá nhân cũng thay đổi chiến lược khi chủ động phân bổ tới 65% vốn vào các sản phẩm có tính thanh khoản cao để giảm thiểu rủi ro. Việc lãi suất vay mua nhà duy trì ổn định ở mức 6-7%/năm trở thành đòn bẩy quan trọng, giúp người mua tự tin hơn trong việc xuống tiền thay vì giữ tâm thế quan sát như giai đoạn trước.
Kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới hình thành
Thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa bùng nổ khi nguồn cung mới dự kiến đạt 180.000 căn hộ (tăng trưởng 70% so với cùng kỳ). Sự trở lại mạnh mẽ này tập trung chủ yếu vào phân khúc trung cấp, nơi mức giá được dự báo sẽ tăng từ 8-10% do áp lực cầu vượt cung, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở.
Động lực chính cho chu kỳ này nằm ở sự đồng bộ hóa hạ tầng giao thông trọng điểm, tiêu biểu là việc vận hành Metro số 1 TP.HCM và tiến độ giải ngân cao tốc Bắc – Nam. Những đòn bẩy hạ tầng này ước tính kích hoạt tới 45% tổng lượng giao dịch tại các vùng vệ tinh, mở rộng không gian phát triển và xác lập một mặt bằng giá trị mới bền vững cho thị trường trong giai đoạn 2026-2030.
Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc rõ nét
Thị trường bất động sản đang trải qua cuộc thanh lọc mang tính chất sống còn, nơi các giá trị ảo bị loại bỏ để nhường chỗ cho những tiêu chuẩn sống chất lượng hơn. Chỉ những dự án có pháp lý đầy đủ, chú trọng thiết kế xanh và tích hợp hệ thống tiện ích thông minh mới đủ sức thuyết phục khách hàng. Do đó, ước tính khoảng 75% doanh nghiệp yếu kém về tài chính và vận hành sẽ bị đào thải khỏi cuộc chơi.
Sự phân hóa về dòng tiền cũng phản ánh rõ xu hướng chọn lọc này khi phân khúc trung cấp dưới 5 tỷ đồng chiếm lĩnh hoàn toàn niềm tin thị trường với tỷ lệ hấp thụ lên tới 82%. Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang trở nên cực kỳ kén khách, hiện chỉ còn là sân chơi thu hẹp dành riêng cho khoảng 18% nhà đầu tư chiến lược có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn nhàn rỗi lớn.
Lời kết
Bản tổng kết bất động sản 2025 trên đã cho thấy những điểm nổi bật về sự phục hồi mạnh mẽ, khi thị trường dần dịch chuyển sang các giá trị thực và bền vững. Dù vẫn còn những điểm nghẽn về pháp lý và tín dụng, nhưng với trợ lực từ hạ tầng đồng bộ và các bộ luật mới chính thức thẩm thấu, niềm tin của nhà đầu tư đã chính thức quay trở lại. Đừng quên theo dõi Mogi.vn thường xuyên để cập nhật nhanh nhất biến động giá và những cơ hội đầu tư tiềm năng trong chu kỳ tăng trưởng mới 2026–2030 nhé.
Nguồn tham khảo: Avison Young Việt Nam, Bộ Xây dựng, Báo Nhân Dân, VnEconomy, Viện Nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam, Knight Frank Việt Nam và Vietstock
Có thể bạn quan tâm:
