Thuê nhà đất là một việc bình thường trong cuộc sống hầu như ai cũng từng trải qua. Hiển nhiên tất cả chúng ta đều muốn quá trình đi thuê nhà đất diễn ra trong suôn sẻ. Để thực hiện được điều đó, hợp đồng là bước đầu tiên và cũng là phần quan trọng nhất. Cùng Mogi.vn tìm hiểu những quy định của pháp luật về việc thuê nhà đất: Từ đó bạn sẽ có những bản hợp đồng chuẩn chỉ nhất.
Hợp đồng thuê nhà đất phải tuân thủ những quy định nào của pháp luật?
Về căn cứ pháp lý:
Bản hợp đồng được ký kết bởi bên thuê và bên cho thuê nhà đất phải căn cứ theo: Luật nhà ở 2014; Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật dân sự 2015. Theo đó những điều khoản quy định trong hợp đồng phải căn cứ theo và nằm trong khuôn khổ của những bộ luật này.
>>> Thuế Nhà Đất – Những Điều Người Thuê Nhà Nên Biết
Cả bên thuê và bên cho thuê nhà đất: Không có quyền thêm thắt những quy định không phù hợp với pháp luật vào bản hợp đồng. Nếu làm trái thì bản hợp đồng đó sẽ không được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
Về hình thức của bản hợp đồng thuê nhà đất
Hợp đồng được ký kết phải có dạng văn bản. Hợp đồng thuê nhà đất không bắt buộc phải đưa ra công chứng, chứng thực. Điều này được quy định ở khoản 2 điều 22 Luật nhà ở 2014. Nhưng nếu hai bên có nhu cầu: Vẫn có thể đem ra văn phòng công chứng tại địa phương để chứng thực hợp đồng.
Quy định của pháp luật về những điều khoản cơ bản
Theo pháp luật quy định: Hợp đồng thuê nhà đất là hợp đồng thuộc khoản dân sự. Các bên tham gia hợp đồng có quyền thỏa thuận các điều khoản trong khuôn khổ pháp luật quy định. Một bản hợp đồng thuê nhà đất bình thường sẽ bao gồm các điều khoản:
Thông tin cơ bản của các bên tham gia hợp đồng
Thường bao gồm những yếu tố sau đây: Họ và tên trong giấy tờ (chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước) nếu là cá nhân; Tên cơ quan, doanh nghiệp đăng ký theo pháp luật nếu là tổ chức.
Ngoài ra, đối với cá nhân, cần thêm những thông tin: Số chứng minh nhân dân hoặc số thẻ căn cước; Địa chỉ thường trú; Số tài khoản ngân hàng nếu có; Những thông tin liên hệ cần thiết như số điện thoại.
Đối với tổ chức, doanh nghiệp, trong bản hợp đồng cần có: Mã số thuế; Địa chỉ trụ sở công ty đã được đăng ký với chính quyền; Số tài khoản của công ty hoặc của người thụ hưởng đại diện giao dịch.
Các thông tin chi tiết về tài sản cho thuê
Cụ thể, những thông tin cần phải được nêu rõ trong hợp đồng bao gồm: Địa chỉ, diện tích, tình trạng sử dụng. Nếu là nhà phải có thêm thông tin về kết cấu: Diện tích sử dụng; Số lượng và chức năng các phòng; Kê khai những đồ nội thất đã được trang bị sẵn;…
Nếu là hợp đồng thuê căn hộ chung cư: Phần sở hữu và sử dụng chung; Phần sở hữu và sử dụng riêng phải được nêu rõ trong hợp đồng. Những quy định chung trong việc sử dụng căn hộ cũng cần phải quy định rõ. Thêm vào đó, vì là căn hộ chung cư nên bản hợp đồng cũng cần tuân theo nội quy của chung cư đó.
Các quy định về thời gian, thời hạn
Hai bên cần phải thỏa thuận cụ thể về thời hạn thuê nhà đất trong bao lâu; Thời gian gia hạn hợp đồng nếu có; Thời gian giao quyền sử dụng nhà đất; Thời gian bắt đầu tính tiền thuê nhà đất;… Những khoảng thời hạn và mốc thời gian này phải trình bày theo ngày tháng năm cụ thể.
Quy định về thời hạn, hạn mức và phương thức thanh toán
Những quy định này sẽ quyết định số tiền thuê nhà và tiền đặt cọc. Hai bên cần phải thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng giá tiền thuê nhà; Thời hạn và cách thức thanh toán tiền thuê: Thanh toán theo từng tháng hay từng năm, từng quý; Thời gian thanh toán vào ngày nào đến ngày nào của mỗi tháng; Phương thức thanh toán theo tiền mặt hay chuyển khoản hoặc cách khác,…; Chủ nhà có quyền thay đổi giá thuê theo thị trường hay không? Và phải trong bao nhiêu năm mới được thay đổi?
Thuế cho thuê nhà đất do ai thanh toán?
Thuế cho thuê nhà đất bao gồm: Thuế môn bài; Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Thông thường đây là nghĩa vụ của bên sở hữu nhà đất cho thuê phải nộp cho nhà nước. Nhưng thực tế, đây còn phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên khi ký kết hợp đồng. Và thỏa thuận này cần phải được ghi rõ vào hợp đồng tránh những tranh chấp về sau.
Những quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng
Bên thuê và bên cho thuê nhà đất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Hai bên đều có trách nhiệm giữ gìn và bảo quản tài sản cho thuê. Bên thuê nhà cần thanh toán tiền thuê đúng hạn cho chủ sở hữu. Chủ sở hữu tài sản cho thuê tạo điều kiện cho bên thuê thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
Những quyền và nghĩa vụ này được hai bên tự do thỏa thuận. Nhưng cần phải tuân theo điều khoản của những bộ luật liên quan: Luật nhà ở; Luật dân sự; Luật kinh doanh bất động sản;…
Hợp đồng thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt nếu:
Theo khoản 2,3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định về việc này. Theo đó, khi thuộc một trong các trường hợp được quy định rõ trong điều khoản: Hợp đồng có thể do một bên đơn phương chấm dứt. Và đây cũng là bên phải thông báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày: Nếu không có thỏa thuận khác giữa các bên. Nếu bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không thực hiện điều này. Từ đó dẫn đến hậu quả gây thiệt hại lớn: Thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Những điều khoản bổ sung
Đây là những điều khoản do hai bên tự do thảo luận và ký kết trong hợp đồng. Nhưng phải tuân theo quy định chung của pháp luật và những bộ luật liên quan. Bao gồm những thỏa thuận về những vấn đề sau đây:
- Thời điểm và điều kiện chấm dứt hợp đồng cho thuê.
- Quy định sử dụng tài sản khác trong nhà cho thuê.
- Mức phạt nếu vi phạm hợp đồng: Phải được ghi rõ bằng con số cụ thể. Lưu ý mức phạt không được cao hơn 8% tổng giá trị hợp đồng.
- Khi có tranh chấp sẽ giải quyết tại cơ quan nào, theo hình thức gì.
- Có thể sửa đổi và bổ sung các điều khoản không và trong thời gian nào
Công chứng hợp đồng thuê nhà đất cần chuẩn bị các giấy tờ nào?
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.
- Bản sao các loại giấy tờ tùy thân đã được công chứng: Đối với cá nhân, bao gồm Chứng minh nhân dân; Thẻ căn cước; Sổ hộ khẩu thường trú; Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân; Hộ chiếu. Đối với pháp nhân bao gồm Giấy phép đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp; Chứng minh nhân dân của người đại diện ký kết hợp đồng.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho thuê của chủ sở hữu đã được công chứng.
Cơ quan công chứng được quyền từ chối công chứng hợp đồng: Nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ giao kết có những vấn đề cần làm rõ. Việc giao dịch có dấu hiệu của sự đe dọa, bức bách và cưỡng ép. Người ký kết hợp đồng bị nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự. Hoặc nghi ngờ đối tượng của hợp đồng công chứng không có thật.
Nếu nằm trong các trường hợp này, cơ quan công chứng cần có thời hạn để xác minh. Và yêu cầu các bên trong hợp đồng phải chứng minh làm rõ. Trong trường hợp không đưa ra được kết quả xác đáng: Hợp đồng sẽ bị từ chối công chứng.
Ai phải ký tên trong hợp đồng thuê nhà đất?
Đối với các bên là pháp nhân: Giám đốc hoặc người của công ty được ủy quyền sẽ là người đại diện ký kết.
Đối với các bên là cá nhân:
- Bên thuê nhà: Chỉ cần vợ hoặc chồng, hoặc một người đủ tuổi chịu trách nhiệm dân sự ký tên.
- Bên cho thuê nhà: Phải có đủ chữ ký của vợ chồng chủ hộ tránh tranh chấp về sau. Trường hợp đó là tài sản chung của một hộ gia đình lớn thì: Tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu trên 18 tuổi đều phải tham gia ký kết.
- Nếu người tham gia ký kết hợp đồng là người được ủy quyền thì: Việc ủy quyền phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước. Cụ thể phải có văn bản công chứng theo quy định pháp luật hiện hành.
Trên đây là toàn bộ những thông tin Mogi.vn muốn cung cấp đến bạn đọc về vấn đề thuê nhà đất. Hãy đồng hành cùng Mogi để có thêm nhiều trải nghiệm tuyệt vời và hữu ích hơn nhé. Thân chào và hẹn gặp lại ở những bài viết tiếp theo.
Có thể bạn muốn xem: Hợp đồng cho thuê nhà trọ quan trọng như thế nào?
Bảo Nghi – Content Writer
