Theo Bộ Xây dựng và SSI Research, năm 2025 khép lại với nguồn cung nhà ở khởi sắc khi hàng trăm dự án thương mại được tháo gỡ pháp lý và chương trình nhà ở xã hội hoàn thành gần 60% mục tiêu. Dù nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao tạo áp lực lớn cho người mua ở thực. Điều này đặt ra câu hỏi quan trọng liệu nguồn cung nhà ở 2026 bùng nổ có đủ sức kéo lại mặt bằng giá hạ nhiệt hay không. Để trả lời câu hỏi này, hãy cùng Mogi tìm hiểu thị trường trong bài viết dưới đây.
Tổng quan nguồn cung nhà ở năm 2025 – Bước đệm cho 2026
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2025 ghi nhận hơn 1.200 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với quy mô khoảng 618.000 căn, cho thấy mức độ phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023. Riêng quý III/2025, thị trường đón thêm 79 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tạo động lực cho thanh khoản và nguồn cung sơ cấp. Các khu vực dẫn dắt là Hà Nội, TP.HCM cùng nhóm tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, nơi quỹ đất lớn và tốc độ đô thị hóa cao tiếp tục thu hút dòng vốn mạnh.
Phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục tăng tốc khi cả nước hiện có 696 dự án đang triển khai và 165 dự án đã hoàn thành, tương đương khoảng 116.000 căn hộ, đạt gần 60% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030. Đây là bước tiến đáng kể trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình – thấp tại các đô thị lớn. Chính phủ đặt mục tiêu đến cuối năm 2025 hoàn thành thêm 100.000 căn, tạo lực đẩy cho thị trường phổ thông và hỗ trợ cân bằng nguồn cung tổng thể.
Các chính sách trọng điểm như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động Sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 2024–2025, đang tạo ra làn sóng tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án từng bị đình trệ. Việc cải thiện thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt và xử lý điểm nghẽn quy hoạch giúp các chủ đầu tư có điều kiện tái khởi động dự án mới. Đây chính là nền tảng quan trọng để năm 2026 đón nhận nguồn cung dồi dào hơn, góp phần ổn định giá bán và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Xem thêm: Các phân khúc bất động sản sôi động dịp cuối năm 2025
Dự báo bùng nổ nguồn cung nhà ở 2026 quy mô toàn quốc
Dự kiến năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mạnh, khi nhiều dự án mới đồng loạt ra hàng sau thời gian dài bị “nén” nguồn cung. Bức tranh thị trường vì thế trở nên sôi động hơn, từ các động lực chính sách đến làn sóng triển khai dự án mới. Ba khía cạnh đáng chú ý gồm:
Động lực thúc đẩy nguồn cung
Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mạnh khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam, metro số 1 hay cầu Vĩnh Tuy 2 được đưa vào khai thác, tạo sự kết nối liên vùng và nâng giá trị các khu đô thị mới. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất ổn định và tín dụng mua nhà được nới lỏng đã kéo lực cầu quay trở lại. Các “ông lớn” như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền cũng tái khởi động loạt dự án quy mô 20–50 ha, tạo nền tảng quan trọng cho nguồn cung bứt phá giai đoạn 2026.
Nguồn cung tăng mạnh
Bước sang 2026, thị trường được dự báo sẽ ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung ấn tượng nhờ việc hàng loạt dự án đóng băng trước đây được khơi thông pháp lý và các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 được đẩy nhanh tiến độ. SSI Research dự báo nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 60.300 căn, tăng khoảng 11% so với năm 2025. Các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh chiếm gần 30% tổng nguồn cung, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ trung tâm ra khu vực vệ tinh. Riêng TP.HCM và các tỉnh giáp ranh cũng chiếm khoảng 30% tổng cung cả nước, trở thành điểm nóng thu hút lực cầu đầu tư và an cư.
Trong giai đoạn 2026–2027, Savills dự báo Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, với phần lớn nằm tại các quận huyện ngoài trung tâm – nơi quỹ đất dồi dào và giá thành phù hợp hơn. Ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội tiếp tục giữ vai trò neo cân bằng cho thị trường khi đã hoàn thành gần 60% mục tiêu giai đoạn 2021–2030. Đây sẽ là lực đỡ quan trọng, giúp ổn định mặt bằng giá và đảm bảo nguồn cung cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình – thấp.
Xem thêm: Thị trường khách sạn nghỉ dưỡng Việt Nam khởi sắc mở ra hướng đầu tư mới
Xu hướng giá nhà tăng cao
Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao khi phân khúc cao cấp chiếm đến 75–90% nguồn cung sơ cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân vốn là nhu cầu thực lại ngày càng khan hiếm. Việc nguồn cung nghiêng mạnh về sản phẩm trung và cao cấp khiến giá bán trung bình tăng lên, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội. Cơ cấu giao dịch cũng phản ánh sự dịch chuyển khi căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn, còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Điều này tạo áp lực lớn cho nhóm khách hàng, buộc họ phải dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven.
Khi giá nhà tại đô thị lớn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, các chủ đầu tư đang mở rộng chiến lược sang vùng ven đô và các đô thị vệ tinh có biên độ phát triển lớn và giá đất hợp lý hơn. Các dự án vừa túi tiền, sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ và kết nối giao thông thuận tiện được dự báo sẽ bùng nổ trong năm 2026. Đây không chỉ là lời giải cho bài toán nhà ở thực mà còn là hướng đi bền vững của thị trường trong bối cảnh đô thị hóa mạnh. Xu hướng này dự kiến trở thành trục phát triển chủ đạo, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản giai đoạn 2026–2030.
Xem thêm: Đất nền vùng ven cuối năm 2025: Xu hướng và cơ hội đầu tư
Tác động đến giá nhà và thanh khoản thị trường
Diễn biến cung – cầu trong năm 2026 sẽ tạo ra nhiều tác động trực tiếp lên mặt bằng giá và khả năng hấp thụ của thị trường. Một số khu vực có thể xuất hiện áp lực giảm giá cục bộ, trong khi tỷ lệ giao dịch vẫn giữ ở mức ổn định. Song song đó, nhiều nguyên nhân sẽ khiến giá nhà khó giảm sâu dù nguồn cung gia tăng.
Áp lực giảm giá cục bộ
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest và Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố quyết định mặt bằng giá bất động sản. Giá đất nền tăng liên tục 5–10%/năm tại các đô thị lớn, trong khi chi phí xây dựng cũng tăng mạnh khiến giá thành bị đội lên đáng kể. Bên cạnh đó, chi phí vốn phát sinh do thủ tục pháp lý kéo dài buộc chủ đầu tư phải cộng dồn chi phí tài chính vào giá bán. Vì vậy muốn giảm giá nhà, cần bắt đầu từ việc giảm chi phí đầu vào bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.
Ông Hiệp nhận định giá bán có thể giảm tại những khu vực có quỹ đất lớn và hạ tầng chưa hoàn thiện, nơi biên độ tăng giá chưa quá cao và áp lực chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, để thị trường vận hành ổn định, ông đề xuất cần có công cụ kiểm soát giá thông qua chính sách thuế phù hợp, đặc biệt đối với hoạt động đầu cơ lướt sóng. Nếu không có công cụ điều tiết mạnh tay, đà tăng giá bất động sản sẽ rất khó phanh lại khi nhu cầu phục hồi.
Trong khi đó, các dự án nằm tại khu trung tâm, gần vành đai 2 – vành đai 3 hoặc thuộc các chủ đầu tư uy tín dự kiến không giảm giá, thậm chí tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí và thương hiệu. Savills cho biết, tại những khu vực lõi như phố cổ Hà Nội, giá trị bất động sản có thể tiếp tục tăng nếu được định hướng khai thác đúng cho các mục đích thương mại, dịch vụ hoặc du lịch. Đây là nhóm sản phẩm có tính khan hiếm cao, thanh khoản bền vững và ít chịu tác động từ biến động ngắn hạn của thị trường.
Xem thêm: Bảng giá đất 2026 có gì mới? Tác động đến người dân và doanh nghiệp
Tỷ lệ hấp thụ ổn định
Theo SSI Research, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường dự kiến đạt 85–90% tương đương giai đoạn tăng trưởng 2015–2018. Nhu cầu mua nhà được cải thiện nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp cùng với việc hàng loạt tuyến giao thông liên vùng như Vành đai 3 TP.HCM hay cao tốc Bắc – Nam hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm kinh tế. Điều này tạo điều kiện kích hoạt dòng tiền mua ở thực và đầu tư dài hạn.
Nguyên nhân giá khó giảm sâu
Dù áp lực giảm giá xuất hiện ở một số khu vực, mặt bằng giá nhà đất nhìn chung khó giảm sâu do nhiều yếu tố cốt lõi. Chi phí đất và chi phí xây dựng đang chiếm 30–40% tổng giá thành, khiến biên độ điều chỉnh giá rất hạn chế. Bên cạnh đó, thời gian thực hiện thủ tục kéo dài đã đẩy chi phí vốn của doanh nghiệp lên cao. Thêm vào đó, nguồn cung vẫn lệch về phân khúc trung – cao cấp, trong khi phân khúc bình dân dưới 2 tỷ gần như biến mất tạo nền giá mới và giữ mặt bằng giá ở mức cao.
Tuy nhiên, nếu các chi phí đầu vào được tính toán hợp lý và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua, mặt bằng giá hoàn toàn có thể điều chỉnh về mức phù hợp hơn. Cùng với đó, việc áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và quỹ đất cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là chìa khóa giải phóng nguồn cung thực, giảm áp lực giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân đô thị sinh sống.
Dự báo nguồn cung nhà ở 2026 tăng mạnh đang mở ra chu kỳ phục hồi rõ nét cho thị trường thêm nhiều lựa chọn ở thực lẫn đầu tư. Tuy nhiên, để nắm bắt đúng thời điểm và lựa chọn dự án tiềm năng, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến nguồn cung và các thay đổi về chính sách. Nếu bạn đang tìm kiếm nhà đất phù hợp ngân sách, pháp lý minh bạch và thanh khoản tốt, hãy truy cập ngay Mogi.vn để khám phá những cơ hội đầu tư mới nhất.
Nguồn tham khảo: Báo Đấu Thầu, CafeF, Báo Lao Động
Xem thêm xu hướng bất động sản 2026:
