Chuyển nhượng là gì và có khác so với hợp đồng mua bán hay không? Chuyển nhượng đất là gì và những loại đất nào được phép chuyển nhượng? Quy trình thực hiện chuyển nhượng đất là gì? Chi phí cho chuyển nhượng đất là bao nhiêu? Hãy tham khảo ngay những vấn đề đáng lưu ý khi chuyển nhượng đất được chia sẻ dưới đây từ Mogi.
Chuyển nhượng là gì?
Chúng ta thường nghe đến thuật ngữ “chuyển nhượng”, nhưng bạn đã hiểu rõ chuyển nhượng là gì chưa? Hiểu một cách đơn giản thì là chuyển nhượng là bên A trao lại cho bên B tài sản của mình. Trong đó, bên B sẽ được quyền sở hữu cũng như sử dụng/thụ hưởng tất cả các quyền lợi mà bên A đã được thụ hưởng, sở hữu trước đó. Khái niệm chuyển nhượng còn có một vài tên gọi khác nhau. Trong một số văn bản cụ thể như trong lĩnh vực kinh tế thì gọi là “chuyển dịch”; trong lĩnh vực bất động sản thì lại gọi là “sang nhượng”.
Vậy, đất chuyển nhượng là gì? Đất đai là tài sản do Nhà nước làm đại diện quản lý theo Điều 4, Luật Đất đai 2018. Vì thế, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất là hành vi pháp lý của cá nhân; hộ gia đình; hoặc tổ chức khi chuyển giao lại quyền sử dụng liên quan đến nhà đất cho chủ thể khác. Trong đó, chủ thể khi được nhượng lại quyền sử dụng nhà đất sẽ phải trả lại tiền cho bên chuyển nhượng. Đối tượng của chuyển nhượng sẽ bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và các quyền gắn liền.
Tìm hiểu thêm: Lãi Suất Ngân Hàng Là Gì? Cách Tính Lãi Suất Ngân Hàng Không Kỳ Hạn Và Có Kỳ Hạn
Tham khảo cách phân biệt hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán
Trên thực tế thì hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là những hợp đồng dân sự. Hợp đồng được tạo nên thông qua sự thỏa thuận giữa các bên. Bạn có thể tham khảo chia sẻ dưới đây để phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng là gì nhé:
Hợp đồng chuyển nhượng là gì?
Sau khi tìm hiểu chuyển nhượng là gì thì bạn nên tìm hiểu thêm về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng là gì? Hợp đồng chuyển nhượng giải thích một cách đơn giản nhất là nội dung văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lại quyền sử dụng/sở hữu từ bên A sang cho bên B. Chuyển nhượng thường được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể là khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà.
Hợp đồng chuyển nhượng đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Trong đó, bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao đất cũng như quyền sử dụng sang cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng sẽ trả lại tiền cho bên chuyển nhượng theo Quy định của pháp luật. Vậy những nội dung chính trong hợp đồng chuyển nhượng là gì? Hợp đồng sẽ bao gồm thông tin cá nhân của 2 bên, loại đất và diện tích đất, tình trạng đất, ranh giới đất, trách nghiệm của các bên, giá chuyển nhượng là gì…
Hợp đồng mua bán là gì?
Hợp đồng mua bán là hợp đồng thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Trong đó, bên bán có nghĩa vụ giao lại tài sản và nhận tiền từ bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản từ bên bán. Đối tượng của các hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch theo quy định Pháp luật (được quy định trong Điều 163, Luật Dân sự 2015).
Trong đó, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có chứng thực hoặc công chứng rõ ràng (trừ khi có quy định khác trong Pháp luật). Và nội dung hợp đồng mua bán là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác. Khi hợp đồng mua bán liên quan đến quyền sở hữu tài sản, bên bán cần cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình. Các bên tham gia hợp đồng cũng cần thỏa thuận cụ thể, rõ ràng các điều khoản về tình trạng tài sản, giá tài sản, hình thức thanh toán, thời điểm hợp đồng có hiệu lực…
Tìm hiểu thêm: Các Gói Vay Ngân Hàng Phổ Biến Với Lãi Suất Ưu Đãi
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Bạn có thể tìm hiểu rõ hơn về chuyển nhượng là gì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây:
Tìm hiểu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng (bên A) và bên nhận chuyển nhượng (bên B). Nội dung thỏa thuận sẽ kèm theo các điều kiện, hình thức, nội dung theo Quy định trong Luật Đất đai và Luật Dân sự. Bên B sau khi ký hợp đồng sẽ phải trả cho bên A một khoản tiền theo giá trị tài sản đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được sự cho phép từ các cơ quan có thẩm quyền. Các bên liên quan cần phải thực hiện thủ tục và đăng ký chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về Đất đai theo quy định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là thủ tục giúp hạn chế được các thủ tục như xét duyệt, thu hồi, giao lại đất…
Các yếu tố nào ảnh hưởng tới chuyển nhượng đất?
Theo Luật Đất đai được bổ sung chỉnh sửa vào 2018 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi:
- Quá trình chuyển nhượng phải có sự đồng thuận, nhất trí giữa 2 bên tham gia chuyển nhượng.
- Bên được chuyển nhượng phải trả một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản chuyển nhượng theo thỏa thuận.
- Bên chuyển nhượng cần giao mảnh đất kèm theo các quyền lợi liên quan cho bên nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận.
- Thỏa thuận phải được ký kết bởi 2 bên và cần phải được công chứng theo Điều 167 Luật Đất đai.
Như vậy, một hợp đồng chuyển nhượng hợp lý sẽ phải đáp ứng được các yếu tố trên thì mới đảm bảo đúng pháp luật.
Thế nào là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở?
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng dân sự và được thành lập thành văn bản dựa trên sự tự nguyện của các bên; đã được chứng thực, công chứng từ các Cơ quan có thẩm quyền. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đề cập đến việc nhượng lại quyền lợi và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở cho cá nhân, hộ gia đình hoặc các bên liên quan. Tuy nhiên, quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chỉ được thực hiện khi tài sản chưa nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu cấp sổ đỏ hoặc các giấy tờ tương tự
Các loại đất nào được phép chuyển nhượng?
Không phải bất kỳ loại đất nào cũng được phép chuyển nhượng. Bạn có thể căn cứ vào loại đất và người có quyền sở hữu mà xác định, cụ thể:
- Đất được Nhà nước giao quyền sử dụng cho cá nhân, tổ chức mà không thu tiền: Không được chuyển nhượng; không được thế chấp, bán, tặng, cho, góp vốn
- Đất được Nhà nước giao quyền sử dụng cho cá nhân, tổ chức mà có thu tiền: Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất kèm theo quyền sở hữu tài sản theo quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai.
- Một số đơn vị hành chính sự nghiệp công lập đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê: Có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có sự đồng ý bằng văn bản từ Cơ quan quản lý Đất đai tại địa phương.
- Đất được nhà nước giao cho các cá nhân theo định mức/cho thuê đã thu toàn bộ tiền thuê: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đai và được phép chuyển nhượng theo Điều 174, Luật Đất đai
- Cá nhân, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nhưng không thu tiền mỗi năm: Không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như vậy, để biết đất mà mình sử dụng có được phép chuyển nhượng hay không, bạn có thể căn cứ theo các loại đất, người có quyền sử dụng kể trên.
Tìm hiểu thêm: Gửi Tiết Kiệm Ngân Hàng Nào An Toàn Và Lãi Suất Cao?
Cập nhật quy trình chuyển nhượng đất hiện nay
Nếu bạn chưa biết các quy trình, thủ tục chuyển nhượng là gì, hãy tham khảo ngay những quy trình mới nhất hiện nay:
Bước 1: Công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất
Để thực hiện quy trình công chứng hợp đồng thì các giấy tờ để làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển nhượng là gì?
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (và các tài sản kèm theo, nếu có)
- Phiếu đề nghị yêu cầu công chứng hợp đồng, theo mẫu
- Bản sao Căn cước công dân của 2 bên
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân để chứng minh đất là tài sản riêng/chung
- Các bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng theo Quy định
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng và chứng thực tại các Văn phòng công chứng địa phương nơi có mảnh đất.
Bước 2: Đến văn phòng kê khai quyền sử dụng đất, tài chính
Mang hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng Tài Nguyên – Môi trường) tại địa phương với các giấy tờ gồm:
- 01 bản chính và 02 bản photo chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- 02 bản photo chứng thực sổ hộ khẩu, căn cước công dân 2 bên chuyển nhượng
- 02 bản chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- 02 bản chứng thực giấy tờ xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn
- 01 bản chính đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính)
- 02 tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bản chính)
- 01 tờ khai đăng ký thuế
- 01 bản chính sơ đồ vị trí nhà đất chuyển nhượng quyền sử dụng
Sau khi nộp hồ sơ kê khai, nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ yêu cầu, thì thường mất khoảng 10 ngày làm việc để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tên. Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Bước 3: Chuẩn bị và kê khai hồ sơ sang tên
Đây là bước cuối cùng trong quá trình chuyển nhượng đất mà bạn cần biết. Thủ tục chuẩn bị cũng như kê khai hồ sơ sang tên chuyển nhượng là gì?
- Bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ký đơn đề nghị đăng ký biến động.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hợp lệ
- Giấy tờ bản gốc của chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao của căn cước công dân của bên được nhận chuyển nhượng
Khi hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chủ tài sản tiến hành nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thêm: Lãi Ròng Là Gì? Cách Tính Lãi Ròng Đơn Giản Và Chuẩn Nhất
Những lưu ý cần hiểu rõ trong quá trình chuyển nhượng
Những vấn đề mà bạn cần nắm rõ để thuận lợi và nhanh chóng hơn trong quá trình chuyển nhượng là gì?
Chi phí chuyển nhượng là bao nhiêu?
Đầu tiên, bạn phải hiểu được khoản chi chuyển nhượng là gì hay phí chuyển nhượng là gì? Phí chuyển nhượng chính là khoản tiền mà bạn cần phải nộp để thực hiện quy trình chuyển nhượng theo đúng quy định, bao gồm:
- Phí công chứng: Do bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên công chứng thỏa thuận
- Phí trước bạ: Do bên nhận được chuyển nhượng nộp. Khoản phí này bao gồm: Tiền phí nộp đất = (diện tích của đất) x (giá đất) x (lệ phí); Tiền phí nộp nhà = (diện tích thực của nhà) x (cấp nhà) x (lệ phí). Trong đó, diện tích nhà/đất được tính theo m2, giá đất được tính theo bảng giá nhà nước, lệ phí được tính theo tỷ lệ 0,5%
- Tiền thuế thu nhập cá nhân: Khoản này sẽ do bên chuyển nhượng nộp với mức phí bằng 2% giá trị thực của hợp đồng chuyển nhượng
- Phí cấp giấy chứng nhận (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như tài sản kèm theo đất): Nếu cấp mới là 100.000 VND/lần; nếu cấp lại hoặc đổi hoặc bổ sung thì mức phí 50.000 VND/lần
- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không bao gồm nhà và các tài sản gắn liền): Nếu làm mới 25.000 VND/lần; nếu cấp lại, đổi, xác nhận bổ sung thì 20.000 VND/lần
- Phí trích lục (bản đồ địa chính): 15.000 VND/lần
- Cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động đất: 20.000 VND/lần
Tuy nhiên, các mức phí trên chỉ mang tính chất tham khảo vì ở mỗi địa phương hoặc vùng miền khác nhau sẽ có sự chênh lệch (nhưng không đáng kể).
Mức phạt khi chuyển nhượng sai quy định
Mức phạt khi thực hiện sai quy định trong quá trình chuyển nhượng là gì? Các mức phạt này được quy định ở Điều 95, Luật đất đai như sau:
- Ở khu vực nông thôn: Nếu trong vòng 24 tháng mới tiến hành đăng ký biến động cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì mức phạt từ 1.000.000 VND – 3.000.000 VND. Nếu quá 24 tháng thì mức phạt tăng từ 2.000.000 VND – 5.000.000 VND
- Ở khu vực đô thị: Các mức phạt sẽ được tính gấp đôi so với mức phạt ở khu vực nông thôn, tuy nhiên tối đa là 10.000.000 VND/vụ
Mức phạt khi chuyển nhượng sai quy định ở trên được áp dụng cho các cá nhân, hộ gia đình cũng như các tổ chức trong quá trình thực hiện chuyển nhượng.
Kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý của mảnh đất
Giấy tờ pháp lý là một trong những yếu tố đảm bảo quyền lợi chuyển nhượng của cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận được chuyển nhượng. Bạn cần kiểm tra các yếu tố liên quan như sơ đồ đất trong bản đồ địa chính, thông tin quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sở hữu… Ngoài ra bạn cần xem kỹ thông tin đất trên giấy tờ có khớp với thực tế hay không?Đồng thời, trước khi tiến hành xây dựng nhà hoặc cư trí, bạn cần thực hiện khảo sát kỹ loại đất để đề phòng các rủi ro lừa đảo và bảo vệ quyền lợi của mình.
Kiểm tra kỹ quyền sở hữu đất
Khi tiến hành hợp đồng chuyển nhượng, bạn cần kiểm tra xem bên chuyển nhượng có đúng là chủ sở hữu quyền sử dụng mảnh đất hay không? Đất đang là tài sản riêng cá nhân hay là tài sản chung (của vợ chồng, hộ gia đình…). Vì nếu là tài sản đồng sở hữu thì muốn chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu theo quy định Pháp luật. Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải tiến hành xem đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế hay chưa, đất có đang bị thế chấp hay cầm cố không?…
Kiểm tra tình trạng của thửa đất
Tình trạng thực tế của đất hiện nay có ổn định hay không cũng cần phải kiểm tra kỹ. Vì sẽ có trường hợp lô đất đang tranh chấp nhưng vẫn tiến hành chuyển nhượng thì sẽ không có hiệu lực pháp lý. Đối với trường hợp này, để kiểm tra thì bạn cần liên hệ với Ủy ban xã, phường nơi có lô đất để xác minh.
Kiểm tra kỹ trước khi thanh toán hợp đồng chuyển nhượng
Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất lớn, nên bạn cần phải kiểm tra kỹ hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký. Đồng thời, với số tiền lớn thì bạn nên tiến hành thanh toán qua Ngân hàng để đảm bảo hơn. Bên cạnh đó, bạn hãy thanh toán giá trị chuyển nhượng bằng tiền Việt để tránh tình trạng chênh lệch tỉ giá cũng như tiến hành nộp thuế ngay để tránh bị phạt khi nạp thuế, lệ phí chậm.
Như vậy, bạn đã tìm hiểu xong chuyển nhượng là gì cũng như quy trình chuyển nhượng và các lưu ý liên quan. Những chia sẻ trên sẽ giúp bạn tiến hành giao dịch chuyển nhượng an toàn, thuận lợi nhất khi tìm mua nhà đất trên website Mogi.vn. Đặc biệt, nếu thấy thông tin hữu ích thì bạn hãy chia sẻ ngay với bạn bè và mọi người xung quanh nhé!
Xem thêm:
- Room Tín Dụng Là Gì? Cập Nhật Ảnh Hưởng Theo Luật Mới Nhất
- Hướng Dẫn Tra Cứu Số Tài Khoản Ngân Hàng Nhanh Chóng Và Chính Xác Nhất
Ngọc Ánh – Chuyên viên phân tích thông tin Bất động sản
