Dự thảo bảng giá đất Quảng Ngãi 2026: Những thay đổi đáng chú ý

Sở Nông nghiệp và Môi trường Quảng Ngãi hiện đang tổ chức lấy ý kiến đóng góp cho hồ sơ dự thảo Nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng tại tỉnh từ ngày 01/01/2026. Việc xây dựng và công bố bảng giá đất này là một phần trong việc thực hiện quy định của Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo minh bạch, công bằng và phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành và áp dụng hằng năm, thay vì theo chu kỳ dài hạn như trước. Đây là một trong những điều chỉnh quan trọng giúp bảng giá đất phản ánh sát với sự biến động của thị trường đất đai.

Hiện tại, dự thảo bảng giá đất Quảng Ngãi đang được đưa ra lấy ý kiến các cơ quan và người dân. Sau khi hoàn tất, bảng giá sẽ chính thức được áp dụng từ 01/01/2026. Tuy nhiên, hiện tại bảng giá đất này vẫn chưa được công bố chính thức. 

Để xây dựng bảng giá đất Quảng Ngãi 2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi đang tiến hành thu thập ý kiến góp ý từ các cơ quan, tổ chức, và người dân. Quá trình này bao gồm việc:

• Lấy ý kiến công khai đối với các dự thảo nghị quyết và bảng giá đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xây dựng bảng giá;
• Cập nhật và điều chỉnh hồ sơ dựa trên phản hồi của cộng đồng và các chuyên gia để hoàn thiện bảng giá đất cho phù hợp với thực tế.

Những điểm mới quan trọng của bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Bảng giá đất Quảng Ngãi 2026 sẽ có một số điểm mới quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu của Luật Đất đai 2024 và cải thiện sự minh bạch trong quản lý đất đai.:

1. Áp dụng hàng năm: Thay vì áp dụng lâu dài như trước, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm từ ngày 01/01/2026. Điều này giúp bảng giá luôn sát với thực tế thị trường, đảm bảo công bằng và minh bạch hơn cho người sử dụng đất.
2. Phân loại chi tiết đất: Dự thảo quy định rõ ràng các loại đất, bao gồm đất nông nghiệp (trồng lúa, cây lâu năm, thủy sản, làm muối) và đất phi nông nghiệp (đất ở, thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp). Việc phân loại này giúp dễ dàng xác định giá trị đất theo từng mục đích sử dụng.
3. Cập nhật theo thực tế thị trường: Để bảng giá phản ánh chính xác hơn diễn biến của thị trường, các chỉ số giá sẽ được điều chỉnh căn cứ vào các giao dịch thực tế, giúp giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường.
4. Xác định vị trí đất: Một điểm mới quan trọng là bảng giá sẽ xác định vị trí của các thửa đất theo các tiêu chí như khu vực, tuyến đường và mục đích sử dụng. 
5. Thời hạn sử dụng đất: Bảng giá cũng sẽ áp dụng thời hạn sử dụng đất tối đa là 70 năm cho các thửa đất có thời hạn. Quy định này tạo sự ổn định và rõ ràng hơn cho người sử dụng đất, giúp họ lên kế hoạch lâu dài và tránh các tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và dự thảo xây dựng bảng giá đất của tỉnh Quảng Ngãi, việc xác định khu vực giá đất được thực hiện dựa trên các nguyên tắc cụ thể sau:

Phân loại theo đơn vị hành chính cấp xã: Các khu vực giá đất sẽ được xác định theo đơn vị hành chính cấp xã và phân chia thành các khu vực có điều kiện phát triển khác nhau. Điều này giúp bảng giá đất phản ánh chính xác tình hình thực tế và sự phát triển kinh tế, hạ tầng của từng khu vực.

Xác định vị trí đất: Vị trí thửa đất được xác định dựa trên các yếu tố như:

• Điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội (giao thông, cấp nước, cấp điện, tiện ích công cộng);
• Vị trí địa lý (gần trung tâm đô thị, các tuyến đường huyết mạch);
• Khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất (đất ở, đất thương mại, đất sản xuất, nông nghiệp).

Tiêu chí cho từng loại đất: Bảng giá đất sẽ được phân loại theo từng nhóm đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất đô thị, đất khu công nghiệp, đất ven biển… Mỗi loại đất sẽ có mức giá khác nhau tùy vào các yếu tố đặc thù của từng khu vực.

Theo dự thảo bảng giá đất Quảng Ngãi 2026, một số khu vực dự kiến có sự biến động giá đất mạnh, bao gồm:

• Thành phố Quảng Ngãi: Là trung tâm hành chính và kinh tế của tỉnh, thành phố Quảng Ngãi có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông và các dự án đầu tư công nghiệp. Do đó, giá đất trong khu vực này dự báo sẽ tăng đáng kể, nhất là ở các khu vực trung tâm và gần các tuyến đường chính.
• Các trục đường trung tâm: Những khu vực nằm gần các trục giao thông lớn, như đường Quốc lộ 1A và các tuyến đường huyết mạch khác, có thể chứng kiến sự gia tăng giá đất mạnh mẽ. Đây là các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế và thương mại, làm tăng sức hút đối với nhà đầu tư và người dân.
• Khu kinh tế Dung Quất: Khu vực này, với sự phát triển mạnh mẽ của các dự án công nghiệp và khu chế xuất, dự báo sẽ có mức biến động giá đất cao. Dung Quất đang thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất và sinh sống.
• Các khu công nghiệp: Các khu công nghiệp tại Quảng Ngãi như Khu công nghiệp VSIP, Khu công nghiệp Quảng Phú, và các khu công nghiệp đang được đầu tư mở rộng sẽ có sự biến động giá đất rõ rệt. Các khu vực này đang thu hút nhiều doanh nghiệp, tạo ra nhu cầu đất ở và đất sản xuất cao, kéo theo sự tăng trưởng giá đất.
• Khu vực ven biển: Các khu vực ven biển như Tư Nghĩa, Sơn Tịnh sẽ có giá đất tăng do sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và các dự án khu nghỉ dưỡng, dịch vụ.

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được Nhà nước ban hành và áp dụng hằng năm để làm cơ sở tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai. Cụ thể, bảng giá đất Quảng Ngãi 2026 sẽ được sử dụng trong các trường hợp sau:

• Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở).
• Căn cứ tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm. Điều này giúp xác định mức phí hợp lý đối với các tổ chức, cá nhân khi thuê đất để sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng các công trình.
• Căn cứ tính thuế đất đai: Bảng giá đất cũng được áp dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan đến đất đai khác.
• Căn cứ tính lệ phí trước bạ: Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đóng lệ phí trước bạ, và mức lệ phí này được tính trên cơ sở bảng giá đất.
• Căn cứ xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội, bảng giá đất sẽ là cơ sở tính toán tiền bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất.
• Căn cứ tính các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, như phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất không chỉ có giá trị pháp lý mà còn tác động trực tiếp đến các hoạt động kinh tế – xã hội và môi trường đầu tư. Những ảnh hưởng cụ thể của bảng giá đất Quảng Ngãi 2026 đối với người dân và doanh nghiệp bao gồm:

• Tác động đến chi phí chuyển nhượng, giao dịch: Khi giá đất trong bảng giá Nhà nước cao và sát với giá thị trường, người dân sẽ phải đóng thuế, phí và lệ phí cao hơn trong các giao dịch chuyển nhượng đất. Điều này có thể tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, nhưng cũng làm tăng chi phí giao dịch cho người dân.
• Tác động đến chi phí đầu tư của doanh nghiệp: Với bảng giá đất chính thức, các doanh nghiệp sẽ phải dựa vào mức giá đất này để tính toán chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản, khu công nghiệp, hay các công trình xây dựng. Khi bảng giá sát với giá trị thực tế của đất đai, doanh nghiệp sẽ có thể dự báo chính xác hơn chi phí đầu tư, từ đó ra quyết định đầu tư đúng đắn.
• Tác động đến các khoản chi phí thuế, phí: Các doanh nghiệp và cá nhân có thể thấy mức thuế đất, phí chuyển nhượng đất, lệ phí trước bạ… tăng hoặc giảm tùy thuộc vào việc bảng giá đất có được điều chỉnh sát với giá trị thị trường hay không. Nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng chi phí liên quan sẽ tăng theo.
• Tác động đến giá trị đất đai và thị trường bất động sản: Khi bảng giá đất được cập nhật sát với giá trị thị trường, giá đất thực tế trong các giao dịch sẽ tiệm cận với giá do Nhà nước quy định. Như vậy sẽ giúp giảm bớt chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế, từ đó tạo ra môi trường giao dịch minh bạch hơn.

Tại Quảng Ngãi, giá đất thực tế trên thị trường thường cao hơn nhiều so với bảng giá đất do Nhà nước quy định. Cụ thể, các khu vực như TP Quảng Ngãi và khu vực Dung Quất đang chứng kiến sự chênh lệch này rõ rệt. Các dự án hạ tầng mới, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, cùng với nhu cầu về đất ở và đất thương mại dịch vụ đã đẩy giá thị trường lên cao hơn nhiều so với mức giá quy định.

Bảng giá đất Nhà nước, vốn được cập nhật theo chu kỳ hằng năm, chưa kịp phản ánh kịp thời sự biến động của thị trường bất động sản tại các khu vực trọng điểm. Điều này dẫn đến việc người dân và doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch đất đai, vì giá thực tế chênh lệch lớn với bảng giá.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường tại Quảng Ngãi:

• Tốc độ đô thị hóa nhanh: Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ như TP Quảng Ngãi và các khu vực ven biển, đã làm tăng nhu cầu về đất ở, đất thương mại và dịch vụ. Sự phát triển này không được phản ánh kịp thời trong bảng giá đất Nhà nước, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá quy định.
• Phát triển công nghiệp mạnh mẽ: Các khu công nghiệp tại Quảng Ngãi, đặc biệt là khu kinh tế Dung Quất, đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự gia tăng nhu cầu về đất phục vụ sản xuất và dịch vụ, cũng như nhu cầu về nhà ở cho công nhân, làm tăng giá trị đất đai tại các khu vực này.
• Sự tham gia của nhà đầu tư: Với các chính sách ưu đãi đầu tư và hỗ trợ phát triển hạ tầng, nhiều nhà đầu tư đã tham gia vào thị trường đất đai tại Quảng Ngãi, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trong việc sở hữu và giao dịch đất đai. Điều này khiến giá thị trường vượt qua mức giá Nhà nước, nhất là tại các khu vực gần khu công nghiệp, cảng biển, hoặc các tuyến giao thông chính.

Khi tìm kiếm cơ hội mua bán nhà đất tại Quảng Ngãi, sự minh bạch và giá cả hợp lý luôn là yếu tố quan trọng giúp người mua và người bán có thể ra quyết định chính xác. Để đảm bảo thông tin chính xác, bạn có thể tham khảo các nền tảng uy tín như Mogi.vn, nơi cung cấp thông tin bất động sản cập nhật, chi tiết về giá cả, các dự án tiềm năng và những cơ hội đầu tư tại Quảng Ngãi. Mogi.vn không chỉ cung cấp bảng giá đất mà còn hỗ trợ bạn tìm kiếm các môi giới bất động sản chuyên nghiệp, giúp bạn có cái nhìn toàn diện về thị trường.