Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất 2026 mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc theo Luật Đất đai 2024. Đây là lần đầu tiên bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây. Việc thay đổi bảng giá đất 2026 được kỳ vọng giúp giá đất sát thực tế thị trường hơn, nhưng cũng tiềm ẩn những thách thức về chi phí cho người dân và doanh nghiệp khi nhiều địa phương dự kiến mức tăng đáng kể. Qua bài viết dưới đây Mogi.vn sẽ giúp bạn hiểu rõ: “bảng giá đất 2026” có gì mới, ai bị ảnh hưởng và cần chuẩn bị ra sao khi áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026.
Bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất là cơ sở pháp lý quan trọng do UBND cấp tỉnh ban hành, quy định giá chuẩn để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Theo Luật Đất đai 2024, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm thay vì 5 năm/lần. Theo GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định việc thay đổi này nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường thực tế (vốn chênh lệch hàng chục lần ở nhiều nơi), tăng tính minh bạch trong quản lý và giảm thiểu tranh chấp bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Điểm mới nổi bật trong bảng giá đất từ năm 2026
Bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 theo Luật Đất đai 2024 mang tính chất cải cách mạnh mẽ, tạo ra bước ngoặt lớn nhất trong lịch sử quản lý đất đai. Việc thay đổi này hướng tới sự minh bạch và công bằng, xóa bỏ cơ chế định giá cũ. Dưới đây là những điểm mới cốt lõi mà người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ:
Bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm
Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, quy định về “Khung giá đất” cấp Trung ương do Chính phủ ban hành sẽ bị bãi bỏ hoàn toàn, đây là thay đổi mang tính lịch sử. Thay vào đó, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ là đơn vị chủ động xây dựng bảng giá đất riêng. Bảng giá này phải được trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, sau đó có trách nhiệm điều chỉnh và cập nhật hằng năm, thay vì chu kỳ 5 năm như những năm trước đây.
Sự thay đổi này nhằm loại bỏ sự cứng nhắc của cơ chế định giá cũ. Mục tiêu là giúp giá đất được Nhà nước ban hành có thể bám sát và phản ánh đúng giá trị phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá. Việc điều chỉnh linh hoạt hằng năm là tiền đề quan trọng, có ý nghĩa quyết định trong việc giải quyết triệt để tình trạng “một đất ba giá” đã tồn tại dai dẳng, hướng tới sự công bằng, minh bạch hơn trong quản lý đất đai.
Phương pháp định giá đất mới
Luật Đất đai 2024 đã chính thức quy định 5 phương pháp định giá đất mà các địa phương bắt buộc phải áp dụng, bao gồm: So sánh trực tiếp, Chiết trừ (dựa trên thu nhập hoặc thặng dư), Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) và phương pháp định giá đất khác. Đáng chú ý, phương pháp Hệ số K sẽ được sử dụng để điều chỉnh bảng giá đất hằng năm. Điều này giúp chính quyền địa phương có công cụ linh hoạt, kịp thời điều tiết giá đất trong biên độ hợp lý, qua đó hạn chế tối đa sự xáo trộn trên thị trường.
Đáng chú ý, luật mới cũng đặc biệt nhấn mạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất số hóa. Nguồn dữ liệu này phải được cập nhật thường xuyên từ các giao dịch thực tế trên thị trường, làm nền tảng cốt lõi cho việc định giá. Yếu tố này nhằm đảm bảo tính khách quan và khoa học của toàn bộ quá trình xác định giá đất. Việc áp dụng đồng bộ các phương pháp và dữ liệu thực tế giúp giá đất Nhà nước ngày càng sát với thị trường, tăng tính minh bạch và công bằng cho mọi đối tượng.
Tham khảo thêm: Công thức tính hệ số sử dụng đất là gì? Quy định về hệ số sử dụng đất
11 trường hợp áp dụng bảng giá đất
Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ bảng giá đất 2026 sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp quan trọng, trực tiếp liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân).
- Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở…).
- Tính tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp thuê đất không qua đấu giá.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để ghi vào sổ sách kế toán của tổ chức sử dụng đất.
- Tính giá đất để xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai (như lấn chiếm, sử dụng sai mục đích…).
Phân tích xu hướng tăng giá trong bảng giá đất 2026
Xu hướng bảng giá đất 2026 tăng mạnh là tất yếu vì mục tiêu đưa giá đất của Nhà nước gần với mức giao dịch thực tế trên thị trường theo Luật Đất đai 2024. Việc này tạo ra sự dịch chuyển lịch sử, nhưng cần lộ trình thận trọng để tránh ảnh hưởng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.
Vì sao bảng giá đất 2026 sẽ tăng mạnh?
Mục tiêu cốt lõi của Luật Đất đai 2024 là tiệm cận giá thị trường, thu hẹp khoảng cách “giá Nhà nước và giá thực tế”, vốn có sự chênh lệch lên đến hàng chục lần ở nhiều khu vực. Đây là động lực lớn nhất đẩy bảng giá đất tăng 2026.
Nhận định của chuyên gia GS Đặng Hùng Võ cho thấy:
- Nhiều địa phương đang khẩn trương xây dựng dự thảo bảng giá đất mới với mức tăng rất cao. Đơn cử, Hà Nội đề xuất giá đất ở cao nhất tại các tuyến đường trung tâm thuộc quận Hoàn Kiếm lên tới hơn 702 triệu đồng/m². Mức giá kỷ lục này phản ánh đúng giá trị thương mại thực tế của đất “vàng” nội đô, đồng thời giúp Nhà nước thu đúng, thu đủ nguồn thuế và phí từ các giao dịch tài sản có giá trị lớn.
- Dự thảo tại Hà Nội cũng đề xuất mức tăng đáng kể từ 16% đến 26% ở nhiều khu vực ngoại thành và ven đô. Mức tăng này tuy thấp hơn các quận trung tâm, nhưng lại tác động trực tiếp đến hàng ngàn hộ dân có nhu cầu làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Sự điều chỉnh này sẽ đẩy chi phí làm thủ tục tăng cao hơn đáng kể, tạo áp lực tài chính cho người dân vùng ven.
- Cảnh báo nguy cơ bảng giá đất 2026 có thể tăng đột ngột, gây “sốc” thị trường. Đặc biệt, việc định giá đất nông nghiệp quá thấp so với đất ở (chênh lệch hơn 840 lần ở một số nơi) sẽ là rào cản tài chính. Điều này gây khó khăn rất lớn cho nông dân khi họ muốn chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở hoặc phát triển kinh doanh.
Việc tăng giá nhà đất này là tất yếu nhằm phản ánh đúng giá trị đất đai thực tế, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước và loại bỏ triệt để cơ chế định giá không còn phù hợp với thực tiễn thị trường.
Xem thêm: Xu hướng cho thuê BĐS năm 2025-2026 theo góc nhìn của chuyên gia
Những khu vực có thể tăng mạnh
Xu hướng tăng giá được dự báo sẽ tập trung cao nhất ở các khu vực sở hữu tiềm năng lớn về thương mại và phát triển đô thị.
- Đô thị trung tâm (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng): Mức tăng mạnh nhất tại các tuyến phố sôi nổi. Giá đất đô thị loại đặc biệt có thể đạt 300–350 triệu đồng/m² (ở các tuyến phố trung tâm) và có thể cao hơn nữa theo dự thảo của Hà Nội (hơn 702 triệu đồng/m²). Mức giá này phản ánh đúng giá trị thương mại thực tế của đất đai tại các khu vực lõi, từ đó tăng nguồn thu từ thuế và phí cho chính quyền.
- Vùng ven và tỉnh phát triển công nghiệp: Các khu vực Bình Dương, Long An, Bắc Ninh… sẽ tăng mạnh ở đất ở và đất phục vụ khu công nghiệp. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi đầu tư hạ tầng (như metro tại TP.HCM) và nhu cầu nhà ở của công nhân, chuyên gia, đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực này lên cao.
- Đất nông nghiệp, ven đô (khi chuyển mục đích): Dù mức tăng tương đối, nhưng việc bảng giá đất 2026 tăng sẽ khiến gánh nặng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên rất lớn, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu hợp thức hóa giấy tờ.
Xem thêm: Phân tích tác động của metro và hạ tầng mới đến giá nhà TP.HCM
Tác động của bảng giá đất 2026 đến người dân và doanh nghiệp
Việc áp dụng bảng giá đất từ 1/1/2026 là một thử thách lớn đối với khả năng chịu đựng tài chính của cả thị trường lẫn xã hội. Tác động của nó là hai mặt, thể hiện rõ nhất qua chi phí và giá cả.
Với người dân
Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân sẽ tăng lên rõ rệt khi bảng giá đất 2026 được áp dụng. Cụ thể, các khoản chi phí như tính tiền sử dụng đất khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất (làm sổ đỏ), hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ tăng đáng kể do giá đất Nhà nước tiệm cận thị trường. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch cũng cao hơn, vì thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà đất sẽ được tính theo mức giá đất mới cao hơn.
Theo phân tích từ các chuyên gia, người dân có thu nhập trung bình và những hộ gia đình đang nằm trong vùng bồi thường, giải tỏa có thể gặp khó khăn nhất. Họ đứng trước nguy cơ phải đối mặt với cú “sốc tài chính” từ nghĩa vụ đóng góp tăng đột biến, đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng. Vì vậy, nhiều ý kiến từ luật sư và chuyên gia khuyến nghị người dân nên hoàn tất các thủ tục như cấp sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ngay trong năm 2025 để tận dụng bảng giá đất cũ, tránh chi phí tăng cao từ 2026.
Xem thêm: Biến động giá phòng trọ sau Tết 2026: Nơi tăng mạnh, nơi chững giá
Với doanh nghiệp bất động sản
Đối với doanh nghiệp bất động sản, bảng giá đất 2026 tăng đồng nghĩa với chi phí đầu vào tăng vọt, cụ thể là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và tiền thuê nhà đất. Đây là những khoản vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí đầu tư dự án. Hậu quả kéo theo là giá bán dự án nhà ở có xu hướng tăng mạnh, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân, đặc biệt ở phân khúc bình dân, càng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Việc tăng chi phí đầu vào có thể dẫn đến thị trường tạm thời chững lại và thanh khoản bị sụt giảm trong ngắn hạn. Các doanh nghiệp nhỏ, có vốn mỏng sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn, dễ bị thiếu vốn và phải thu hẹp quy mô. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn sẽ có xu hướng chuyển hướng sang phát triển phân khúc cao cấp hoặc dự án có biên lợi nhuận cao hơn để bù đắp chi phí, dẫn đến mất cân bằng cung cầu.
Cơ hội và thách thức khi bảng giá đất 2026 áp dụng
Việc áp dụng bảng giá đất 2026 không chỉ tạo ra thách thức tài chính lớn cho người dân, mà còn là cơ hội để thị trường minh bạch và phát triển bền vững. Dưới đây sẽ phân tích chi tiết hai mặt này.
Cơ hội từ việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm
Cơ chế điều chỉnh bảng giá đất 2026 hằng năm mở ra một kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản. Khi giá đất Nhà nước được xác định sát với giá giao dịch thực tế hơn, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn đáng kể. Điều này giúp giảm thiểu các hoạt động đầu cơ và trục lợi giá, đồng thời hạn chế triệt để tình trạng đấu giá đất cao gấp nhiều lần rồi bỏ cọc, từ đó ổn định thị trường.
Thứ hai, việc định giá đất sát thị trường sẽ giúp nguồn thu ngân sách từ đất đai trở nên ổn định và lớn hơn. Nguồn thu này tạo điều kiện để chính quyền có đủ tài chính tái đầu tư mạnh mẽ cho cơ sở hạ tầng và phúc lợi xã hội. Quan trọng nhất, cơ chế mới tăng tính công bằng trong việc xác định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, góp phần giảm thiểu các vụ khiếu nại, tranh chấp kéo dài trong cộng đồng.
Rủi ro “sốc tài chính”
Rủi ro lớn nhất mà các chuyên gia cảnh báo là “cú sốc tài chính”. Nếu bảng giá đất 2026 tăng quá nhanh và không có lộ trình rõ ràng, nó có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, khiếu nại về bồi thường, đặc biệt ở các dự án đang triển khai. Ngoài ra, việc chi phí đất đai tăng cao khiến doanh nghiệp phải vay vốn nhiều hơn để phát triển dự án, dẫn đến rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống tín dụng.
Về mặt tâm lý thị trường, nhà đầu tư và người mua có thể áp dụng tâm lý “chờ xem” khiến thanh khoản toàn thị trường giảm ngắn hạn. Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh: việc xây dựng bảng giá cần khoa học, có lộ trình hợp lý và tăng cường truyền thông để người dân hiểu đúng, tránh bị lợi dụng để tăng giá đột ngột.
Lời kết
Bảng giá đất 2026 là một cột mốc pháp lý quan trọng, là bước đi dứt khoát của Việt Nam trong việc cải cách toàn diện cơ chế định giá đất. Dù áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026 sẽ tạo ra những “cú sốc” về chi phí, nhất là trong giai đoạn đầu, nhưng về dài hạn, nó hứa hẹn kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và công bằng hơn, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển. Để theo dõi sát sao biến động giá đất, tìm kiếm cơ hội đầu tư và cập nhật thông tin pháp lý mới nhất, bạn có thể truy cập ngay các nền tảng uy tín như Mogi.vn, sẽ giúp bạn vượt qua giai đoạn chuyển giao sắp tới.
Nguồn tham khảo: Laodong.vn, Thesaigontimes, Vietnamnet, VARS
Đọc thêm:
