Đất thương mại dịch vụ, cân nhắc kỹ trước khi mua

Đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất chiếm diện tích lớn ở nước ta. Chúng đang được sử dụng ngày càng rộng rãi. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều người chưa hiểu rõ về bản chất. Cũng như các quy định hiện hành liên quan tới loại đất này. Do đó, Mogi sẽ dành cả bài viết số ra lần này để giúp bạn hiểu rõ hơn về đất thương mại dịch vụ.

Khái niệm đất thương mại dịch vụ là gì?

Theo Điều 153 Luật Đất đai 2013 quy định đất thương mại dịch vụ là loại đất dịch vụ nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Chúng bao gồm:

• Đất để xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại.
• Đất xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, đất làm kho, bãi tắm, bãi chứa hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất.

Đặc điểm của đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ có một số đặc điểm riêng biệt sau:

• Thứ nhất, diện tích đất không lớn, chỉ rơi vào khoảng 40 – 50m².
• Thứ hai, mảnh đất nằm vị trí đẹp, thường nằm gần các khu đô thị. Bởi loại đất này thường do cơ quan Nhà nước bồi thường giúp cá nhân, hộ gia đình có thể chuyển đổi nghề nghiệp, nâng cao thu nhập nên mảnh đất dịch vụ thường có vị trí thuận lợi để kinh doanh.
• Thứ ba, lô đất dịch vụ thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng rồi mới bàn giao. Vì vậy, đường xã giao thông, hạ tầng xung quanh được đồng bộ. Từ đó tạo nên sự thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh, buôn bán.
• Thứ tư, giá đất rẻ, chỉ bằng một nửa so với đất dự án.
• Thứ năm, người sử dụng đất dịch vụ không phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chuyển sang đất ở. Nếu phải thu hồi thì chủ đất sẽ nhận được khoản tiền bồi thường theo giá Nhà nước.
• Thứ sáu, đất này được cấp lâu dài. Chúng có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh.

Các loại đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ được phân chia làm 2 loại:

• Đất thuộc quỹ đất cộng đồng, đấu thầu tại những khu vực công cộng: chợ, bến xe,…
• Đất dịch vụ 5%, 7%, 10%, loại đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.

Có lẽ nhiều bạn khi nhìn thấy đất dịch vụ 5%, 7%, 10%,… sẽ không hiểu. Thực chất, đây là cách gọi về tỷ lệ bồi thường hoặc giao đất theo số đất nông nghiệp bị thu hồi. Chúng không hề được quy định trong điều luật. Đất theo luật chỉ phân loại thành đất phi nông nghiệp và đất thông thường. Đất bị thu hồi bao nhiêu phần trăm thì sẽ được cơ quan Nhà nước đền bù tương ứng theo quy định, quỹ đất của từng địa phương.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Quyền của người sử dụng đất dịch vụ

Theo quy định tại các Điều 153, 166, 167 của Luật Đất đai năm 2013. Các quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:

• Được thuê, thuê lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế khác.
• Được nhận bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Thu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất.
• Được thực hiện khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai. Hoặc khi bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

>>> Tham khảo thêm: Farmstay là gì? cách đầu tư farmstay để thu lợi nhuận nhanh nhất

Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ phải thực hiện một số nghĩa vụ như sau:

• Phải sử dụng đất đúng với mục đích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sử dụng đúng ranh giới của mảnh đất.
• Thực hiện đảm bảo nguyên vẹn các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và các quy định khác.
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất và môi trường. Đặc biệt, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.
• Có nghĩa vụ giao trả lại đất khi Nhà nước thu hồi đất. Hoặc khi hết thời hạn sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn sử dụng.
• Tuân thủ theo các quy định của pháp luật liên quan khi tìm thấy vật trong lòng đất.

Các quy định mới nhất về đất thương mại dịch vụ

Đất dịch vụ được Nhà nước ta đưa vào rất nhiều quy định khác nhau. Dưới đây, Mogi.vn sẽ giải đáp một số thắc mắc thường gặp về loại hình đất này.

Có được xây nhà trên đất dịch vụ không? 

Theo Khoản 1 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích chỉ để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Cũng theo Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 đính kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT. Đất thương mại dịch vụ chỉ được sử dụng vào 2 mục đích chính:

• Xây dựng các cửa hàng kinh doanh dịch vụ, thương mại.
• Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (tính cả văn phòng đại diện hay trụ sở của các tổ chức kinh tế).

Căn cứ vào các quy định được Mogi kể trên. Chủ thửa đất thương mại dịch vụ sẽ không được xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. Nếu muốn xây nhà ở, bạn cần phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?

Về mặt pháp lý, loại đất này được Nhà nước giao cho sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ. Chúng có thể được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết theo quy định.

Chuyển mục đích sử dụng đất dịch vụ sang đất ở cần thủ tục gì?

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất 

Một số điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần phải biết:

• Thửa đất muốn chuyển mục đích sử dụng phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong đất quy hoạch bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Đất được xác định là không có tranh chấp với các bất động sản lân cận hay bất cứ tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng.
• Cuối cùng phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định.

>>> Có thể bạn quan tâm: Nhà Đất Đà Lạt: Những Dự Án Vàng Giữa Khung Cảnh Thần Tiên

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục theo trình tự sau:

Đầu tiên, bạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan với đất.
• Ngoài ra, hồ sơ phải kèm theo: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Tiếp đến, bạn cần phải mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị trước đó đến nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sẽ có 2 trường hợp như sau:

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận nếu hồ sơ đã hoàn chỉnh
• Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Khi đã hoàn tất nộp hồ sơ xong, trong quá trình cơ quan giải quyết yêu cầu thì bạn cần lưu ý 02 việc sau:

• Đóng phí theo quy định
• Nhận thông báo số tiền cần phải nộp. Và nộp tại cơ quan thuế, nhớ giữ biên lai để xuất trình theo yêu cầu.

Bước 4. Trả kết quả

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân.
• Khi nhận được quyết định thì bạn nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định. Nếu phát hiện sai sót thì yêu cầu chỉnh sửa ngay sau đó.

Thời hạn giải quyết yêu cầu:

• Thời gian giải quyết không quá 15 ngày với điều kiện bình thường (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
• Không quá 25 ngày đối với các xã thuộc miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng sâu, vùng xa.

Lưu ý rằng: thời hạn trên sẽ không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng không được tính.

Đất thương mại dịch vụ có được chuyển nhượng hay mua bán không?

Theo quy định hiện hành, đất dịch vụ không thuộc dạng đất thuê hoặc đấu thầu thì đều được phép chuyển nhượng, mua bán. Tuy nhiên, để được giao dịch, chúng cần phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Không có bất cứ sự tranh chấp gì liên quan tới mảnh đất.
• Không bị kê biên đảm bảo thi hành án.
• Đất vẫn còn trong thời gian sử dụng.

>>> Tham khảo thêm: Nhà Đất Cần Thơ: Làm Sao Để Tránh Bong Bóng?

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao nhiêu năm?

Không giống với đất thổ cư có quyền sử dụng vĩnh viễn thì đất thương mại là đất thuê. Nên thời hạn không quá 50 năm. Ngoài ra, một số dự án đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm và các khu vực có kinh tế khó khăn thì thời hạn sử dụng tối đa tăng lên không quá 70 năm. Điều này đã được quy định rõ tại Điều 126, Luật Đất Đai 2013.

Khi hết thời hạn sử dụng, chủ đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng cũng không được quá thời hạn theo quy định trên.

Có nên mua đất thương mại dịch vụ?

Có thể nói, đất dịch vụ có nhiều đặc điểm vượt trội về vị trí, mặt bằng, hạ tầng xung quanh. Đó là điều kiện cơ bản giúp chủ đất có được khả năng phát triển, sinh lời cao trong công việc kinh doanh. Trong khi đó, giá mua lại rẻ hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, chúng có vài điểm bị hạn chế về quyền và nghĩa vụ đi kèm theo các quy định. Cũng như thời hạn sử dụng nhất định. Do đó, trước khi xuống tiền mua loại đất này, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng về ưu điểm và hạn chế để đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Rủi ro cần tránh khi mua đất thương mại dịch vụ 

Đất thương mại dịch vụ thường là những khu đất có vị trí đẹp. Giá cả của loại bất động sản này cũng khá rẻ và phù hợp với nhiều nhà đầu tư. Vì thế, ngày càng nhiều người chọn đầu tư vào đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng tiềm ẩn một số rủi ro như sau:

• Rất khó giải quyết khi có tranh chấp xảy ra cũng như nguy cơ mất tiền oan là rất cao. Bởi, hiện nay, nước ta vẫn chưa có một khung pháp lý nào rõ ràng quy định về việc mua bán đất thương mại dịch vụ.

• Có nhiều thửa đất dịch vụ thương mại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc mua bán thông qua giấy tờ viết tay là hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Vì vậy khi có tranh chấp xảy ra, bạn rất khó được bảo vệ một cách tuyệt đối cũng như đưa ra những chứng cứ thuyết phục.
• Khi ủy quyền thì người bán đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ. Do vậy, các công việc sau này liên quan đến thừa đất, người mua vẫn cần phải nhờ tới người có đất giúp đỡ.

Kết luận

Như vậy, trên đây, bài viết đã giúp bạn hiểu rõ về đất thương mại dịch vụ. Hy vọng qua đó, bạn có thể đưa ra được quyết định chính xác nhất khi đầu tư vào đất đai. Và bạn cũng đừng quên ghé qua Mogi.vn mỗi ngày để đón đọc những bài viết mới nhất về thị trường bất động sản. Hoặc xem các bản tin rao vặt uy tín tại Mogi nhé!

-Thúy An – Chuyên viên phân tích thông tin Bất động sản-

>>> Xem thêm: 

• Condotel là gì? Có nên đầu tư vào loại hình bất động sản này?
• Đất nền Bình Dương hấp dẫn hơn nhờ 5 yếu tố nổi bật này