Cập nhật xu hướng bất động sản công nghiệp năm 2026

Hạ tầng logistics dần trở thành yếu tố dẫn dắt tăng trưởng của bất động sản công nghiệp trong năm 2026. Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu bước ngoặt khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm bắt đầu đi vào khai thác thực tế, tạo tác động rõ rệt đến thị trường.

Tại khu vực phía Nam, sân bay quốc tế Long Thành dự kiến vận hành từ năm 2026 với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi kết hợp cùng hệ thống cao tốc, vành đai 3 – 4 và cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, một mạng lưới logistics liên hoàn đang dần hình thành, giúp rút ngắn thời gian và chi phí vận chuyển cho doanh nghiệp sản xuất.

Thực tế cho thấy, khu vực phía Nam hiện ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp khoảng 90%, trong khi nhà xưởng và kho xây sẵn đạt tới 92%, phản ánh mối liên hệ chặt chẽ giữa hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp.

Không chỉ dựa vào hạ tầng, đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp năm 2026 còn được củng cố bởi môi trường chính sách ngày càng thuận lợi cho hoạt động sản xuất và đầu tư. Các cải cách về thủ tục hành chính, cùng chính sách ưu đãi thuế dành cho ngành công nghiệp và công nghệ cao, đã góp phần cải thiện tính minh bạch và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Điều này giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Theo số liệu 11 tháng năm 2025, vốn FDI đăng ký đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ, trong đó khoảng 68% tập trung vào các hợp đồng thuê đất dài hạn. Cùng với đó, nhiều địa phương chủ động mở rộng khu công nghiệp, khu chế xuất và chuẩn bị quỹ đất sạch nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao giai đoạn 2026–2030.

Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong bối cảnh căng thẳng thương mại và rủi ro địa chính trị. Các doanh nghiệp quốc tế ngày càng giảm phụ thuộc vào một trung tâm sản xuất duy nhất, chuyển sang chiến lược “China+1” hoặc mở rộng sản xuất tại Đông Nam Á.

Xem thêm: Thị trường bất động sản 2026: Dấu mốc khởi sắc và chu kỳ tăng trưởng

Việt Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn nhờ độ mở kinh tế cao, vị trí chiến lược trong khu vực ASEAN và mạng lưới hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như EVFTA, CPTPP. Riêng EVFTA, sau 5 năm thực thi đã giúp kim ngạch thương mại hai chiều Việt Nam – EU đạt khoảng 300 tỷ USD, tạo động lực lớn cho các dự án sản xuất phục vụ xuất khẩu.

Trong năm 2026, nhà xưởng cho thuê quy mô lớn được đánh giá là một trong những phân khúc tăng trưởng rõ nét nhất của bất động sản công nghiệp. Nhu cầu đến từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử có xu hướng mở rộng quy mô, tối ưu chuỗi cung ứng và tập trung sản xuất tập trung.

Các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên nhà xưởng hoàn thiện, sẵn sàng vận hành, đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao về tải trọng, chiều cao, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kết nối. Phân khúc này đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp FDI cần triển khai nhanh, rút ngắn thời gian xây dựng và sớm đưa nhà máy vào hoạt động.

Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ khu vực trung tâm ra vùng phụ cận không chỉ giúp doanh nghiệp tiết giảm chi phí thuê đất, mà còn tạo điều kiện mở rộng quy mô dài hạn. Đây cũng là động lực thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp mới tại các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang hoàn thiện.

Xem thêm: Thị trường bất động sản Hà Nội 2026 đang tăng trưởng mạnh

Bên cạnh sản xuất, kho vận và logistics công nghệ cao đang nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng trong bất động sản công nghiệp năm 2026. Nhu cầu lưu trữ, phân phối hàng hóa ngày càng tăng, đặc biệt trong các ngành thực phẩm, dược phẩm và thương mại điện tử.

Các mô hình kho lạnh, kho logistics thông minh được đầu tư bài bản, kết hợp với nền tảng công nghệ 4.0 trong vận hành và quản lý như tự động hóa, hệ thống quản lý kho (WMS), IoT và dữ liệu lớn. Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả khai thác mà còn đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng hiện đại.

Dù nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026 đang đối mặt với áp lực ngày càng lớn về quỹ đất sạch và chi phí phát triển dự án. Tại các khu vực trung tâm công nghiệp lâu năm, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê ngày càng hạn chế, khiến việc mở rộng nguồn cung mới gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng liên tục tăng đã đẩy tổng chi phí đầu vào của các dự án khu công nghiệp lên mức cao hơn so với giai đoạn trước. Điều này buộc chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ bài toán hiệu quả đầu tư, đồng thời có thể tạo áp lực lên giá thuê đất và nhà xưởng trong trung hạn.

Dù được đánh giá là phân khúc dẫn dắt thị trường trong trung và dài hạn, bất động sản công nghiệp năm 2026 vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Theo các chuyên gia, những rủi ro này không đến từ nhu cầu thị trường, mà chủ yếu xuất phát từ hạn chế về quỹ đất, chi phí đầu vào và các yêu cầu ngày càng cao về pháp lý, môi trường và hạ tầng xã hội.

• Áp lực quỹ đất và chi phí phát triển dự án: Tại các trung tâm công nghiệp lớn như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh hay Hải Phòng, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê ngày càng hạn chế. Trong khi đó, việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2025 khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng mạnh, kéo theo tổng mức đầu tư các khu công nghiệp mới gia tăng. Điều này có thể làm biên lợi nhuận của dự án suy giảm so với giai đoạn trước.
• Rủi ro pháp lý và tiến độ quy hoạch: Quy trình phê duyệt quy hoạch, cấp phép đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một số địa phương vẫn còn kéo dài. Việc chậm hoàn thiện pháp lý không chỉ làm gián đoạn tiến độ triển khai dự án, mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận dòng vốn và ký kết hợp đồng thuê với nhà đầu tư thứ cấp.
• Yêu cầu ngày càng cao về môi trường và hạ tầng xã hội: Xu hướng thu hút FDI chất lượng cao đi kèm với các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về ESG, khu công nghiệp sinh thái, xử lý môi trường và hạ tầng xã hội cho người lao động. Những yêu cầu này đòi hỏi chủ đầu tư phải tăng chi phí đầu tư ban đầu, đồng thời nâng cao năng lực quản lý và vận hành, nếu muốn duy trì sức cạnh tranh trong giai đoạn tới.

Triển vọng tăng trưởng ổn định trong năm 2026

Dựa trên diễn biến của năm 2025 và các yếu tố nền tảng đã hình thành, nhiều tổ chức nghiên cứu như Savills, CBRE và SSI Research đều cho rằng bất động sản công nghiệp sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026. Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng được kỳ vọng tăng dần theo từng quý, thay vì bùng nổ cục bộ như các giai đoạn trước, phản ánh tâm lý đầu tư thận trọng nhưng bền vững hơn.

Xem thêm: Thị trường bất động sản TPHCM 2026: Bước vào chu kỳ mới, chọn lọc phân khúc

Thực tế, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại nhiều thị trường trọng điểm đã đạt mức cao, khoảng 90% ở khu vực phía Nam, trong khi phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%. Đây là cơ sở quan trọng cho thấy mức độ hấp thụ của thị trường vẫn đang duy trì tích cực và có dư địa mở rộng khi nguồn cung mới được bổ sung từ năm 2026 trở đi.

Xu hướng thuê đất dài hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn FDI (khoảng 68% trong 11 tháng năm 2025) cho thấy các doanh nghiệp sản xuất đang có kế hoạch đầu tư và mở rộng dài hạn tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, kho logistics hiện đại và kho lạnh dự báo tiếp tục tăng, nhất là từ các ngành điện tử, logistics, thương mại điện tử và sản xuất công nghệ cao.

Định hướng đầu tư cho doanh nghiệp và nhà đầu tư

Trong giai đoạn 2026–2028, các chuyên gia dự báo tăng trưởng sẽ tập trung tại ba nhóm khu vực chính:

• Miền Bắc: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên tiếp tục hưởng lợi từ chuỗi cung ứng điện tử – bán dẫn và kết nối cảng biển.
• Miền Nam: Đồng Nai, Bình Dương (cũ), Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh nổi bật nhờ hệ sinh thái logistics gắn với sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải và mạng lưới cao tốc – vành đai.
• Các trung tâm logistics mới: Những địa phương nằm dọc các trục hạ tầng lớn, khu vực vệ tinh của đô thị lớn sẽ thu hút dòng vốn nhờ quỹ đất còn dư địa và chi phí cạnh tranh hơn.

Đối với doanh nghiệp sản xuất và logistics, giai đoạn 2026 trở đi là thời điểm phù hợp để ưu tiên các khu công nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và đáp ứng tiêu chuẩn môi trường ESG. Với nhà đầu tư, chiến lược nên tập trung vào các phân khúc có dòng tiền ổn định như nhà xưởng xây sẵn, kho logistics hiện đại và đất công nghiệp tại các khu vực vệ tinh đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng.

Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng theo hướng chậm hơn nhưng bền vững hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án có chất lượng cao và những khu công nghiệp thiếu lợi thế về vị trí, hạ tầng và pháp lý.