Dòng vốn đổ mạnh vào các dự án bất động sản gần đây khiến tín dụng bất động sản tăng cao, nhưng thanh khoản thị trường chưa thực sự cải thiện. Hiện tượng này đặt ra nhiều câu hỏi về nguyên nhân cũng như rủi ro tiềm ẩn đối với cả hệ thống tài chính và nhà đầu tư. Để nắm rõ bức tranh toàn diện và những cảnh báo quan trọng, hãy tham khảo ngay những phân tích chi tiết trong bài viết sau của Mogi.vn.
Tín dụng bất động sản là gì?
Tín dụng bất động sản là khoản vay mà các ngân hàng và tổ chức tín dụng cung cấp cho cá nhân hoặc doanh nghiệp để thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn, thúc đẩy thị trường và mang lại lợi nhuận cho ngân hàng.
Những mục đích chính mà tín dụng bất động sản hướng đến bao gồm:
- Hỗ trợ đầu tư vào các dự án, công trình xây dựng như nhà ở, khu đô thị, khu dân cư.
- Giúp cá nhân và tổ chức sở hữu bất động sản thông qua khoản vay, thường dùng chính tài sản làm tài sản thế chấp.
- Cung cấp nguồn vốn để xây dựng và hoàn thiện các công trình bất động sản.
Các loại hình tín dụng bất động sản phổ biến hiện nay gồm:
- Vay mua nhà/đất: Giúp người dân sở hữu bất động sản ngay cả khi chưa đủ vốn.
- Vay đầu tư dự án: Hỗ trợ doanh nghiệp triển khai các dự án bất động sản.
Tình hình tín dụng BĐS trong 10 tháng đầu năm 2025
Trong 10 tháng đầu năm 2025, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, trở thành một trong những động lực chính hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đến cuối tháng 8 đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng gần 20% so với cùng kỳ 2024 và chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế.
Mức tăng trưởng này cao hơn đáng kể so với tín dụng chung của nền kinh tế, khi 9 tháng đầu năm tổng tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 13%, trong khi tín dụng bất động sản đạt gần 20%, đặc biệt tập trung vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở, khu công nghiệp, khu chế xuất và văn phòng cho thuê.
Sự tăng trưởng mạnh của tín dụng BĐS phản ánh dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại hỗ trợ thị trường sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý rằng tín dụng mạnh chưa đồng nghĩa với thanh khoản thị trường được cải thiện, do dòng vốn chủ yếu chảy vào hoạt động “lướt sóng” thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.
Ngân hàng Nhà nước đánh giá tốc độ tăng trưởng hiện tại phù hợp với diễn biến thị trường, đồng thời khuyến nghị điều hành chính sách linh hoạt, ưu tiên vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Xem thêm: Bảng giá đất 2026 có gì mới? Tác động đến người dân và doanh nghiệp
Vai trò của tín dụng bất động sản trong tăng trưởng kinh tế
Trong bối cảnh thị trường năm 2025, tín dụng bất động sản tăng cao trở thành yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển kinh tế. Dòng vốn từ ngân hàng không chỉ hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhiều ngành liên quan, đồng thời giúp người dân tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn. Sau đây là những vai trò chính của tín dụng bất động sản trong quá trình tăng trưởng nền kinh tế:
- Thúc đẩy triển khai dự án và đầu tư: Nguồn tín dụng giúp các doanh nghiệp bất động sản có vốn để khởi công, đẩy nhanh tiến độ xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại và dự án hạ tầng.
- Tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế: Sự gia tăng hoạt động bất động sản kéo theo nhu cầu vật liệu xây dựng, nội thất, giao thông vận tải và viễn thông, tạo việc làm và gia tăng thu nhập cho người dân.
- Hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực: Các gói tín dụng ưu đãi, đặc biệt cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, giúp nhiều hộ gia đình tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập, đáp ứng nhu cầu ở thực đang gia tăng.
- Đòn bẩy tài chính cho chủ đầu tư và nhà đầu tư: Tín dụng cung cấp vốn quan trọng để thực hiện các dự án lớn, nâng cao khả năng sinh lời và thu hút đầu tư vào thị trường.
- Cải thiện đô thị và ổn định thị trường: Vốn tín dụng hỗ trợ phát triển hạ tầng đô thị, nâng cấp chất lượng sống và góp phần điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ quá mức.
Cơ cấu và xu hướng phân bổ tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản không chỉ tăng mạnh về tổng quy mô mà còn thể hiện xu hướng phân bổ khác biệt giữa các phân khúc. Cụ thể sự phân hóa này được thể hiện như sau:
Tỷ trọng lớn ở các dự án phát triển đô thị và nhà ở
Phần lớn tín dụng bất động sản hiện tập trung vào các dự án phát triển đô thị và nhà ở, với dư nợ gần 615.000 tỷ đồng. Đây là nhóm dự án chiếm tỷ trọng cao nhất, phản ánh nỗ lực của các ngân hàng trong việc hỗ trợ tái khởi động các dự án hạ tầng và khu dân cư sau giai đoạn trầm lắng.
Bên cạnh đó, nguồn vốn cũng phân bổ cho các khu công nghiệp, văn phòng cho thuê và quyền sử dụng đất, giúp đa dạng hóa cơ cấu tín dụng và tạo điều kiện cho nhiều loại hình bất động sản phát triển.
Dòng vốn nghiêng về kinh doanh – đầu cơ nhiều hơn nhu cầu thực
Theo báo cáo Triển vọng vĩ mô quý IV/2025 của VDSC, tín dụng bất động sản đạt mức tăng 17,1%, gần gấp đôi mức chung 10,2% của toàn nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 23,7%, gần gấp đôi mức 12,4% của tín dụng mua nhà ở thực, phản ánh dòng vốn nghiêng về đầu cơ, lướt sóng.
Các ngân hàng tiếp tục ưu tiên giải ngân cho dự án kinh doanh, đồng thời triển khai gói vay ưu đãi 5 – 6%/năm, giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận vốn. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu nhà ở phù hợp thu nhập trung bình, tỷ lệ giá nhà/thu nhập hộ gia đình đạt 23,7 lần, gần gấp đôi mức trung bình toàn cầu (VDSC, 2025).
Các chuyên gia cảnh báo dòng vốn tập trung vào đầu cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ phát sinh nợ xấu. Điều này cũng tạo áp lực lên thanh khoản, đòi hỏi cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ để cân bằng tăng trưởng và đảm bảo an toàn tài chính.
Xem thêm: Xu hướng thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven và kinh nghiệm cần biết
Các gói ưu đãi vẫn hướng tới phân khúc ở thực
Chính sách tín dụng hiện nay ưu tiên dòng vốn vào nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư thực của người dân và hạn chế đầu cơ. Tính đến nay, các ngân hàng đã giải ngân 4.700 tỷ đồng cho chương trình tín dụng phát triển nhà ở xã hội, tăng 66% so với cùng kỳ năm trước. Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, cho biết các ngân hàng thương mại phối hợp với bộ, ngành và địa phương để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, giúp người dân tiếp cận vốn nhanh chóng và thuận lợi.
Bên cạnh đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy giải ngân chương trình tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội và nhà ở công nhân theo hướng dễ tiếp cận nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro. Các ngân hàng được khuyến khích giảm chi phí, ứng dụng công nghệ và hạ lãi suất cho vay, giúp cân bằng dòng vốn, vừa hỗ trợ nhu cầu thực vừa hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường.
Nguyên nhân khiến tín dụng bất động sản tăng cao
Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 là kết quả của nhiều yếu tố tác động đồng thời, từ chính sách, hạ tầng đến chiến lược ngân hàng. Cụ thể các nguyên nhân dẫn đến từ:
Gỡ vướng pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công
Từ năm 2023-2025, hàng loạt nghị quyết và luật sửa đổi (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) đã được triển khai quyết liệt, giúp hàng nghìn dự án thoát cảnh treo pháp lý (theo nguồn Chứng khoán DNSE). Đồng thời, tiến độ giải ngân đầu tư công đạt kỷ lục, nhiều dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc-Nam, sân bay Long Thành, metro TP.HCM,… được đẩy nhanh đã kích thích kỳ vọng tăng giá bất động sản khu vực hưởng lợi.
Theo Bộ Xây dựng, chỉ riêng quý III/2025 đã có hơn 30% nguồn cung chung cư mới mở bán với giá trên 100 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ tâm lý kỳ vọng hạ tầng và pháp lý đã kéo dòng vốn tín dụng đổ vào đón đầu.
Xem thêm: Phân tích tác động của metro và hạ tầng mới đến giá nhà TP.HCM
Chính sách tiền tệ linh hoạt, mặt bằng lãi suất thấp
Lãi suất cho vay bình quân hiện chỉ còn 6,5 – 8,8%/năm, lãi suất ngắn hạn lĩnh vực ưu tiên xuống mức 3,9%/năm (theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước). Mức lãi suất này được Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh đánh giá là “thấp nhất trong 26 năm làm ngân hàng”. Chính sách tiền tệ nới lỏng liên tục từ 2023 đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp và nhà đầu cơ dễ dàng tiếp cận vốn giá rẻ, khiến dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản dù thị trường chưa thực sự phục hồi thanh khoản.
Sự tham gia mạnh của ngân hàng thương mại
Nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay ưu đãi lãi suất chỉ 5-6%/năm dành cho người trẻ mua nhà lần đầu, thậm chí cho vay với tỷ lệ vốn tự có chỉ 5% thay vì tối thiểu 30% theo quy định. Một số trường hợp khách hàng gần như không cần vốn tự có vẫn được giải ngân. Các gói tín dụng này, kết hợp lãi suất thấp kỷ lục, đã trực tiếp kích thích nhu cầu vay mua và đầu tư bất động sản, góp phần đẩy tín dụng lĩnh vực này tăng gần 20% chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025.
Những rủi ro và hệ lụy tiềm ẩn khi tín dụng BĐS tăng cao
Tuy tín dụng bất động sản tăng mạnh giúp thị trường phục hồi nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cần được giám sát chặt chẽ. Dưới đây là những vấn đề nổi bật cần được quan tâm:
- Rủi ro pháp lý và nợ xấu gia tăng: Nhiều khoản vay chỉ dựa trên đặt cọc 5–10% hoặc “văn bản thỏa thuận góp vốn”, trong khi dự án chưa đủ điều kiện triển khai. Khi dự án dừng hoặc chủ đầu tư phá sản, người vay mất khả năng trả nợ, ngân hàng đối mặt nguy cơ mất vốn. NHNN Chi nhánh TP.HCM (KV2) cảnh báo tình trạng này làm gia tăng nguy cơ mất an toàn hệ thống và bùng phát nợ xấu bất động sản.
- Vòng xoáy đầu cơ – vốn quay vòng trong nội bộ thị trường: Ngân hàng cho chủ đầu tư vay, chủ đầu tư dùng tiền bán hàng trả nợ cũ và mở dự án mới, người mua (chủ yếu đầu cơ) vay ngân hàng để mua, dòng tiền lại quay về chủ đầu tư. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu và TS. Nguyễn Quốc Hùng, khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng hiện “nằm chết” trong bất động sản, phần lớn là vốn đầu cơ, khiến thị trường dễ sụp đổ khi chính sách thắt chặt.
- Bong bóng giá và mất cân đối cung – cầu: Giá nhà tăng lên mức 23,7 lần thu nhập bình quân hộ gia đình, gấp đôi mức trung bình toàn cầu, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Hơn 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM trên 80 triệu đồng/m², trong khi nhà ở xã hội và giá vừa túi tiền gần như không có. Thanh khoản giảm 13–16%, hàng tồn kho doanh nghiệp vượt 570.000 tỷ đồng, tạo áp lực lớn lên ngân hàng và nền kinh tế.
Lời kết:
Tóm lại, tình trạng tín dụng bất động sản tăng cao mang lại cơ hội phục hồi và phát triển thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như đầu cơ, nợ xấu và mất cân đối cung – cầu. Việc quản lý chặt chẽ, điều tiết dòng vốn vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực là yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững. Để cập nhật đầy đủ phân tích, số liệu và xu hướng mới nhất về bất động sản, hãy tiếp tục theo dõi Mogi.vn để không bỏ lỡ các tin tức quan trọng.
Nguồn tham khảo: Kênh thông tin Kinh tế – Tài chính Việt Nam, Báo Công Thương, Báo Tiền Phong, Báo Tuổi Trẻ, Báo VnExpress
Có thể bạn quan tâm:
- Giá căn hộ chung cư TPHCM cuối năm 2025: Vẫn leo thang, đâu là điểm nóng?
- Người trẻ sợ kết hôn do giá nhà cao: Nguyên nhân và giải pháp
- Các phân khúc bất động sản sôi động dịp cuối năm 2025
