Trong quá trình cho thuê căn hộ, không ít chủ nhà gặp khó khăn khi khách thuê vi phạm hợp đồng. Việc xử lý không khéo có thể ảnh hưởng đến quyền lợi và gây tranh chấp pháp lý. Bài viết từ Mogi.vn sẽ chia sẻ kinh nghiệm xử lý khách thuê căn hộ vi phạm hợp đồng hiệu quả, đúng luật.
Cách viết hợp đồng thuê nhà chuẩn xác
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, mọi hợp đồng liên quan đến nhà ở phải được lập thành văn bản hợp pháp và thể hiện rõ những nội dung cơ bản sau:
- Thông tin của các bên tham gia hợp đồng: Ghi rõ họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú của cá nhân hoặc tên, mã số doanh nghiệp và trụ sở của tổ chức. Nếu có người đại diện, cần nêu căn cứ ủy quyền hợp pháp.
- Mô tả chi tiết về nhà ở và đất gắn liền: Mô tả cụ thể vị trí, diện tích, kết cấu, hiện trạng nhà ở và phần đất liên quan. Với hợp đồng thuê hoặc mua căn hộ chung cư, cần nêu rõ phần sở hữu riêng, phần sử dụng chung, diện tích sàn, mục đích sử dụng của khu vực chung theo thiết kế được phê duyệt.
- Giá trị giao dịch và phương thức thanh toán: Bao gồm giá thuê, giá bán hoặc giá thuê mua theo thỏa thuận. Nếu có quy định giá của Nhà nước, các bên phải tuân thủ.
- Hình thức và thời hạn thanh toán: Tiền mặt, chuyển khoản, theo kỳ và điều kiện điều chỉnh giá (nếu có).
- Nội dung giao nhận nhà ở: Ghi rõ thời điểm bàn giao nhà, tình trạng thực tế khi bàn giao (nội thất, công trình phụ, trang thiết bị). Có thể kèm theo biên bản bàn giao hoặc hình ảnh hiện trạng để làm căn cứ khi kết thúc hợp đồng. Nếu là hợp đồng mua hoặc thuê nhà ở mới, cần nêu thời hạn bảo hành theo quy định.
- Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên: Nêu rõ quyền sử dụng, trách nhiệm bảo quản tài sản, nghĩa vụ thanh toán, bảo trì, và các cam kết thực hiện hợp đồng đúng pháp luật.
- Các điều khoản bổ sung (nếu có): Hai bên có thể thêm điều khoản riêng, miễn sao không trái quy định pháp luật và bảo đảm công bằng cho các bên.
- Hiệu lực của hợp đồng: Xác định thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực, thường là từ ngày ký hoặc theo thỏa thuận cụ thể.
- Thông tin ký kết và xác nhận: Ghi rõ ngày, tháng, năm ký hợp đồng. Các bên phải ký tên đầy đủ, nếu là tổ chức thì cần đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.
Kinh nghiệm xử lý khách thuê căn hộ vi phạm hợp đồng
Khi một bên trong hợp đồng thuê nhà không thực hiện hoặc thực hiện sai nghĩa vụ đã cam kết. Bên còn lại có quyền khởi kiện ra Toà án để yêu cầu quyền bảo vệ và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục tố tụng, hai bên nên ưu tiên hòa giải nhằm giảm thiểu tranh chấp, tiết kiệm thời gian và chi phí. Nếu hoà giải không thành, chủ nhà có thể thực hiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Thẩm quyền giải quyết đơn kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà sẽ như sau:
- Trường hợp thường: Toà án nhân dân cấp Huyện nơi bên thuê cư trú, làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng.
- Nếu hợp đồng có yếu tố nước ngoài, thẩm quyền thuộc Toà án nhân dân cấp Tỉnh theo theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Xem thêm: Chiến lược giữ khách thuê mặt bằng F&B dài hạn chủ đầu tư nên biết
Quy trình khởi kiện khách thuê trọ vi phạm hợp đồng
Khi khách thuê trọ vi phạm hợp đồng và hai bên không thể tụ thoả thuận. Khởi kiện ra toà án là bước cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ nhà. Quy trình khởi kiện cần thực hiện theo quy trình như sau:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện cần chuẩn bị đơn kiện theo quy định tại Khoản 4, Điều 189. Sau đó, gửi đến Toà án có thẩm quyền được quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thông thường, Toà án thụ lý là nơi bị đơn (bên vi phạm) cư trú, làm việc hoặc nơi hợp đồng được thực hiện. Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ yêu cầu nộp tạm ứng án phí theo quy định.
Bước 2: Chuẩn bị chứng cứ:
Chủ nhà (người khởi kiện) cần cung cấp tài liệu chứng minh hành vi vi phạm hợp đồng, gồm:
- Hợp đồng thuê nhà đã ký kết (bản chính hoặc bản sao công chứng).
- Biên bản làm việc, biên bản vi phạm giữa hai bên.
- Thư từ, email, tin nhắn liên quan đến quá trình thuê – trả nhà.
- Tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế: hóa đơn, bảng kê chi phí, báo giá, xác nhận từ bên thứ ba (nếu có).
Bước 3: Tham gia tố tụng:
Người khởi kiện có thể trực tiếp tham gia hoặc uỷ quyền cho luật sư đại diện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ tổ chức hòa giải. Nếu hoà giải hoàn thành, vụ việc kết thúc bằng biên bản hoà giải thành có giá trị pháp lý. Nếu không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm. Các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên theo thủ tục phúc thẩm.
Lưu ý khi xử lý khách thuê vi phạm hợp đồng
Khi phát hiện khách thuê vi phạm hợp đồng, chủ nhà cần bình tĩnh và làm theo một số lưu ý sau để xử lý hiệu quả, đúng luật:
- Kiểm tra kỹ điều khoản hợp đồng trước khi đưa ra bất kỳ hành động nào, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến vi phạm, chấm dứt và bồi thường.
- Ghi nhận và lưu trữ đầy đủ bằng chứng bao gồm tin nhắn, hình ảnh, biên bản làm việc,… để làm căn cứ khi cần khởi kiện.
- Trao đổi, thương lượng và lập biên bản bằng văn bản, có chữ ký xác thực của hai bên.
- Không được tự ý thay khoá, xâm nhập, thu giữ tài sản của người thuê vì đây là hành vi vi phạm pháp luật.
- Nếu khách thuê gây thiệt hại nghiêm trọng hoặc không chịu hợp tác, chủ nhà có thể gửi thông báo chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu trả nhà bằng văn bản. Sau đó, nhờ cơ quan chức năng hoặc khởi kiện ra toà để bảo vệ quyền lợi cá nhân.
Xem thêm: Kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng nhanh chóng
Một số câu hỏi thường gặp khi đầu tư cho thuê BĐS
Sau đây là một số câu hỏi và kinh nghiệm xử lý khách hàng thuê căn hộ, thuê mặt bằng hoặc thuê nhà vi phạm hợp đồng:
Người thuê hủy hợp đồng sớm, chủ nhà có được giữ tiền cọc không?
Có. Nếu người thuê nhà tự ý huỷ hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng. Khi này, chủ nhà được quyền giữ lại tiền cọc như một khoản bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
Khách không trả phòng sau khi chấm dứt hợp đồng thì phải làm gì?
Trước hết, chủ nhà nên yêu cầu khách hàng bàn giao lại căn hộ bằng văn bản, thông báo chính thức, nêu rõ thời hạn trả phòng. Nếu khách hàng cố tình không rời đi, chủ nhà không được tự ý xông vào hoặc thay khoá. Bạn cần gửi đơn yêu cầu cơ quan công an hoặc khởi kiện ra Toà án để buộc người thuê trả nhà theo quy định pháp luật.
Chủ nhà đòi bồi thường thế nào nếu người thuê làm hỏng tài sản?
Chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường. Khi người thuê làm hỏng, mất tài sản trong căn hộ, chủ nhà có thể yêu cầu sửa chữa, khôi phục hiện trạng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá trị thiệt hại thực tế.
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà ở không?
Không bắt buộc. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thuê nhà thông thường giữa cá nhân với cá nhân không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nếu cả hai có thoả thuận và tự nguyện ký kết.
Kết luận
Việc nắm rõ kinh nghiệm xử lý khách thuê căn hộ vi phạm hợp đồng sẽ giúp chủ nhà bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Đồng thời, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh trong quá trình cho thuê. Để dễ dàng hơn trong việc cho thuê hoặc tìm mua căn hộ phù hợp. Hãy theo dõi Mogi.vn để đăng tin cho thuê, tìm căn hộ chất lượng, giao dịch an toàn, nhanh chóng!
Nguồn tham khảo: Luật Thiên Mã, Thư viện pháp luật.
Tham khảo thêm:
