Cách định giá phòng trọ cho thuê chuẩn xác và hiệu quả cho nhà đầu tư

Cách định giá phòng trọ cho thuê là yếu tố quyết định đến lợi nhuận và khả năng thu hút người thuê. Một mức giá hợp lý cần dựa trên vị trí, tiện ích và mặt bằng chung của thị trường. Việc định giá chính xác không chỉ giúp nhanh chóng lấp đầy phòng trống mà còn tạo lợi thế cạnh tranh lâu dài. Cùng Mogi tìm hiểu những phương pháp định giá hiệu quả nhất trong bài viết sau.

Tại sao định giá phòng trọ cho thuê lại quan trọng?

Định giá phòng trọ cho thuê đóng vai trò then chốt trong việc thu hút và giữ chân khách thuê. Một mức giá hợp lý sẽ giúp tăng khả năng lấp đầy phòng, bởi nếu giá quá cao người thuê sẽ tìm đến lựa chọn khác, còn giá quá thấp thì chủ trọ khó có thể đảm bảo lợi nhuận. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác phòng và tốc độ quay vòng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, việc định giá đúng còn tạo ra lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Khi mức giá phản ánh đúng giá trị phòng trọ so với tiện ích, vị trí và mặt bằng chung khu vực, chủ nhà dễ dàng duy trì lượng khách ổn định. Không chỉ giúp ổn định dòng tiền hàng tháng, chiến lược định giá chuẩn xác còn hỗ trợ phát triển kinh doanh bền vững và đảm bảo lợi nhuận dài hạn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê phòng trọ

Định giá phòng trọ cho thuê không thể áp đặt theo cảm tính mà cần dựa trên nhiều yếu tố khách quan. Sau đây là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê phòng trọ mà bạn có thể tham khảo:

Vị trí địa lý

Vị trí là yếu tố số một ảnh hưởng đến giá thuê phòng trọ. Phòng nằm gần trường đại học, khu công nghiệp, chợ, siêu thị hay trung tâm thương mại thường có giá cao hơn do nhu cầu thuê lớn, đặc biệt từ sinh viên và công nhân. Ngoài ra, một phòng trọ ở khu vực có giao thông thuận tiện, dễ dàng di chuyển đến các tuyến đường chính hoặc bến xe buýt, kèm theo mức độ an ninh ổn định, sẽ giúp người thuê an tâm hơn và sẵn sàng trả giá cao hơn.

Diện tích và thiết kế phòng

Phòng rộng rãi, thiết kế hợp lý sẽ mang lại trải nghiệm thoải mái, từ đó định giá cao hơn. Những phòng có gác lửng, bếp và WC riêng thường được ưu tiên hơn so với dạng phòng trọ chung nhà vệ sinh hoặc không gian hẹp. Không gian thoáng đãng, có cửa sổ lấy ánh sáng tự nhiên và lưu thông không khí tốt cũng làm tăng sức hút cho người thuê.

Tiện ích đi kèm

Tiện ích là yếu tố quan trọng giúp nâng cao giá trị phòng trọ và tạo lợi thế cạnh tranh so với các lựa chọn khác. Những phòng trọ có sẵn internet tốc độ cao, chỗ để xe rộng rãi, thang máy tiện lợi, hệ thống camera giám sát hay dịch vụ vệ sinh định kỳ thường được định giá cao hơn. Vì đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người thuê.

Ngoài ra, các phòng trọ được trang bị nội thất cơ bản như giường, tủ, bàn ghế, điều hòa, máy nóng lạnh giúp khách thuê tiết kiệm chi phí ban đầu và mang lại trải nghiệm sống thoải mái hơn. Chính sự tiện lợi này khiến người thuê sẵn sàng trả mức giá cao hơn để có môi trường sống chất lượng, ổn định và lâu dài.

Tình trạng sử dụng và bảo trì

Chất lượng phòng trọ ảnh hưởng trực tiếp đến cảm nhận của người thuê. Một căn phòng mới xây hoặc vừa được sơn sửa, trang thiết bị còn mới, hệ thống điện nước ổn định sẽ tạo ấn tượng tốt và dễ dàng cho thuê với giá cao hơn. Ngược lại, phòng cũ kỹ, ẩm mốc hoặc thường xuyên hỏng hóc sẽ khiến khách ngần ngại, buộc chủ trọ phải hạ giá để tìm người thuê. Việc bảo trì, dọn dẹp và nâng cấp định kỳ không chỉ giúp kéo dài tuổi thọ của tài sản mà còn duy trì được mức giá ổn định trong dài hạn.

Giá thị trường xung quanh

Giá thuê phòng trọ luôn chịu tác động từ mặt bằng giá chung trong khu vực. Nếu một căn phòng có cùng diện tích, tiện ích nhưng giá cao hơn đáng kể so với các phòng lân cận, khả năng được thuê sẽ thấp. Do đó, khảo sát thị trường thường xuyên giúp chủ nhà đưa ra mức giá phù hợp, vừa đảm bảo lợi nhuận vừa không bị “vênh” so với đối thủ.

Ngoài ra, giá thuê còn thay đổi theo từng thời điểm trong năm. Vào mùa nhập học của sinh viên hoặc thời điểm nhiều công nhân mới đến khu công nghiệp, nhu cầu tăng mạnh, giá thường nhích lên. Ngược lại, giai đoạn cuối năm hoặc khi nguồn cung dư thừa, chủ trọ cần linh hoạt điều chỉnh để duy trì khả năng cạnh tranh và tránh phòng trống kéo dài.

Xem thêm: Mẹo Cho Thuê Nhà Nhanh, Được Giá Nhất Bạn Không Thể Bỏ Lỡ

Công thức và cách tính giá phòng trọ cho thuê

Để định giá phòng trọ chính xác, chủ nhà có thể áp dụng những công thức tính phổ biến, kết hợp với việc xem xét chi phí vận hành và yếu tố cạnh tranh. Việc này giúp đưa ra mức giá vừa hợp lý cho khách thuê, vừa đảm bảo lợi nhuận bền vững cho chủ trọ. Một số cách tính như:

Cách 1: Dựa trên giá thuê trung bình/m²

Đây là cách tính đơn giản và phổ biến nhất, thường được áp dụng cho dãy trọ hoặc phòng có diện tích nhỏ. Bằng việc khảo sát giá thuê trung bình trong khu vực, sau đó nhân với diện tích phòng, bạn sẽ có được mức giá tham khảo hợp lý.

Công thức: Giá cho thuê = Giá thuê trung bình/m² × Diện tích phòng

Ví dụ: Nếu giá thuê trung bình trong khu vực là 100.000đ/m², một căn phòng rộng 15m² sẽ có giá thuê khoảng 1,5 triệu/tháng. Đây là cách tính đơn giản, dễ áp dụng, đặc biệt hữu ích khi muốn so sánh nhanh với thị trường xung quanh.

Cách 2: Dựa trên giá trị bất động sản

Cách này thường được dùng khi muốn tính toán dựa vào giá trị tài sản để đảm bảo tỷ suất sinh lời. Chủ nhà sẽ xác định giá trị căn nhà hoặc khu trọ, sau đó tính mức lợi nhuận kỳ vọng theo tỷ lệ phần trăm hằng năm.

Công thức:

• Giá cho thuê/năm = Giá trị bất động sản × 5 – 7%
• Giá cho thuê/tháng = Giá cho thuê/năm ÷ 12

Ví dụ: Một căn nhà trọ trị giá 1 tỷ đồng, áp dụng tỷ lệ 6%/năm → tiền thuê một năm là 60 triệu đồng, tương đương 5 triệu/tháng. Cách tính này thường được áp dụng cho chủ nhà muốn tối ưu tỷ suất sinh lời từ tài sản.

Tính thêm chi phí vận hành

Sau khi có mức giá cơ bản, chủ trọ cần cộng thêm các chi phí như điện, nước (tính theo giá kinh doanh), internet, vệ sinh, phí gửi xe… để ra mức giá cuối cùng. Nếu chi phí vận hành cao, cần cân nhắc phân bổ hợp lý để khách thuê dễ chấp nhận.

Ví dụ: Một phòng trọ định giá cơ bản là 2 triệu/tháng, chi phí điện nước và internet khoảng 300.000đ/tháng, vệ sinh và gửi xe thêm 200.000đ/tháng → mức giá cuối cùng nên đưa ra là 2,5 triệu/tháng để không bị hụt lợi nhuận.

Điều chỉnh theo lợi thế cạnh tranh

Giá thuê cũng cần linh hoạt dựa trên lợi thế của phòng. Nếu phòng có nội thất sẵn, nằm ở vị trí trung tâm, an ninh tốt thì hoàn toàn có thể định giá cao hơn mặt bằng chung. Ngược lại, trong trường hợp cần lấp đầy nhanh hoặc ở khu vực có nhiều đối thủ, mức giá nên thấp hơn một chút để thu hút khách thuê.

Ví dụ: Khu vực có phòng trọ tương tự giá 2,5 triệu/tháng, nhưng phòng của bạn có nội thất và điều hòa mới → có thể định giá 2,8 – 3 triệu/tháng. Trường hợp muốn lấp đầy nhanh, có thể điều chỉnh xuống 2,3 – 2,4 triệu/tháng để tăng sức hút.

Xem thêm: Đăng tin cho thuê phòng trọ thế nào để thu hút Gen Z?

Các bước định giá phòng trọ cho thuê hiệu quả

Định giá phòng trọ không thể làm qua loa, bởi mức giá quá cao sẽ khó cho thuê, còn quá thấp lại ảnh hưởng đến lợi nhuận. Một quy trình định giá chi tiết sẽ giúp chủ nhà đưa ra mức giá hợp lý, cạnh tranh và bền vững. Dưới đây là các bước cần thực hiện:

• Khảo sát giá phòng trọ tương tự trong khu vực: Đầu tiên, hãy tìm hiểu giá thuê trung bình ở xung quanh. Hãy so sánh với những phòng có cùng diện tích, tiện ích và vị trí. Ví dụ: cùng một tuyến đường, phòng 20m² thường dao động 2–3 triệu/tháng. Đây sẽ là cơ sở để bạn không bị “lệch pha” so với thị trường.
• Đánh giá ưu nhược điểm của phòng: Mỗi phòng đều có điểm mạnh và hạn chế riêng. Nếu phòng có ban công thoáng mát, nội thất đầy đủ, gần chợ hoặc trường học thì có thể định giá cao hơn. Ngược lại, phòng nhỏ, thiếu ánh sáng hoặc nằm sâu trong hẻm thì cần điều chỉnh xuống để phù hợp với nhu cầu khách thuê.
• Tính toán chi phí đầu tư và chi phí duy trì: Bao gồm chi phí xây dựng, cải tạo, nội thất ban đầu và các khoản duy trì hàng tháng như điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì. Ví dụ: nếu chi phí duy trì là 500.000đ/phòng/tháng, bạn cần cộng vào giá thuê để đảm bảo không bị lỗ vốn khi cho thuê dài hạn.
• Xác định biên độ lợi nhuận mong muốn: Sau khi tính đủ chi phí, chủ nhà cần xác định mức lợi nhuận kỳ vọng. Thông thường, tỷ lệ 5–10%/năm được xem là hợp lý. Nếu bạn đầu tư 200 triệu cho một phòng trọ, mức lợi nhuận 10% nghĩa là mỗi năm nên thu về khoảng 20 triệu, tương ứng gần 1,7 triệu/tháng sau khi trừ chi phí.
• Thử nghiệm giá và điều chỉnh theo phản hồi thị trường: Ban đầu, hãy đưa ra một mức giá hợp lý để kiểm tra nhu cầu. Nếu chỉ có ít người hỏi thuê, cần giảm giá nhẹ để tăng sức cạnh tranh. Ngược lại, nếu nhiều người quan tâm và chốt nhanh, bạn có thể giữ nguyên hoặc tăng giá trong giới hạn chấp nhận được.

Xem thêm: Bật Mí 8 Cách Tìm Khách Thuê Phòng Trọ Cực Hiệu Quả

Kinh nghiệm kinh doanh phòng trọ cho thuê để tối ưu lợi nhuận

Chủ nhà cần có chiến lược rõ ràng, từ việc lựa chọn phân khúc khách hàng cho đến cách quản lý, vận hành dài hạn thì mới có thể tối ưu lợi nhuận khi kinh doanh phòng trọ. Sau đây là những kinh nghiệm quan trọng mà Mogi.vn muốn chia sẻ đến bạn:

Xác định phân khúc và khách hàng mục tiêu

Một trong những yếu tố quan trọng nhất để tối ưu lợi nhuận là xác định đúng phân khúc khách hàng. Sinh viên thường tìm phòng giá rẻ gần trường, công nhân ưu tiên vị trí gần khu công nghiệp, nhân viên văn phòng lại chuộng không gian sạch sẽ, tiện nghi và thuận tiện đi làm, trong khi các gia đình trẻ cần phòng rộng, an toàn và yên tĩnh. Mỗi nhóm khách hàng sẽ có tiêu chí và khả năng chi trả khác nhau, do đó chủ trọ cần xác định rõ đối tượng trước khi đầu tư.

Song song với khách hàng mục tiêu, bạn cũng cần phân chia rõ ràng mức giá cho thuê. Trên thực tế, thị trường phòng trọ hiện nay thường được chia làm ba phân khúc: giá rẻ (1,5 – 3 triệu/tháng), trung cấp (3 – 6 triệu/tháng) và cao cấp (>6 triệu/tháng). Mỗi phân khúc đòi hỏi mức đầu tư khác nhau về thiết kế, nội thất và dịch vụ. Việc định vị sai phân khúc sẽ dẫn đến thừa chi phí hoặc khó lấp đầy phòng trống, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.

Sàng lọc người thuê phù hợp

Chủ nhà cần có quy trình sàng lọc cơ bản như yêu cầu giấy tờ tùy thân, thông tin công việc, thời hạn thuê dự kiến để đảm bảo minh bạch. Ưu tiên cho người có việc làm ổn định sẽ giảm rủi ro về chậm trễ hoặc nợ tiền thuê. Nếu bỏ qua bước này, bạn có thể gặp những rủi ro như an ninh kém, khách gây mất trật tự hoặc rời đi đột ngột mà không báo trước. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của chủ trọ mà còn làm giảm sự tin tưởng của những người thuê khác trong cùng khu.

Hợp đồng cho thuê minh bạch, hợp pháp

Hợp đồng cần nêu đầy đủ thông tin cá nhân, mức giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm bảo quản tài sản, chi phí phát sinh (điện, nước, internet…) và mức phạt khi vi phạm. Điều này giúp tránh tình trạng tranh chấp, đồng thời tăng tính chuyên nghiệp trong hoạt động cho thuê.

Ngoài ra, hợp đồng nên được lập bằng văn bản, có chữ ký của cả hai bên, thậm chí công chứng nếu cần. Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng sẽ là căn cứ pháp lý để giải quyết. Một bản hợp đồng minh bạch không chỉ bảo vệ chủ trọ mà còn khiến khách thuê cảm thấy an tâm, từ đó gắn bó lâu dài và hạn chế việc thay đổi liên tục.

Đăng ký tạm trú cho khách thuê

Đăng ký tạm trú là quy định bắt buộc của pháp luật và mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Việc này giúp đảm bảo an ninh trật tự, tạo điều kiện cho cơ quan quản lý kiểm soát dân cư và hạn chế rủi ro phát sinh. Chủ trọ khi thực hiện đúng thủ tục cũng tránh được việc bị xử phạt hành chính trong những đợt kiểm tra định kỳ.

Quản lý, vận hành và dịch vụ đi kèm

Để kinh doanh phòng trọ hiệu quả, công tác quản lý và vận hành cần được thực hiện chặt chẽ. Chủ trọ nên theo dõi minh bạch tiền điện, nước, internet và xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh như rò rỉ nước, hỏng thiết bị hay vệ sinh môi trường. Việc bảo trì định kỳ không chỉ giúp cơ sở vật chất luôn trong tình trạng tốt mà còn hạn chế chi phí sửa chữa lớn về sau.

Bên cạnh quản lý cơ bản, việc bổ sung dịch vụ tiện ích đi kèm là một cách tối ưu lợi nhuận thông minh. Các dịch vụ như giặt là, nước uống đóng bình, giữ xe hoặc tạp hóa nhỏ mang lại sự tiện lợi cho người thuê, đồng thời tạo thêm nguồn thu cho chủ nhà. Những tiện ích này không cần đầu tư quá nhiều nhưng lại giúp phòng trọ nổi bật so với đối thủ, tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì lợi nhuận ổn định.

Nguồn tham khảo: Nhadat.Cafeland, Onehousing

Xem thêm:

• Checklist cho chủ nhà khi cho thuê căn hộ tránh rủi ro
• Cách đăng tin cho thuê mặt bằng cửa hàng nhỏ hiệu quả, có người thuê ngay
• Cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm TP.HCM chuẩn xác nhất

Câu hỏi thường gặp