Khi có ý định nhờ một người khác thực hiện hoạt động mua bán nhà đất giúp mình cần lưu ý những trình tự, thủ tục làm giấy ủy quyền mua bán đất và công chứng hợp đồng như thế nào? Mua bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền nhà đất liệu có tiềm ẩn những rủi ro gì? Bài viết dưới đây của Mogi sẽ giải đáp mọi chi tiết về vấn đề này, mời bạn đọc cùng theo dõi.
Giấy ủy quyền bán đất là gì?
Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng xác nhận việc bên ủy quyền cử người được ủy quyền làm đại diện của mình để thực hiện một số công việc thuộc phạm vi quy định ghi rõ trong giấy ủy quyền. Có hai phương thức lập giấy ủy quyền là:
- Ủy quyền đơn phương
- Ủy quyền có thỏa thuận.
Người được ủy quyền và người ủy quyền làm việc với nhau bằng hợp đồng ủy quyền.
Theo đó, giấy ủy quyền bán đất, bán nhà là phương thức ủy quyền cần có sự tham gia của 2 bên ủy quyền và người được ủy quyền. Đây là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận sự thỏa thuận của các bên và có hiệu lực bắt buộc người nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc quy định trong thỏa thuận.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, pháp luật sẽ áp dụng quy định của hợp đồng chuyển nhượng để giải quyết và bồi thường thiệt hại nếu có.
>>>Tham khảo: Thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ hồng có dễ không?
Các quy định pháp lý của giấy ủy quyền mua bán nhà đất
Khi nào được tiến hành ủy quyền bán đất?
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc dưới sự nhân danh bên ủy quyền; Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” (Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015)
Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà nếu không tự chuyển nhượng thì có quyền cử người khác thay mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà. Trên thực tế, người ta thường ủy quyền bán đất, bán nhà khi họ đang ở nước ngoài, công tác xa hoặc ốm đau…
Lưu ý khi làm giấy ủy quyền bán đất
Dưới đây là một số lưu ý quan trọng khi làm giấy ủy quyền bán đất để giao dịch được thực hiện suôn sẻ:
Tên hợp đồng
- Đối với trường hợp chỉ bán đất thì trên hợp đồng ủy quyền ghi là hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Thường được gọi đơn giản là giấy ủy quyền bán đất.
- Trường hợp chỉ bán nhà thì tiêu đề ghi là hợp đồng ủy quyền bán nhà ở.
Trong trường hợp phát sinh thêm mong muốn khác, các bên có thể thỏa thuận thêm về các điều khoản bổ sung. Tuy nhiên, việc thỏa thuận thêm bất kỳ điều khoản nào khác phải đáp ứng điều kiện không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội.
Giấy tờ, hồ sơ cần chuẩn bị
Khi muốn ủy quyền, để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ngoài giấy chứng nhận thì bên ủy quyền phải cung cấp cho bên được ủy quyền giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD), sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (chưa kết hôn).
Khi thực hiện ủy quyền, để công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì ngoài giấy chứng nhận, bên ủy quyền cần phải cung cấp cho bên được ủy quyền một số giấy tờ cơ bản như CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Quy định về việc đơn phương chấm dứt ủy quyền
Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
>>>Tham khảo: Những trường hợp chủ sở hữu đất bị thu hồi sổ đỏ
Lưu ý khi nhờ bán nhà đất thông qua ủy quyền
Về hình thức
Điều 562 – Điều 569, Bộ Luật Dân sự có quy định rõ về hình thức hợp đồng ủy quyền. Cụ thể: việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bên ủy quyền” (theo Điểm a Khoản 1, Điều 564). Hợp đồng ủy quyền phải được viết thành văn bản và thông qua công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Thời hạn ủy quyền do các bên tự thỏa thuận với nhau hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật cũng không quy định thì hợp đồng giấy ủy quyền bán đất đó có hiệu lực trong vòng 1 năm tính từ ngày xác lập ủy quyền.
Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ khi có sự đồng ý của bên uỷ quyền hoặc có quy định từ pháp luật.
Về nội dung
Nội dung giấy ủy quyền bán đất phải đảm bảo không được ủy quyền những việc làm trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần chú ý thỏa thuận về các yếu tố sau:
- Phạm vi ủy quyền: người được ủy quyền có thể bán cho ai, giá bán bao nhiêu,…;
Nếu trong hợp đồng ủy quyền đã ghi đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người được chỉ đích danh đó, không được phép bán cho người nào khác. Nếu trên giấy ủy quyền bán đất không xác định cụ thể người mua thì người được ủy quyền có thể bán cho bất cứ ai. - Thù lao ủy quyền (nếu có);
- Trách nhiệm đóng thuế (nếu có): Trong thực tế, có nhiều trường hợp 2 bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng bỏ qua hợp đồng chuyển nhượng với mục đích trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Để hạn chế trốn thuế như trên, cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng đối với người ủy quyền và cả người được ủy quyền.
- Trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng;
- Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi xảy ra tranh chấp;
Thuế thu nhập cá nhân
Về người nộp thuế được quy định như sau: “Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền giống với cá nhân sở hữu bất động sản, thì theo quy định của pháp luật người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.” (Tiết b.2 Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC)
Cụ thế hơn, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan có quy định:
“Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được”.
Ngoài ra, để người dân thực hiện đúng quy trình nộp thuế TNCN, có quy định đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản như sau:
“Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định Luật thuế TNCN; Người nhận ủy quyền có thù lao là cá nhân, khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.” (Công văn số 1133/TCT-TNCN)
Việc kê khai và nộp thuế TNCN là trách nhiệm của cả người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng (Công văn 1133/TCT-TNCN.)
>>>Tham khảo: Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là bao nhiêu? Hướng dẫn cách tính
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Việc tìm hiểu kỹ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là điều rất cần thiết khi làm hợp đồng ủy quyền mua bán đất, giấy ủy quyền bán đất. Cụ thể các bước như sau:
- Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
- Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng TNMT cấp huyện nơi đất bán.
- Bước 3: Dựa vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai bắt đầu kiểm tra, xác định vị trí mảnh đất và báo cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có): Khi có phản hồi của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo đóng thuế để chủ sử dụng mảnh đất đi nộp tại cơ quan thuế.
- Bước 5: Nộp phí và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số câu hỏi thường gặp về giấy ủy quyền bán đất
Có cần công chứng giấy ủy quyền bán đất không?
Không có điều khoản nào bắt buộc phải công chứng giấy ủy quyền bán đất trong các Bộ luật Dân sự (2015), Luật Đất đai (2013) và Luật Công chứng (2014). Tuy nhiên, để tránh xảy ra những tranh chấp phức tạp thì các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền.
Theo Điều 42, Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt trụ sở tổ chức hành nghề công chứng, ngoại trừ 03 trường hợp sau:
- Di chúc.
- Từ chối nhận di sản (bất động sản) có văn bản rõ ràng.
- Văn bản ủy quyền đến việc thực hiện các quyền với bất động sản liên quan.
Như vậy, người dân được phép đi công chứng giấy ủy quyền bán đất tại bất kỳ tổ chức công chứng nào thuận tiện nhất, kể cả những tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không phải nơi có nhà đất.
Người được ủy quyền có thể bán nhà đất được không?
Phụ thuộc vào phạm vi giới hạn được người ủy quyền đặt ra, mà người đại diện ủy quyền có thể bán nhà đất cho người khác hoặc không. Vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được phép thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền chứ không được vượt quá thẩm quyền (Điều 141, Bộ luật dân sự 2015)
“1. Phạm vi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của người đại diện được quy định theo căn cứ sau đây:
- Quyết định do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
- Điều lệ của pháp nhân;
- Nội dung ủy quyền;
- Quy định khác của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định thì: Lợi ích của người đại điện là mục đích của việc xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự (trừ khi pháp luật có quy định khác). Đây đều là quyền của người đại diện. (Khoản 1, điều 144)
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân (pháp nhân) khác nhau. Tuy nhiên, không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với bên thứ ba mà cá nhân (pháp nhân) đó cũng là người đại diện, hoặc tự làm giao dịch với chính bản thân mình. (Trừ trường hợp pháp luật ban bố những quy định khác).
- Bắt buộc phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của bản thân.”
>>>Tham khảo: Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào?
Tài sản chung của vợ chồng ủy quyền bán đất cho con được không?
Các cá nhân, pháp nhân hoàn toàn có quyền ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác nhân danh của mình để thực hiện quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Kể cả đó là bố mẹ lập mẫu giấy ủy quyền bán đất cho con cái đối tài sản thuộc sở hữu chung của bố mẹ. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định rõ:
- “Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác.
- Các thành viên thuộc hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân thì có thể tiến hành thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền nhằm xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung.
- Người có độ tuổi từ 15 – <18, có thể là người đại diện theo ủy quyền. Trừ khi pháp luật đưa ra quy định giao dịch dân sự phải do người ≥18 tuổi lên xác lập, thực hiện.”
Tuy nhiên, cần lưu ý là con cái cũng chỉ có thể thực hiện các hoạt động trong phạm vi mà bố mẹ cho phép trên giấy ủy quyền bán đất. Việc ủy quyền sẽ tự động chấm dứt khi bố mẹ qua đời hoặc theo thỏa thuận của hai bên (theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015).
Người chịu trách nhiệm nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất?
Theo pháp luật, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất sẽ do người có thu nhập nộp, trừ một số trường hợp được miễn. Đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất thì pháp luật đã quy định rõ về người nộp thuế tại Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
“Trường hợp, cá nhân được ủy quyền quản lý bất động sản thì có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc các quyền khác như đối với cá nhân sở hữu bất động sản, pháp luật quy định người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”.
Hợp đồng ủy quyền bán đất có thời hạn trong bao lâu?
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định như sau: Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đòng ủy quyền kể từ ngày xác lập việc ủy quyền sẽ có hiệu lực 01 năm.” (Điều 563, Bộ luật Dân sự 2015)
Đối chiếu theo quy định trên, thường các bên sẽ ấn định luôn thời gian cụ thể trên giấy ủy quyền bán đất hoặc để tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hiệu lực của hợp đồng là 1 năm từ ngày xác lập ủy quyền.
Những rủi ro khi mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền?
Hợp đồng không có hiệu lực trước pháp luật
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê, tặng, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013)
Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, việc công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền sử dụng đất và giấy ủy quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Nếu chỉ giao kết bằng giấy ủy quyền bán đất đơn thuần, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu vì không đáp ứng về mặt hình thức.
Bên ủy quyền đơn phương kết thúc hợp đồng ủy quyền
“Bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.” (Khoản 1 và Khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự (2015))
Có thể thấy rằng luật pháp cho phép một trong hai bên chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào các bên cảm thấy không muốn tiếp tục quan hệ hợp đồng ủy quyền nữa. Khi bên ủy quyền không còn ý định giao kết hợp đồng thì họ vẫn có thể lấy lại toàn bộ tài sản của mình với tư cách là chủ sở hữu tài sản và điều này gây thiệt hại rất lớn cho bên được ủy quyền và người mua đất ủy quyền.
>>>Tham khảo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mọi điều cần lưu ý
Hợp đồng tự động chấm dứt nếu một bên chết
Hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền bán đất sẽ lập tức chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết hoặc pháp nhân giao kết hợp đồng không còn tồn tại. Đặc biệt, hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó tiến hành thực hiện”. (khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015)
Như vậy, hợp đồng ủy quyền sẽ hiển nhiên chấm dứt nếu chẳng may một trong các bên chết, quyền sử dụng thửa đất lúc này trở thành di sản thừa kế và sẽ được xử lý theo quy định của luật thừa kế. Khi đó, tất cả các quyền hạn của người được ủy quyền đối với mảnh đất sẽ bị vô hiệu hóa.
Quyền đối với thửa đất có thể bị vướng mắc giới hạn
Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền chỉ đại điện bên ủy quyền thực hiện các quyền như sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng, cho và các quyền khác đề cập trong hợp đồng. Trong nhiều trường hợp, hai bên chưa thỏa thuận xong hết các quyền của mình dẫn đến người được ủy quyền không nhận được các quyền đáng lẽ mình phải có.
Ngoài ra, giao dịch ủy quyền chỉ cho phép những hành vi pháp lý không trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Vì vậy, người được ủy quyền chỉ được thực hiện những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng, nếu vượt quá quyền hạn, người đó sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người ủy quyền.
Một số mẫu giấy ủy quyền bán đất thông dụng hiện nay
Các mẫu giấy ủy quyền chuẩn, được sử dụng phổ biến hiện nay bạn có thể tham khảo:
Trên đây là những thông tin quan trọng liên quan đến thủ tục ủy quyền bán đát và một số mẫu giấy ủy quyền bán đất chuẩn nhất theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo dõi Mogi.vn để tìm hiểu thêm về các loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý quan trọng khác liên quan đến hoạt động mua bán nhà đất và bất động sản nha.
>>>Có thể bạn quan tâm:
- Thủ Tục Tách Sổ Hộ Khẩu Gồm Những Giấy Tờ Gì? Cập Nhật Mới Nhất
- Thủ tục mua bán nhà chi tiết, đơn giản và dễ hiểu nhất
