Thuế nhà đất là gì và những quy định của nhà nước liên quan hiện nay. Đây là câu hỏi nhiều người quan tâm trước khi mua bán, cho thuê nhà đất. Cùng mogi.vn tổng hợp lại, làm rõ những thông tin liên quan thuế nhà đất là gì. Cùng cách tính các loại thuế hiện nay ra sao nhé.
Thuế nhà đất là gì?
Đất đai được phân loại thành hai nhóm chủ yếu bao gồm các loại đất sử dụng trong nông nghiệp và phi nông nghiệp. Các loại đất này đều được quy định là đối tượng mà những cá nhân, tổ chức khi sử dụng phải đóng thuế sử dụng đất hàng năm cho Nhà nước.
Thuế nhà đất là dạng thuế gián thu áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình là những đối tượng cần phải nộp thuế.
>>> Thuế Nhà Đất – Những Điều Người Thuê Nhà Nên Biết
Trong đó, đất chịu thuế gồm: đất ở, đất xây dựng công trình. Còn đất không chịu thuế đất là đất dùng vào mục đích: công cộng, phúc lợi xã hội, đất tổ chức tôn giáo, hội quần chúng quản lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chuyên dùng vào việc thờ cúng.
Quy định về thuế nhà đất như thế nào?
Trong Hiến Pháp và Luật đất đai 2013 khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Công dân có quyền sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Bên cạnh quyền lơi, công dân phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước. Thông qua việc đóng thuế khi sử dụng đất hàng năm. Điều này không chỉ đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả mà còn góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Một số văn bản pháp Luật có quy định nghĩ vụ nộp các loại thuế phí của người dân.
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế TNCN
- Thông tư 250/2016/TT-BTC về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.
Tiền đặt cọc thuê nhà hạch toán như thế nào?
Tiền đặt cọc có phải tiền trả trước không?
Đặt cọc thực tế là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Có nghĩa là:
- Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Với những lý do trên, tiền đặt cọc không phải là khoản tiền người thuê trả trước trong khi thuê nhà.
Tiền trả trước là gì?
Tiền trả trước là khoản tiền mà khách hàng trả trước một phần giá trị hợp đồng đã ký kết. Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như ban đầu. Khi đó, khoản tiền trả trước này về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại bên đã trả và sẽ không chịu vất cứ khoản phạt cọc nào.
Tiền đặt cọc theo quy định pháp luật
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì khái niệm đặt cọc được quy định cụ thể như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên nhận tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thì không phải lập hóa đơn.
Thuế nhà đất cần phải nộp hiện nay
Tiền sử dụng đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước. Khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Công thức tính tiền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất
Trong đó giá đất tính thu tiền sử dụng đất căn cứ Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. (Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 số 48/2010/QH12 có quy định. Đối tượng chịu loại thuế này là đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất
Giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2. Thuế suất áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
- Thuế suất bậc 1: Diện tích trong hạn mức = 0,03%
- Thuế suất bậc 2: Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức = 0,07%
- Thuế suất bậc 3: Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức = 0,15%.
Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất
Các loại thuế, phí, lệ phí bạn phải nộp khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất. Mức chi phí được quy định trong các văn bản pháp luật hiện nay tổng hợp lại bao gồm:
- Phí công chứng hợp đồng mua bán, cho tặng
- Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ quan thuế thu.
- Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan thuế thu.
- Phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng, tối đa 5.000.000 đồng).
- Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất
- Lệ phí địa chính
- Phí cấp mới Giấy chứng nhận
- Thuế sử dụng đất
Mọi khoản thu đều có hóa đơn, chứng từ của cơ quan tổ chức theo đúng quy định pháp luật. Lưu ý giữ lại đầy đủ hóa đơn khi bạn thực hiện trong giao dịch mua bán nhà đất.
Thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế. Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007).
Tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất như sau: (Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng từng lần x Thuế suất
Trong đó, giá chuyển nhượng nhà, đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ
Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %.
* Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Giá tính lệ phí trước bạ với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%.
Trong quá trình chuyển nhượng nhà hoặc quyền sử dụng đất còn phải nộp một số loại phí khác:
- Phí công chứng hợp đồng (theo Thông tư 257/2016/TT-BTC);
- Lệ phí địa chính (theo Thông tư 02/2014/TT-BTC);
- Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Thông tư 02/2014/TT-BTC).
Những quy định xử phạt nếu vi phạm thuế nhà đất năm 2020
# Đối với trường hợp chậm nộp thuế nhà đất
Điều 3 Thông tư 130/2016/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 và Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 của Bộ Tài chính) và Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:
1. Sửa đổi Điểm a Khoản 2 Điều 32 như sau:
Người nộp thuế phải nộp tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế được nộp dần theo mức 0,03%/ngày được nộp dần.
2. Sửa đổi Điểm b.2 Khoản 2 Điều 32 như sau:
Nộp thay cho người nộp thuế trong trường hợp quá thời hạn nộp dần tiền thuế từng tháng mà người nộp thuế chưa nộp, bao gồm: số tiền thuế được nộp dần và số tiền chậm nộp tính theo mức 0,03%/ngày.
3. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 34 như sau:
a) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh từ ngày 01/7/2016 thì tiền chậm nộp được tính theo mức 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.
b) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh trước ngày 01/7/2016 nhưng sau ngày 01/7/2016 vẫn chưa nộp thì tính như sau: trước ngày 01/01/2015 tính phạt chậm nộp, tiền chậm nộp theo quy định tại Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế số 21/2012/QH13, từ ngày 01/01/2015 tính tiền chậm nộp theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13, từ ngày 01/7/2016 tính tiền chậm nộp theo mức 0,03%/ngày.
Số ngày chậm nộp tiền thuế (bao gồm cả ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định của pháp luật) được tính từ ngày liền kề sau ngày cuối cùng của thời hạn nộp thuế. Thời hạn gia hạn nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Thời hạn nộp thuế ghi trong thông báo hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về thuế của cơ quan thuế. Hoặc quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến ngày người nộp thuế nộp số tiền thuế vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp cơ quan thuế thực hiện cưỡng chế bằng biện pháp kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi nợ thuế thì người nộp thuế bị tính tiền chậm nộp từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn nộp thuế. Thời hạn gia hạn nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Thời hạn nộp thuế ghi trong thông báo hoặc quyết định xử lý của cơ quan thuế hoặc cơ quan có thẩm quyền đến ngày cơ quan thuế lập biên bản kê biên tài sản.
Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu tài sản bán đấu giá cho người mua theo quy định của pháp luật mà cơ quan chức năng có thẩm quyền bán đấu giá tài sản không nộp tiền thuế vào NSNN thì cơ quan chức năng có thẩm quyền bán đấu giá tài sản phải nộp tiền chậm nộp kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển giao quyền sở hữu tài sản đến ngày nộp thuế vào NSNN.
Không tính chậm nộp trong thời gian thực hiện các thủ tục đấu giá theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người nộp thuế khai thiếu tiền thuế của kỳ thuế phát sinh trước ngày 01/7/2016 nhưng sau ngày 01/7/2016, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện qua thanh tra, kiểm tra hoặc người nộp thuế tự phát hiện thì áp dụng tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày (hoặc mức phù hợp quy định của văn bản pháp luật từng thời kỳ) từ ngày phải nộp theo quy định của pháp luật đến hết ngày 30/6/2016. Dựa theo mức 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế khai thiếu từ ngày 01/7/2016 đến ngày người nộp thuế nộp vào ngân sách nhà nước.
# Đối với trường hợp trốn thuế nhà đất
Theo chia sẻ của Luật sư Nguyễn Huy Việt (Đoàn luật sư TP.HCM) trên báo Tuổi Trẻ ngày 13/01/2020 thì mức xử phạt đối với các trường hợp trốn thuế nhà đất như sau:
- Theo quy định điều 200 Bộ luật hình sự 2015 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật hình sự thì cá nhân có các hành vi (9 hành vi theo quy định khoản 1) nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc từng bị kết án về tội này… thì bị phạt tiền từ 100 triệu – 500 triệu đồng hoặc bị kết án từ 3 tháng đến 1 năm tù.
- Cá nhân trốn thuế mức cao nhất có thể bị phạt tiền đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù đến 7 năm.
- Nếu cá nhân vi phạm trốn thuế lần đầu với số tiền chưa đến 100 triệu đồng thì bị xử phạt hành chính.
# Đối với những sai phạm khác
- Trường hợp tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở
Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền căn cứ theo diện tích tự ý chuyển, mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng (áp dụng đối với tổ chức tự ý chuyển từ 03 héc ta trở lên tại khu vực đô thị).
- Trường hợp không làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho người mua
Theo điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm; mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng áp dụng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
- Trường hợp Phân lô, bán nền sai
Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
Tóm lại
Bài viết tổng hợp lại toàn bộ thông tin liên quan đến khái niệm thuế nhà đất là gì. Những quy định mới nhất hiện nay. Khi tiến hành giao dịch liên quan đến tài sản có giá trị như nhà ở và đất đai. Bạn cần làm đầy đủ nghĩ vụ công dân với Nhà nước. Nhà nước điều tiết ngân sách để xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quân đội, nâng cao chất lượng cuộc sống nhân dân…
Xem thêm thông tin sau:
- Thuế nhà đất: Người cho thuê nhà đất có phải đóng?
- Luật đất đai nhà ở Việt Nam khi cho thuê kinh doanh là gì?
Trần Thanh – Đinh Nhung – Content Writer
