Thuê nhà đất là một trong những hoạt động quá đỗi quen thuộc. Chúng diễn ra hằng ngày trên mọi miền của tổ quốc. Tuy nhiên, xoay quanh lĩnh vực này lại phát sinh rất nhiều vấn đề. Sau đây, Mogi.vn sẽ giúp bạn giải đáp một số câu hỏi thường gặp để giúp bạn thuận lợi hơn trong quá trình thuê nhà hoặc kinh doanh đạt hiệu quả hơn.
Hợp đồng thuê nhà đất có cần công chứng không?
Hợp đồng cho thuê nhà đất là một văn bản pháp lý thể hiện sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên. Theo đó, bên cho thuê sẽ giao nhà/đất cho bên thuê sử dụng trong khoảng thời gian nhất định. Còn bên thuê có nghĩa phải trả tiền thuê cho bên cho thuê.
Hợp đồng cho thuê cần phải tuân thủ theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai. Do đó, rất nhiều người thắc mắc về việc công chứng văn bản này.
Cơ sở pháp lý
Nếu như trước đây, vấn đề này được quy định trong điều 492 Luật dân sự năm 2005. Theo đó, với thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, hợp đồng thuê nhà đất bắt buộc phải có công chứng, chứng thực, đăng ký. Trừ trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hiện nay, theo Nghị quyết 52/NQ-CP, từ ngày 10/12/2010, một số hợp đồng đã chính thức bãi bỏ quy định bắt buộc phải công chứng. Trong đó có hợp đồng thuê nhà đất.
Vậy hợp đồng thuê nhà đất có cần công chứng không?
Như theo cơ sở pháp luật đã nêu ở trên, chúng ta có thể thấy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc này chỉ thực hiện khi các bên có nhu cầu về việc công chứng hợp đồng.
Bên thuê nhà đất có được phép cho thuê lại nhà đang thuê hay không?
Thuê nhà đất rồi cho thuê lại đang là một mô hình kinh doanh được khá nhiều người lựa chọn. Nhất là các bạn trẻ. Tuy nhiên, liệu hoạt động này có đúng và cần điều kiện gì?
Cơ sở pháp luật
Để trả lời cho vấn đề này, chúng ta cùng cơ cứ theo các quy định sau:
- Điều 472 trong Bộ Luật dân sự 2015 có quy định rằng: hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác phải được thực hiện theo quy định thuộc Bộ luật này. Cùng với Luật nhà ở và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Trong điều 475 nêu rằng: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Có được cho thuê nhà đất lại không?
Như vậy, theo quy định trên, hợp đồng thuê nhà đất do các bên tự thỏa thuận về giá cả, thời gian cũng như mục đích thuê. Và mục đích đó cần nằm trong diện cho phép của pháp luật.
Do đó, xét trường hợp thuê nhà đất rồi cho thuê lại hoàn toàn có thể được bởi pháp luật không cấm. Đồng thời cần có sự thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Hoặc khi cho thuê lại, bên thuê đã được bên cho thuê đồng ý.
Chủ cho thuê nhà đất có được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê?
Trong những vấn đề xoay quanh lĩnh vực thuê nhà đất thì câu hỏi về đơn phương chấm dứt hợp đồng luôn được mọi người đề cập đến. Bởi chúng ảnh hưởng tới quyền lợi của 1 trong 2 bên. Cũng như có thể trở thành hành vi vi phạm pháp luật. Vậy cụ thể quy định về việc này như nào?
Cơ sở pháp lý
Về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà đất, tại điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định như sau:
Trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Cũng như tự ý thu hồi nhà ở đang cho thuê. Trừ các trường hợp sau:
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định.
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà đất theo thỏa thuận của các bên từ 3 tháng trở lên mà không có lý do hợp lý, chính đáng.
- Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích như đã thỏa thuận được ghi trong hợp đồng.
- Bên thuê tự ý sửa chữa, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê.
- Bên thuê cho mượn, cho thuê lại nhà đất đang thuê mà không được sự chấp thuận, đồng ý từ phía bên cho thuê.
Chủ nhà có được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Dựa theo quy định pháp luật ở trên thì chủ nhà hoàn toàn được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất nếu bạn vi phạm một trong những điều sau:
- Không trả tiền thuê nhà đất theo đúng thỏa thuận từ 3 tháng trở lên. Đồng thời không có bất cứ lý do nào chính đáng.
- Sử dụng sai mục đích.
- Tự ý sửa chữa, cơ nơi, cải tạo nhà đất đang thuê.
- Tiến hành cho mượn, cho thuê lại mà không được sự chấp thuận từ chủ nhà.
Bán nhà đang cho thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Nhà bán đi khi đang cho thuê là trường hợp không còn hiếm gặp trên thị trường nhà đất. Ví dụ như nhà cho thuê trong thời hạn 2 năm. Tính tới thời điểm hiện nay đã cho thuê được 6 tháng. Nhưng chủ nhà vừa bán lại căn nhà cho người khác. Vậy liệu bán nhà đang cho thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?
Cơ sở pháp lý
Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 1 điều 127 có quy định về trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê:
- Chủ nhà cần phải thông báo với bên thuê nhà biết về việc bán. Cùng với các điều kiện bán nhà ở bằng văn bản.
- Bên thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà.
- Nếu sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo không mua thì chủ nhà có quyền bán nhà đó cho người khác.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 điều 133 trong Luật Nhà ở 2014, nếu chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Khi đó, chủ sở hữu nhà mới sẽ có trách nhiệm thay chủ cũ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký trước đó.
Bán nhà khi vẫn còn đang cho thuê
Qua các điều luật trên, chủ nhà đất hoàn toàn có thể bán nhà đang cho thuê. Cho dù chưa tới hết thời hạn cho thuê. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải gửi văn bản thông báo cho bên thuê về việc bán. Cùng với đó là các điều kiện bán nhà đất này.
Nếu hai bên không thỏa thuận được việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê không đồng ý trả nhà thì chủ nhà mới sẽ có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã được ký kết trước đó.
Trường hợp một trong các bên có hành vi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thì xử lý như thế nào?
Ngoài những vấn đề về thuế cho thuê nhà đất, quyền lợi, giá, hợp đồng công chứng,… thì hành vi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng cũng nhận được rất nhiều sự quan tâm.
Căn cứ pháp luật
Nếu một trong các bên có hành vi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thì có căn cứ xử lý theo điều 418 Bộ Luật dân sự như sau:
- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Bên vi phạm sẽ phải nộp một khoản tiền cho bên kia.
- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ khi luật liên quan có quy định khác.
- Các bên có thể thỏa thuận vi phạm: chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường. Nếu không có thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thì bên vi phạm chỉ cần chịu phạt vi phạm.
Cách xử lý khi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng
Dựa theo quy định pháp luật ở trên, khi vi phạm sự thỏa thuận trong hợp đồng thì bên vi phạm phải nộp một khoản tiền theo thỏa thuận cho bên kia. Ngoài ra, còn có thể chịu thêm khoản phạt bồi thường thiệt hại nếu hai bên có thỏa thuận từ trước.
Trên đây là một số vấn đề thắc mắc khi thuê nhà đất. Hy vọng qua những chia sẻ này sẽ giúp bạn có thêm kiến thức bổ ích. Từ đó giúp việc thuê hoặc kinh doanh trong lĩnh vực này đạt hiệu quả nhất.
-Thúy An – Content Writter-
>>> Xem thêm: Thuế nhà đất: Người cho thuê nhà đất có phải đóng?
