Thuế cho thuê nhà 2026: Quy định mới, cách tính & hướng dẫn kê khai

Tổng quan quy định mới về thuế cho thuê nhà năm 2026

Những thay đổi nổi bật về thuế cho thuê nhà năm 2026

Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế được nâng từ 100 triệu lên 200 triệu đồng/năm, giúp nhiều chủ nhà nhỏ lẻ không còn phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. So với năm 2025, đây là bước điều chỉnh quan trọng, đặc biệt có lợi cho các hợp đồng thuê giá thấp, cho thuê phòng trọ hoặc nhà nguyên căn quy mô nhỏ.

Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi cho thuê nhà 2026

Từ ngày 1/1/2026, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu vượt 200 triệu đồng/năm. Khi vượt ngưỡng này, chủ nhà sẽ thực hiện khai thuế cho ba khoản chính: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí môn bài.

Thuế GTGT 5%

Thuế TNCN 5%

Lệ phí môn bài

Cách tính tổng thuế phải nộp

Công thức:

Tổng thuế = Doanh thu x 10% + Lệ phí môn bài

Trong đó: 10% = 5% GTGT + 5% TNCN

Ví dụ 1: Doanh thu 250 triệu đồng/năm

• Thuế GTGT = 250.000.000 x 5% = 12.500.000 đồng

• Thuế TNCN = 250.000.000 x 5% = 12.500.000 đồng

• Lệ phí môn bài = 300.000 đồng

Tổng thuế phải nộp = 25.300.000 đồng

Ví dụ 2: Doanh thu 360 triệu đồng/năm

• Thuế GTGT = 360.000.000 x 5% = 18.000.000 đồng

• Thuế TNCN = 360.000.000 x 5% = 18.000.000 đồng

• Lệ phí môn bài = 500.000 đồng

Tổng thuế phải nộp = 36.500.000 đồng

Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà – Cách tính thuế TNCN chi tiết

Lưu ý:

• Doanh thu chịu thuế là tổng tiền thuê nhận trong năm, không trừ chi phí sửa chữa, bảo trì hay quản lý.
• Nếu bạn cho thuê theo tháng, quý hoặc theo từng đợt, thì cộng dồn toàn bộ doanh thu trong năm để xác định nghĩa vụ thuế chính xác.
• Với hợp đồng nhiều năm nhưng nhận tiền một lần, doanh thu cần được phân bổ theo từng năm để tính thuế đúng quy định

Quy trình kê khai thuế cho thuê nhà 2026

Từ năm 2026, theo hướng dẫn tại Công văn 4613/CT-CS của Cục Thuế, cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng, và các tài sản khác có doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, cá nhân cho thuê tài sản vẫn có trách nhiệm thực hiện kê khai thuế đầy đủ, chính xác và đúng hạn. Dưới đây là quy trình cụ thể:

Đăng ký mã số thuế khi bắt đầu cho thuê

Trước khi thực hiện việc cho thuê tài sản, cá nhân cần đăng ký mã số thuế để được cấp mã số thuế cá nhân, từ đó thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế (nếu có).

• Hồ sơ đăng ký mã số thuế:

• Tờ khai đăng ký thuế (Mẫu 03-ĐK-TCT).
• Bản sao CMND/CCCD của cá nhân cho thuê.
• Hợp đồng cho thuê tài sản (nếu có).

• Thời hạn nộp hồ sơ: Điều 7 Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 của Bộ Tài Chính quy định về đăng ký thuế và nghĩa vụ kê khai của cá nhân, hộ kinh doanh. Theo đó, cá nhân có nghĩa vụ đăng ký mã số thuế trong vòng 10 ngày kể từ khi phát sinh hoạt động kinh doanh.

Hồ sơ kê khai thuế

Xem thêm: Thuế nhà đất: Người cho thuê nhà đất có phải đóng?

Khi đã có mã số thuế, cá nhân cho thuê tài sản cần kê khai thuế theo các mẫu tờ khai thuế do cơ quan thuế quy định. Điều 11 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về việc kê khai thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh. Tờ khai thuế cho thuê tài sản được thực hiện qua mẫu 01/TTS và các phụ lục kèm theo khi có yêu cầu.

• Tờ khai thuế: Mẫu số 01/TTS tại Phụ lục II Thông tư 40/2021/TT-BTC (Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản) là tờ khai chính thức dùng để kê khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản. Mẫu này quy định rõ ràng các thông tin về doanh thu, chi phí, và các khoản thu nhập từ hoạt động cho thuê.
• Phụ lục tờ khai:Phụ lục 01-1/BK-TTS hoặc Phụ lục 01-2/BK-TTS dùng để kê khai chi tiết các khoản thu nhập, chi phí liên quan đến từng loại tài sản cho thuê. Phụ lục này có thể cần đi kèm trong một số trường hợp cụ thể như cho thuê nhiều loại tài sản khác nhau.
• Giấy tờ kèm theo:

• Bản sao hợp đồng thuê tài sản: Phải có bản sao hợp đồng cho thuê tài sản để chứng minh nguồn thu từ việc cho thuê.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê: Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Thời hạn kê khai thuế

Để kê khai thuế, cá nhân hoặc doanh nghiệp có thể tham khảo hai thời hạn kê khai dưới đây tùy theo trường hợp tương ứng:

Phương thức nộp hồ sơ

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, cá nhân cho thuê nhà có thể nộp hồ sơ khai thuế theo ba phương thức sau:

• Thứ nhất, nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê

Người nộp thuế mang đầy đủ bộ hồ sơ đến bộ phận một cửa để tiếp nhận và đóng dấu xác nhận ngày nộp. Đây là hình thức phổ biến, phù hợp với người cần được cán bộ thuế hỗ trợ rà soát thông tin trước khi nộp.

• Thứ hai, nộp hồ sơ qua hệ thống điện tử eTax Mobile

Hình thức này áp dụng khi người nộp thuế đã đăng ký tài khoản thuế điện tử. Từ năm 2026, cơ quan thuế đang từng bước nâng cấp chức năng khai mẫu 01/TTS trên ứng dụng eTax Mobile, giúp cá nhân có thể gửi hồ sơ hoàn toàn online, hạn chế việc đi lại và tiết kiệm thời gian.

• Thứ ba, gửi hồ sơ kê khai qua đường bưu chính

Người nộp thuế gửi toàn bộ bộ hồ sơ đến cơ quan thuế bằng dịch vụ bưu điện. Thời điểm nộp được xác định theo ngày đóng dấu bưu chính. Cách này phù hợp với người cho thuê ở xa chi cục thuế hoặc không tiện đến nộp trực tiếp.

Xem thêm: Thuế chuyển nhượng nhà đất cần phải nộp là gì?

Các câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê nhà 2026