Quản lý rủi ro khi thuê, cho thuê mặt bằng và cách phòng tránh

Khi thuê hoặc cho thuê mặt bằng, nhiều người thường chỉ quan tâm đến giá cả và vị trí mà quên mất những rủi ro có thể xảy ra. Đôi khi, chỉ cần một hợp đồng không rõ ràng hoặc thỏa thuận sơ sài cũng có thể dẫn đến tranh chấp, gây thiệt hại cho cả đôi bên. Trong bài viết này, Mogi.vn sẽ chỉ ra những điều bạn nên chú ý và gợi ý cách quản lý rủi ro khi cho thuê mặt bằng, để quá trình thuê/ cho thuê diễn ra suôn sẻ và an toàn hơn.

Những rủi ro khi thuê mặt bằng cần nắm rõ để giảm thiểu

Thuê mặt bằng là bước vô cùng quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp. Nắm rõ những rủi ro dưới đây sẽ giúp người thuê tránh được sai lầm đáng tiếc và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn trước khi ký kết thuê mặt bằng:

Rủi ro về giá thuê mặt bằng

Giá thuê luôn là yếu tố nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quá trình thuê mặt bằng. Khi đã đầu tư và kinh doanh ổn định, chủ nhà có thể tăng giá bất cứ khi nào hợp đồng hết hạn hoặc khi thị trường nóng lên. Nếu không chuẩn bị sẵn kế hoạch tài chính, người thuê sẽ dễ rơi vào thế bị động, thậm chí phải mất chi phí chuyển địa điểm và đối diện với nguy cơ mất khách hàng quen thuộc.

Không chỉ vậy, nhiều khoản phí phụ như phí quản lý, bảo trì, vệ sinh, gửi xe, điện nước hay internet cũng có thể phát sinh ngoài dự tính. Người thuê cần tính toán kỹ lưỡng trước khi thuê mặt bằng để không ảnh hưởng đến dòng tiền kinh doanh.

Rủi ro về hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng là cơ sở pháp lý quan trọng nhất trong giao dịch thuê mặt bằng, nhưng nếu soạn thảo thiếu chặt chẽ thì chính nó lại trở thành nguồn gốc của tranh chấp. Một hợp đồng có tính pháp lý cần ghi rõ những điều khoản về thời hạn, điều kiện gia hạn, quyền sửa chữa, chi phí bảo trì, quyền chấm dứt,… để bảo vệ quyền lợi cho người thuê khi xảy ra tranh chấp.

Trên thực tế, không ít trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn để bán hoặc thay đổi mục đích sử dụng mặt bằng. Do đó, điều khoản bồi thường cũng cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê để tránh chịu thiệt hại lớn về chi phí chuyển địa điểm. Ngoài ra, khi đầu tư sửa chữa và trang bị thiết bị người thuê có thể mất trắng nếu hợp đồng không ghi rõ quyền sở hữu hoặc quyền tháo dỡ tài sản cải tạo khi kết thúc thuê.

Rủi ro về pháp lý thuê mặt bằng

Mặt bằng có vị trí đẹp hay giá tốt cũng trở nên vô nghĩa nếu vướng rắc rối pháp lý. Những vấn đề thường gặp có thể là mặt bằng thiếu sổ đỏ, đang tranh chấp, bị kê biên, hoặc chủ sở hữu không có quyền cho thuê hợp pháp, dẫn đến hợp đồng vô hiệu và người thuê mất quyền sử dụng. Bên cạnh đó, việc sử dụng sai mục đích, vi phạm quy hoạch hoặc nằm trong khu vực bị hạn chế kinh doanh cũng có thể khiến hoạt động buộc phải dừng ngay lập tức, gây thiệt hại nặng nề cho người thuê.

Rủi ro về môi trường kinh doanh

Mặt bằng có thể mang lại lợi thế lớn ở thời điểm hiện tại, nhưng những rủi ro về môi trường kinh doanh có thể làm giảm hiệu quả kinh doanh của mặt bằng đã thuê. Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự xuất hiện của đối thủ mới hay xu hướng thương mại điện tử ngày càng mạnh mẽ có thể khiến mặt bằng từng là “vàng” có nguy cơ mất giá trị.

Hơn nữa, lạm phát, biến động giá nguyên vật liệu, hay chi phí điện nước, nhân công tăng cao đều khiến lợi nhuận kinh doanh suy giảm, gián tiếp làm gánh nặng thuê mặt bằng trở nên lớn hơn. Trong tương lai, nhà nước có thể điều chỉnh quy định về thuế, giờ hoạt động, hay tiêu chuẩn môi trường có thể khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí tuân thủ ngoài dự kiến. 

Xem thêm: 10 Sai lầm phổ biến cần tránh khi đầu tư bất động sản cho thuê

Những rủi ro thường gặp khi cho thuê mặt bằng

Cho thuê mặt bằng nghe có vẻ dễ, bỏ vốn một lần, có thu nhập lâu dài, nhưng thực tế chủ cho thuê cũng phải đối mặt với không ít rủi ro nếu không chuẩn bị kỹ lưỡng. 

Rủi ro về phòng cháy chữa cháy (PCCC) và an ninh trật tự

Đảm bảo an toàn PCCC và giữ gìn trật tự là trách nhiệm hàng đầu của chủ nhà khi cho thuê mặt bằng, nhưng trên thực tế lại thường bị xem nhẹ. Không ít mặt bằng được cho thuê trong tình trạng thiếu lối thoát hiểm, không trang bị hoặc trang bị sơ sài thiết bị PCCC. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, việc vi phạm quy định có thể dẫn tới phạt hành chính, buộc ngừng hoạt động, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cả chủ lẫn người thuê. Hệ thống điện không được kiểm tra định kỳ cũng là nguyên nhân phổ biến gây ra các vụ cháy chập, để lại thiệt hại nặng nề.

Ngoài cháy nổ, an ninh trật tự cũng là một mối lo đáng kể. Nhiều trường hợp chủ nhà cho nhiều đối tượng thuê cùng lúc nhưng không quản lý nhân khẩu rõ ràng dẫn đến tình trạng mất cắp, xung đột hoặc mâu thuẫn giữa các bên thuê.

Rủi ro về bảo vệ môi trường

Các quy định về bảo vệ môi trường ngày càng được siết chặt, từ rác thải, nước thải cho đến tiếng ồn, mùi hôi… đều có thể trở thành nguyên nhân khiến chủ cho thuê bị xử phạt hoặc mất uy tín. Trong trường hợp có hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh đặc thù, việc xử lý chất thải, nước thải sai quy chuẩn có thể gây ô nhiễm trực tiếp đến môi trường xung quanh, dẫn đến nguy cơ bị buộc ngừng hoạt động, gây thiệt hại cả về kinh tế lẫn hình ảnh doanh nghiệp.

Rủi ro về thuế và kế toán

Các khoản thu nhập từ cho thuê mặt bằng luôn gắn liền với nghĩa vụ thuế và yêu cầu minh bạch trong kế toán. Một số lỗi phổ biến như kê khai sai, nộp thuế chậm hoặc không lưu giữ chứng từ hợp lệ đều có thể dẫn tới việc bị xử phạt và thiệt hại tài chính.

Ngoài ra, việc không xuất hóa đơn đúng thời điểm hoặc khai báo thiếu lợi tức từ hoạt động cho thuê dễ khiến chủ nhà bị quy vào hành vi trốn thuế. Trường hợp này không chỉ phải nộp phạt và lãi chậm nộp mà còn có thể mất quyền khấu trừ thuế nếu là doanh nghiệp. Đặc biệt, sự thiếu minh bạch trong kế toán như hợp đồng, hóa đơn hay biên nhận không được lưu trữ đầy đủ sẽ trở thành bất lợi lớn khi xảy ra tranh chấp với người thuê hoặc sự kiểm tra từ cơ quan chức năng.

Xem thêm: Cách đăng tin cho thuê mặt bằng cửa hàng nhỏ hiệu quả, có người thuê ngay

Cách để tránh các rủi ro khi thuê và cho thuê mặt bằng

Những vướng mắc trong quá trình thuê và cho thuê mặt bằng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và uy tín của cả hai bên. Dưới đây là các cách thực tế để giảm thiểu rủi ro khi thuê hoặc cho thuê mặt bằng:

Cách tránh những rủi ro khi thuê mặt bằng

• Kiểm tra pháp lý đầy đủ: Trước khi ký hợp đồng, xác minh xem chủ cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp không, mặt bằng có trong quy hoạch không, có tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án không.
• Đàm phán hợp đồng rõ ràng, chi tiết: Yêu cầu hợp đồng ghi rõ diện tích, tình trạng mặt bằng khi bàn giao (có kèm ảnh hoặc phụ lục nếu cần), thời hạn thuê, điều kiện gia hạn, mức tăng giá trong tương lai, chi phí phụ, tiền đặt cọc, phạt vi phạm,… để tránh các phần mập mờ.
• Thỏa thuận trước các chi phí phụ phát sinh: Rõ ràng việc bên thuê chịu những chi phí nào như điện – nước, quản lý bảo trì, vệ sinh, thuế, phí dịch vụ,… nếu hợp đồng không xác định chi tiết, người thuê dễ bị “đội giá” sau này.
• Kiểm tra thực tế mặt bằng và tiện ích xung quanh: Đi khảo sát thực tế nhiều lần để đánh giá cơ sở hạ tầng, giao thông, chỗ để xe, an ninh, môi trường (tiếng ồn, ô nhiễm, mật độ dân cư/kinh doanh xung quanh).
• Yêu cầu hợp đồng công chứng/chứng thực nếu có thời hạn dài hoặc giá trị lớn.

Cách giảm thiểu rủi ro khi cho thuê mặt bằng

• Kiểm tra thông tin cá nhân/doanh nghiệp khách thuê: giấy tờ tùy thân, giấy phép kinh doanh (nếu có), mục đích sử dụng mặt bằng, khả năng tài chính.
• Ký hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng cần rõ quyền và nghĩa vụ của khách thuê, sử dụng đúng mục đích, bảo quản như thế nào, sửa chữa hư hỏng, chi trả các chi phí phụ.
• Đặt cọc/tiền bảo đảm hợp đồng: Số tiền đặt cọc nên đủ để chủ nhà có thể khắc phục thiệt hại nếu khách thuê vi phạm, bỏ thuê sớm hoặc gây hư hỏng. Hợp đồng cần quy định rõ khi nào được trả lại đặt cọc, trường hợp mất hoặc không trả lại.
• Kiểm tra định kỳ và bảo trì mặt bằng: Thường xuyên kiểm tra các thiết bị PCCC, hệ thống điện nước, cấu trúc mặt bằng để phát hiện sớm hư hỏng. Việc bảo trì đúng hạn giúp hạn chế rủi ro tai nạn, cháy nổ hoặc hỏng hóc nặng nề khiến chi phí sửa chữa lớn hơn rất nhiều.
• Quản lý thuế, kế toán rõ ràng: Chủ nhà nên hiểu rõ quy định về thuế cho thuê (thuế thu nhập, thuế GTGT nếu có, thuế môn bài…), xuất hóa đơn đầy đủ, lưu giữ chứng từ giao dịch, hợp đồng, biên nhận để tránh bị thanh tra, xử phạt.
• Điều khoản xử lý tranh chấp và chấm dứt hợp đồng: Chèn vào hợp đồng các điều khoản rõ ràng về cách xử lý khi một bên vi phạm (ví dụ: không thanh toán, sử dụng sai mục đích, hư hỏng lớn), thời gian thông báo trước khi chấm dứt hợp đồng, xử lý tài sản đầu tư cải tạo nếu có để bảo vệ tài sản và quyền lợi tốt hơn.

Lời kết

Bài viết trên đã phân tích những rủi ro thường gặp trong quá trình thuê và cho thuê, đồng thời gợi ý các biện pháp phòng ngừa phù hợp. Hy vọng qua đó, bạn sẽ có thêm kinh nghiệm trong quản lý rủi ro khi thuê, cho thuê mặt bằng để quá trình giao dịch luôn diễn ra an toàn và hiệu quả. Đừng quên ghé thăm Mogi.vn thường xuyên để cập nhật những tin đăng cho thuê mặt bằng uy tín với mức giá hấp dẫn nhé!

Nguồn: Tổng hợp Internet

Có thể bạn quan tâm:

• Có Mặt Bằng Nên Kinh Doanh Gì? Mách Bạn 20+ Ý Tưởng Sinh Lời Cao
• Mặt Bằng Cho Thuê Chọn Thế Nào Để Kinh Doanh Tốt
• Cho thuê mặt bằng: Thủ tục và những điều cần biết

Câu hỏi thường gặp