Nhà ở thương mại giá rẻ 2026 đang trở thành tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản. Trước bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng cao nhưng nguồn cung phân khúc giá rẻ lại khan hiếm, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách đột phá nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển. Bài viết này, Mogi sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện về thị trường, các chính sách mới nhất và lộ trình phát triển của phân khúc bất động sản quan trọng này.
Tổng quan thị trường nhà ở thương mại giá rẻ 2026
Thị trường nhà ở thương mại giá rẻ đang đối mặt với nhiều thách thức và cơ hội, đặc biệt là vào năm 2026. Sự gia tăng dân số đô thị và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra một nhu cầu rất lớn về việc mua nhà phù hợp với túi tiền của đa số người dân.
Nhu cầu thực tế tăng mạnh
Nhu cầu về nhà ở thương mại giá rẻ tại Việt Nam đang tăng lên đáng kể. Theo TS. Nguyễn Kinh Luân (2025), Việt Nam cần hơn 1,2 triệu căn nhà ở thương mại giá rẻ trong giai đoạn 2025 – 2030, tuy nhiên hiện tại chỉ có khoảng 100.000 căn đã hoàn thành. Điều này cho thấy một sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu trên thị trường.
Thực trạng đáng báo động là 70% lao động tại các khu công nghiệp vẫn phải sống trong những căn nhà trọ tạm bợ, thiếu thốn điều kiện sống cơ bản. Điều này càng làm tăng thêm tính cấp thiết của nhu cầu “an cư” cho hàng triệu người lao động, góp phần ổn định đời sống xã hội và phát triển kinh tế.
Xem thêm: Thị trường phòng trọ quanh khu công nghiệp: Đặc điểm và lưu ý khi thuê
Áp lực giá đất đô thị và xu hướng 2026
Giá đất đô thị dự kiến sẽ tăng 20 – 30% từ năm 2026. Điều này tạo ra áp lực lớn lên chi phí phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, khiến các dự án trở nên khó khăn hơn trong việc duy trì mức giá phải chăng.
Xu hướng này đòi hỏi các nhà phát triển và cơ quan quản lý cần có những giải pháp sáng tạo và hiệu quả để kiểm soát chi phí, đồng thời đảm bảo chất lượng và tiện ích cho người dân. Các yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá cả và khả năng tiếp cận nhà ở.
Định nghĩa và đối tượng hướng đến
Nhà ở thương mại giá rẻ (affordable housing) được định nghĩa là những căn nhà có mức giá dao động từ 15 – 45 triệu đồng/m². Đối tượng mà loại hình nhà ở này hướng đến là những người có thu nhập trung bình từ 10 – 35 triệu đồng/tháng.
Điều này khác biệt với nhà ở xã hội, vốn có mức giá thấp hơn nhiều (10 – 15 triệu đồng/m²) và dành cho các đối tượng ưu tiên theo quy định của nhà nước. Việc phân biệt rõ ràng hai loại hình này giúp định hướng chính sách và phát triển sản phẩm phù hợp với từng phân khúc thị trường.
Xem thêm: Hướng Dẫn Làm Hồ Sơ Mua Nhà Ở Xã Hội Mới, Chi Tiết Nhất Năm
Chính sách và khung pháp lý mới nhất về nhà ở thương mại (2025 – 2027)
Để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở thương mại giá rẻ, nhiều chính sách và khung pháp lý mới đã và đang được hoàn thiện. Những quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư và người mua nhà, đồng thời quản lý thị trường một cách hiệu quả.
Dự thảo Nghị quyết phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đến 01/03/2027 (Bộ Xây dựng)
Dự thảo Nghị quyết của Bộ Xây dựng đưa ra nhiều điểm mới quan trọng nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026 – 2030 để phát triển loại hình nhà ở này.
Các cơ chế đặc thù được áp dụng cho chủ đầu tư bao gồm:
- Không bắt buộc đấu giá, đấu thầu – lựa chọn tương tự dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP.
- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư.
- Tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, không phải giá thị trường.
- Không bắt buộc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án.
- Người mua không được chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn theo quy định pháp luật.
Những quy định này nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính và thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư, đồng thời kiểm soát việc đầu cơ trên thị trường.
Liên kết với Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024
Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung hành lang pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt, các luật này tập trung vào việc chuyển đổi mục tiêu đầu tư và quản lý giá bán – giá thuê.
Những thay đổi này tạo ra một nền tảng pháp lý vững chắc, giúp các dự án nhà ở thương mại giá rẻ được triển khai một cách minh bạch và hiệu quả hơn. Đồng thời, chúng cũng bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
Vai trò của địa phương
Các địa phương đóng vai trò tiên phong trong việc triển khai quỹ đất dành riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp. Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh, Đà Nẵng là những ví dụ điển hình.
Sự chủ động của các tỉnh, thành phố này trong việc quy hoạch và bố trí đất đai là yếu tố then chốt giúp các dự án nhà ở thương mại giá rẻ sớm được hiện thực hóa. Điều này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Các mô hình quy hoạch tiên tiến hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ
Để tối ưu hóa việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhiều mô hình quy hoạch đô thị tiên tiến đang được nghiên cứu và áp dụng. Các mô hình này không chỉ tập trung vào việc xây dựng nhà ở mà còn chú trọng đến hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội.
TOD – Transit-Oriented Development
Mô hình TOD tập trung phát triển các dự án nhà ở dọc theo các tuyến metro, cao tốc, sân bay. Các khu vực như Thủ Đức, Đông Anh, Nhổn, Long Thành là những nơi tiềm năng để áp dụng mô hình này. Việc phát triển nhà ở gần các trục giao thông chính giúp cư dân di chuyển thuận lợi, giảm thiểu thời gian và chi phí đi lại. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn giảm áp lực lên hạ tầng giao thông đô thị.
Xem thêm: Phân tích tác động của metro và hạ tầng mới đến giá nhà TP.HCM
ZOD – Zone-Oriented Development
ZOD là mô hình quy hoạch nhà ở gần các khu công nghiệp và logistics. Các ví dụ điển hình bao gồm VSIP III Bình Dương, Yên Phong Bắc Ninh, Phú Mỹ Bà Rịa – Vũng Tàu. Mô hình này nhằm phục vụ nhu cầu an cư của công nhân kỹ thuật và nhân viên văn phòng, giúp họ tiếp cận nơi làm việc một cách dễ dàng. Điều này góp phần thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao cho các khu công nghiệp.
NOD – Node-Oriented Development
Mô hình NOD tập trung hình thành các khu đô thị tại các nút giao thông chiến lược như Long Thành, Cần Giờ, Thủ Thiêm. Những khu vực này thường gắn liền với sân bay, metro và các tuyến vành đai. Việc phát triển tại các nút giao thông quan trọng giúp tạo ra những trung tâm đô thị mới, kết nối hiệu quả các vùng kinh tế trọng điểm. Đây là một cách tiếp cận chiến lược để phân bổ dân cư và phát triển hạ tầng.
LVC – Land Value Capture
LVC là cơ chế tái đầu tư giá trị tăng thêm của đất đai quanh các dự án hạ tầng lớn vào nhà ở giá rẻ. Mô hình này học hỏi từ Singapore, nơi 70% giá trị đất tăng thêm được tái đầu tư vào nhà ở công. Việc áp dụng LVC giúp tạo ra nguồn vốn bền vững cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, giảm gánh nặng ngân sách nhà nước. Đồng thời, nó cũng đảm bảo rằng lợi ích từ việc phát triển hạ tầng được chia sẻ công bằng với cộng đồng.
RULD – Rural-Urban Linkage Development
Mô hình RULD tập trung kết nối vùng ven và vùng lõi đô thị thông qua hệ thống giao thông công cộng. Một ví dụ điển hình là dự án Ehome Southgate Long An, với giá 1,1 tỷ/căn và chỉ cách TP.HCM 45 phút di chuyển.
Theo nghiên cứu của TS. Nguyễn Kinh Luân (2025) trong “Nhà ở thương mại giá rẻ: Giải pháp đồng bộ và tầm nhìn tương lai”, RULD giúp mở rộng không gian sống, giảm áp lực dân số tại các đô thị lớn. Điều này mang lại cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiều người dân, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế vùng ven.
Lộ trình phát triển nhà ở thương mại giá rẻ 2025 – 2030
Lộ trình phát triển nhà ở thương mại giá rẻ từ 2025 đến 2030 được chia thành các giai đoạn cụ thể, với những mục tiêu và chiến lược rõ ràng nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.
Giai đoạn 2025 – 2027
Trong giai đoạn này, trọng tâm là hoàn thiện khung pháp lý và thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đây là nền tảng quan trọng để các dự án có thể triển khai một cách thuận lợi và bền vững.
Đồng thời, sẽ có khoảng 10 – 15 khu đô thị thí điểm tại các khu vực chiến lược như Đông Anh, Thủ Đức, Long Thành, Cần Giờ, Yên Phong, Đà Nẵng Free Zone. Những dự án này sẽ là hình mẫu để đánh giá hiệu quả và nhân rộng mô hình trong tương lai.
Giai đoạn 2028 – 2030
Ở giai đoạn này, quy mô phát triển sẽ được mở rộng, hướng tới hoàn thành 300.000 căn nhà ở thương mại giá rẻ. Mục tiêu là đáp ứng khoảng 30% nhu cầu của thị trường, góp phần đáng kể vào việc giải quyết bài toán an cư.
Bên cạnh đó, việc đồng bộ hạ tầng và tích hợp các tiện ích xã hội như trường học, y tế, công viên sẽ được chú trọng. Điều này nhằm xây dựng những khu đô thị không chỉ có nhà ở mà còn có đầy đủ dịch vụ thiết yếu, hướng tới mô hình đô thị thông minh và bền vững.
Việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ 2026 và trong những năm tiếp theo là một nhiệm vụ cấp thiết, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa chính phủ, doanh nghiệp và cộng đồng. Với những chính sách hỗ trợ, khung pháp lý rõ ràng và các mô hình quy hoạch tiên tiến, hy vọng rằng bài toán an cư sẽ dần được giải quyết. Hãy theo dõi Mogi.vn để cập nhật thêm nhiều thông tin mới về thị trường bất động sản nhé!
Nguồn: Thư viện pháp luật, Cafef, Pháp luật và cuộc sống
Xem thêm:
