Luật nhà ở 2024: Những điểm mới và hạn chế cần biết

11/09/2024

9

Luật nhà ở 2024: Những điểm mới và hạn chế cần biết

Luật Nhà ở 2024 đã được Quốc hội thông qua, mặc dù phần lớn các nội dung vẫn được kế thừa từ Luật Nhà ở năm 2014 nhưng đã có thêm những điểm khác biệt. Cùng Mogi tìm hiểu về những điểm mới nổi bật cũng như những hạn chế cần lưu ý của Luật Nhà ở 2024 bằng bài viết dưới đây!

Nôi dung bài viết

Luật Nhà ở 2024 đầy đủ, chi tiết cập nhật mới nhất

Luật Nhà ở 2014 được ra đời trước Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quản lý, Sử dụng tài sản công,… Trên thực tế những luật này đã được sửa đổi và bổ sung dẫn đến việc không thống nhất giữa các quy định trong các nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở 2014 như: lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục đầu tư xây dựng hoặc ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở…

Chính bởi vậy việc rà soát cũng như điều chỉnh sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở 2014 là vô cùng cần thiết để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó với Nghị quyết số 18-NQ/TW mang chủ trương tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy, việc bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai giúp cho việc đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là điều hết sức cần thiết.

Luật Nhà ở 2024 đã được Quốc Hội thông qua và chính thức có hiệu lực vào 01/08/2024. Mời bạn đọc tham khảo nội dung đầy đủ chi tiết được cập nhật mới nhất về Luật Nhà ở 2024 mới Tại Đây)

Tham khảo thêm: Sổ hồng công chứng vi bằng là gì? Có nên mua nhà công chứng vi bằng

Những hạn chế trong quy định của Luật Nhà ở 2024

Về sở hữu nhà ở

Trước đây, Luật Nhà ở chưa có quy định thời hạn về sở hữu nhà chung cư, trong khi pháp luật về xây dựng đã có quy định về thời hạn cụ thể sử dụng công trình. Theo đó mỗi công trình đều đều có thời hạn sử dụng nhất định, nếu hết thời hạn sử dụng theo quy định mà công trình không còn đáp ứng được điều kiện sử dụng thì sẽ phải phá dỡ.

Trên thực tế có nhiều khu nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, hết thời hạn sử dụng và gây nguy hiểm đến cuộc sống của người dân. Chính vì vậy cần phải có quy định rõ ràng về thời hạn sở hữu nhà chung cư mới có thể đảm bảo quyền lợi và an toàn cho người dân.

Về nhà ở xã hội

Cũng giống như với nhà chung cư, trước đây Luật Nhà ở cũng chưa từng có quy định cụ thể về hình thức phát triển nhà ở nói riêng cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Do đó, các chủ đầu tư gặp khá nhiều khó khăn trong việc chọn lựa hình thức phát triển nhà ở để phù hợp với nhu cầu các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ.

Mặc khác, Luật Nhà ở cũng chưa có cho phép nhà đầu tư nước ngoài làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NOXH) nên phần nào đã hạn chế nguồn lực đầu tư. Ngoài ra, trong thời gian qua còn có một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa được đồng bộ với pháp luật mới đã được sửa đổi, bổ sung.

Các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH chưa thực sự khuyến khích được sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, thuế GTGT, thuế TNDN và chưa khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NOXH.

Về tài chính cho phát triển nhà ở

Luật Nhà ở trước đây còn một số hạn chế về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở. Cụ thể như sau:

Một số nguồn vốn phục vụ cho việc phát triển nhà ở chưa được cụ thể và rõ ràng (tại điều 67).
Nguyên tắc huy động vốn chỉ nêu được nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68)

Điều này đã dẫn đến trường hợp huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại bị vượt quá khả năng thanh toán. Hoặc chưa thống nhất với các luật và quy định khác có liên quan như phát hành trái phiếu doanh nghiệp (trong Luật doanh nghiệp), huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản (trong Luật Chứng khoán)…

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Về sở hữu nhà chung cư — Luật nhà ở 2024 với những hạn chế về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở 2014 đã có một số quy định quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi cư dân tại các chung cư nhưng vẫn còn một số bất cập cần được khắc phục như sau:

Quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong chung cư: Luật chưa quy định rõ ràng về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong các tòa nhà chung cư nên đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư (CĐT) và cư dân.
Chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị (BQT): Luật chưa có quy định cụ thể về chế tài xử lý vi phạm trong thực hiện quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập BQT, chính vì vậy đã có tình trạng một số CĐT và cư dân vi phạm mà không hề bị xử lý.
Tư cách pháp nhân của BQT: Luật Nhà ở quy định BQT là tổ chức đại diện cho cư dân trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Thế nhưng quy định này được đánh giá là chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự bởi BQT không phải là một tổ chức có tư cách pháp nhân.
Quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì: Luật Nhà ở quy định kinh phí bảo trì được sử dụng trong các vấn đề về bảo trì, sửa chữa, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên quy định này chưa phù hợp với tình hình thực tế nên đã có hiện trạng tranh chấp, khiếu kiện xảy ra giữa CĐT và cư dân.
Cách tính diện tích sử dụng (DTSD) căn hộ: Luật chưa có quy định cụ thể về cách tính DTSD căn hộ nên đã có tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua căn hộ và CĐT.
Điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành (QLVH) nhà chung cư: Luật Nhà ở quy định đơn vị QLVH nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực trong công tác QLVH nhà chung cư. Nhưng trên thực tế cho thấy quy định này còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, do đó đã gây ảnh hưởng lớn đến công tác QLVH nhà chung cư.

Tham khảo thêm: Quy hoạch treo là gì? Thời gian quy định đất quy hoạch treo

Những điểm mới trong Luật Nhà ở 2024

Các quy định về các hành vi bị nghiêm cấm

Luật Nhà Ở 2024 nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định

Danh sách các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà Ở mới như sau:

Nghiêm cấm: Kinh doanh bất động sản (BĐS) không đủ điều kiện theo quy định của luật này.
Nghiêm cấm: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.
Nghiêm cấm: Không công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Nghiêm cấm: Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS.
Nghiêm cấm: Thu tiền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định, sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định pháp luật.
Nghiêm cấm: Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Nghiêm cấm: Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.
Nghiêm cấm: Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS trái quy định pháp luật.

Yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư

Luật nhà ở 2024 với đổi mới yêu cầu về PCCC và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư

Trước đây, chung cư mini thường được xây dựng bởi các CĐT cá nhân và không đáp ứng được đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà chung cư. Chính vì vậy đã dẫn đến nhiều bất cập về an ninh trật tự (ANTT), PCCC, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, thiết kế không đảm bảo chất lượng.

Để khắc phục những bất cập trên, Luật Nhà Ở đã có đổi mới và quy định trong việc xây chung cư cỡ nhỏ (chung cư mini, nhà ở từ 2 tầng trở lên – tại mỗi tầng có các căn hộ / hoặc nhà từ 2 tầng và có tổng 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng đầy đủ điều kiện làm CĐT dự án xây dựng nhà ở. Đối với các tiêu chuẩn kĩ thuật của loại nhà ở này cũng sẽ áp dụng theo quy định chung của nhà chung cư.

Nếu chung cư mini đủ điều kiện về ANTT, PCCC, hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ.

Như vậy có thể thấy đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ đối với từng CHCC mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, mua, cho thuê theo luật định. Điều này sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo ANTT, an toàn về PCCC và an sinh xã hội.