Tính đến thời điểm năm 2020, Luật Nhà Ở 2005 đã hết hiệu lực toàn bộ. Hiện tại văn bản luật này được thay thế bởi Luật Nhà Ở số 65/2014/QH13. Luật Nhà ở năm 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. Toàn văn văn bản luật này có 09 Chương và 153 Điều. Nếu so với Luật Nhà ở 2005 thì bộ luật mới đã tăng thêm 04 Chương, 26 Điều với nhiều cải cách đáng giá.
1. Nguyên nhân vì sao Luật Nhà Ở 2014 ra đời thay thế cho Luật Nhà Ở 2005.
Luật Nhà Ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 ra đời và được sử dụng chỉ trong 8 năm nhưng đã để lại nhiều thành tựu quan trọng cho sự phát triển của bộ Luật Nhà Ở sau này. Tuy vậy, văn bản luật này đã nhanh chóng bộc lộ nhiều hạn chế. Đặc biệt là sự thiếu nhất quán, không đồng bộ với những quy định khác trong các bộ Luật Kinh Doanh BĐS, Luật Đầu Tư, Luận Dân Sự,….
Trong đó, một số quy định của Luật Nhà Ở 2005 không đảm bảo hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế và xã hội trong thời kỳ mới cũng như chưa hoàn thành sứ mệnh đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân.
Vì vậy, Luật Nhà Ở 2014 được ra đời để khắc phục những thiếu sót trên của Luật Nhà Ở 2005. Đồng thời tạo nên những bước tiến quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội ở thời kỳ mới.
2. Lịch sử hiệu lực của Luật Nhà Ở 2005
Trong 8 năm tồn tại. Bộ luật này đã có một số điều chỉnh cũng như ban hành những nghị định hướng dẫn Luật Nhà Ở 2005. Cụ thể các mốc thời gian và văn bản luật bổ sung đã được ban hành:
- Văn bản 56/2005/QH11 (Luật Nhà Ở 2005) được ban hành ngày 29/11/2005.
- Văn bản 56/2005/QH11 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2006.
- Văn bản 38/2009/QH12 được ban hành ngày 01/08/2009 để thay thế, bãi bỏ và bổ sung một phần văn bản 56/2005/QH11 (Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 132). Hiện tại văn bản này đã hết hiệu lực một phần.
- Sau đó, Luật Nhà Ở 2005 sửa đổi bổ sung 2009 thông qua văn bản số 34/2009/QH12 (ban hành ngày 01/09/2009). Cụ thể: bổ sung và sửa đổi tại Điều 126 của bộ luật này.
- Từ ngày 01/07/2015, Văn bản 56/2005/QH11 chính thức hết hiệu lực toàn bộ.
- Ngày 01/07/2015, bộ Luật Nhà Ở 65/2014/QH13 được ban hành và thay thế Luật Nhà Ở 2005.
Luật Nhà Ở 2014 đánh dấu thời kỳ thị trường nhà đất của TPHCM và Hà Nội phục hồi và phát triển bùng nổ trong giai đoạn 2014 – 2019.
3. Những điểm hạn chế của Luật Nhà Ở 2005
Như đã đề cập, bộ luật này còn nhiều hạn chế. Các nhà hoạch định chính sách và làm luật đã chỉ ra 7 điểm hạn chế của văn bản luật số 56/2005/QH11. Cụ thể:
Không có những quy định để lập kế hoạch, mục tiêu dài hạn cho sự phát triển nhà ở bền vững tại địa phương.
Sự thiếu sót này đã gây nên hiện trạng nhà ở phát triển không thể kiểm soát, không đồng bộ. Làm thị trường rối loạn cũng như gặp rất nhiều khó khăn khi phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội về sau này.
Có những thời điểm, nguồn cung thừa nhưng người dân không thể tiếp cận được nhà ở. Nguyên nhân là do giá quá cao so với thu nhập lúc bấy giờ. Ngược lại, chủ đầu tư thì phải giảm giá, bán tháo bất động sản hoặc tệ hơn là phá sản.
Chưa cụ thể hóa những chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà Nước.
Mặc dù bộ luật này được nghiên cứu ra đời dựa trên sự phá triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. Nhưng cả hai mục tiêu quan trọng này đều rất mờ nhạt. Nên dẫn đến những hệ quả không tốt cho kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Không có những điều luật khuyến khích phát triển dự án nhà ở xã hội.
Như đã đề cập. Trong giai đoạn này các chủ đầu tư chỉ chăm chăm vào phát triển những dự án cao cấp. Nguyên nhân là do bộ luật nhà ở 2005 không có những chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển những căn hộ, dự án nhà ở xã hội. Điều này làm cho người thu nhập thấp không thể tiếp cận được quyền sở hữu nhà ở.
Hiện nay đã có những chuyển biến tích cực trong vấn đề nhà ở xã hội. Nhưng nhìn chung niềm hy vọng có nhà của người thu nhập thấp tại Sài Gòn hay Hà Nội vẫn còn rất xa vời.
Chưa có những quy định chi tiết trong việc hỗ trợ doanh nghiệp huy động nguồn vốn.
Đây là khó khăn chung của doanh nghiệp và người dân. Trong giai đoạn này, nguồn vốn đầu tư không đa dạng, chủ yếu tập trung ở khối tín dụng tư nhân. Một khi những tổ chức này thực hiện việc thắt chặt tín dụng thì chủ đầu tư gần như sẽ rơi vào trạng thái “bất động”.
Ngoài ra, Văn bản 56/2005/QH11 còn có một số điểm hạn chế như sau:
- Quyền sở hữu nhà ở có những thiếu sót và không chặt chẽ
- Không có định hướng phát triển hệ thống CSDL nhà ở.
- Chưa quy định hết những đối tượng được phép sở hữu nhà ở.
4. Những điểm nổi bật của Luật Nhà Ở 2014 so với Luật Nhà Ở 2005.
Với những bất cập trong bộ luật cũ, bộ luật Nhà Ở mới ra đề để giải quyết những thiếu sót còn tồn tại. Cải thiện tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.
Thứ nhất: Luật Nhà 2014 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh rất nhiều.
Luật Nhà ở 2014 chỉ phải thực hiện điều chỉnh việc phát triển, sở hữu, sử dụng và quản lý. Phần nào đó là sự giao dịch và quản lý của Nhà Nước về nhà ở tại Việt Nam.
Đối với những giao dịch mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thì thực hiện theo bộ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Thứ hai: Bộ luật mới đã quy định chi tiết hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu phù hợp với từng nhóm giao dịch BĐS.
Đây là một trong những quy định rất quan trọng và phù hợp với tình hình hiện nay. Đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Giảm thiểu những tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên.
Tuy vậy, đối với những dự án còn tồn đọng từ trước đây. Bộ luật này vẫn chưa đưa ra hướng giải quyết cụ thể. Dẫn đến rất nhiều dự án đã hàng chục năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ.
Thứ ba: Một trong những điểm quan trọng nhất trong Luật Nhà ở năm 2014 là việc mở rộng đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với Luật Nhà Ở 2005. Cụ thể:
- Luật Nhà Ở 2014 bổ sung nhiều nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở khác như:. hộ gia đình. Bởi vì, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng trong nhiều giao dịch dân sự. Phù hợp với bộ Luật Dân Sự và Luật Kinh Doanh BĐS.
- Đồng thời bộ luật này cũng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như tổ chức, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở. Theo đó, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.
- Tuy nhiên, để bảo đảm an ninh, quốc phòng của đất nước. Luật Nhà Ở 2014 cũng đã đưa ra các quy định chặt chẽ như: chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Cho phép sở hữu có thời hạn 50 năm (có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu). Hạn chế về tỷ lệ và số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu.
Thứ tư: khai thông nguồn vốn cho doanh nghiệp và người thu nhập thấp
Để đảm bảo mọi người dân đều có thể sở hữu nhà ở. Luật Nhà Ở năm 2014 cũng mở rộng chính sách & đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể, những đối tượng phù hợp với quy định sẽ có những chính sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở dưới dạng hỗ trợ việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước,….
Mặc khác. Để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua. Nhà Nước cũng quy định số tiền tối đa được huy động không được vượt quá 70% giá trị bất động sản. Và không được vượt quá 95% cho đến khi làm thủ tục cấp quyền sở hữu.
5. Tổng kết
Tóm lại, Luật Nhà ở 2014 đã sửa sai rất nhiều thiếu sót tồn tại trong Luật Nhà ở 2005. Góp phần quan trọng trong cải thiện tình hình thị trường BĐS lúc bấy giờ. Quan trọng nhất là tận dụng nguồn vốn từ xã hội. Và đảm bảo quyền được sở hữu nhà ở cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp.
Sự ra đời của Luật nhà ở năm 2014 đã nâng cao sự đồng bộ với những bộ luật khác như:. Luật Kinh Doanh BĐS, Luật Đất đai 2013, Bộ Luật Xây dựng. Tăng tính thống nhất của hệ thống văn bản luật tại Việt Nam, phù hợp với tình hình phát triển mới của đất nước.
Để có thêm thông tin về pháp luật Bất Động Sản. Các bạn có thể theo dõi thêm tại chuyên mục: Luật Nhà Đất của website Mogi.vn.
Đức Anh – Content Writer
>>>> Xem thêm:
Luật nhà ở mới nhất: điều cần biết để kinh doanh thành công
Hướng dẫn cách tính giá đất theo quy định Luật hiện hành
