Kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng nhanh chóng

Tranh chấp khi cho thuê mặt bằng là gì?

Tranh chấp khi cho thuê mặt bằng là mâu thuẫn phát sinh giữa bên cho thuê và bên thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê.

Về bản chất, đây là một dạng tranh chấp hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó mặt bằng được xem là tài sản cho thuê có giá trị sử dụng và thời hạn nhất định.

Có thể thấy, những tranh chấp này thường liên quan đến quyền, nghĩa vụ và lợi ích kinh tế của các bên, như việc bàn giao, thanh toán, đặt cọc hoặc chấm dứt hợp đồng. Hiểu rõ khái niệm và căn cứ pháp lý là bước đầu tiên cần nắm trong kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng, để đảm bảo xử lý đúng luật. 

Xem thêm: Cho thuê mặt bằng: Thủ tục và những điều cần biết

Các nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp

Kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng cho thấy, hầu hết mâu thuẫn phát sinh đều bắt nguồn từ những sai sót ngay trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng. Dưới đây là các nguyên nhân phổ biến cần lưu ý để chủ động phòng tránh:

• Hợp đồng lập sơ sài, không quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, dẫn đến khó xác định trách nhiệm khi có tranh chấp.
• Một bên không thực hiện đúng thỏa thuận, như chậm thanh toán tiền thuê, tự ý sửa chữa, thay đổi mục đích sử dụng hoặc không bàn giao đúng thời hạn.
• Tự ý chấm dứt hoặc chuyển nhượng hợp đồng mà không báo trước, gây bị động và thiệt hại cho bên còn lại.
• Thiếu hiểu biết pháp lý khi ký hợp đồng, không kiểm tra quyền sở hữu mặt bằng hoặc điều kiện cho thuê, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng

Khi phát sinh mâu thuẫn trong quá trình thuê mặt bằng, việc lựa chọn phương thức xử lý phù hợp là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Dựa trên kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng, các bên có thể áp dụng nhiều cách như thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại hoặc khởi kiện tùy theo mức độ tranh chấp. Cụ thể như sau:

Thương lượng trực tiếp – ưu tiên hàng đầu

Trong mọi tranh chấp phát sinh khi cho thuê mặt bằng, thương lượng trực tiếp luôn được xem là phương thức giải quyết ưu tiên hàng đầu.

Đây là giải pháp đơn giản, hiệu quả và ít tốn kém nhất, giúp hai bên chủ động tháo gỡ vướng mắc mà không cần đưa vụ việc đến cơ quan pháp lý. Mục tiêu của việc này là giúp hai bên cùng đối thoại trên tinh thần thiện chí, thẳng thắn làm rõ vấn đề và tìm kiếm giải pháp chung đảm bảo quyền lợi cả đôi bên. 

Ưu điểm của phương thức này giúp tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí và công sức. Thương lượng trực tiếp cũng mang lại tính linh hoạt cao, các bên có thể tự thống nhất những điều chỉnh phù hợp với thực tế như giảm tiền thuê, giãn thời hạn thanh toán hoặc gia hạn hợp đồng. Đặc biệt, toàn bộ nội dung thương lượng được bảo mật, tránh ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động kinh doanh của các bên.

Quá trình thương lượng phụ thuộc nhiều vào sự tự nguyện và thiện chí hợp tác của các bên. Trước khi bắt đầu, các bên nên chuẩn bị kỹ hợp đồng, chứng từ và nắm rõ quyền, nghĩa vụ theo pháp luật. Đồng thời, lập biên bản ghi nhận kết quả thương lượng để làm căn cứ trong trường hợp cần sử dụng về sau. Nếu cần thiết, có thể nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý hỗ trợ để mọi thỏa thuận đều hợp pháp.

Xem thêm: Thuê mặt bằng cẩn thận tránh mất tiền oan

Hòa giải – Có bên thứ ba trung lập hỗ trợ

Trong kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng, hòa giải là phương án hiệu quả khi hai bên không thể tự thương lượng.

Quá trình này có sự tham gia của bên thứ ba trung lập – như hòa giải viên tại phường/xã hoặc trung tâm hòa giải nhằm hỗ trợ hai bên đạt thỏa thuận dưới sự hướng dẫn của người am hiểu pháp lý và được cả hai bên tin cậy. Phương thức này giúp giảm căng thẳng, tiết kiệm chi phí, giữ gìn mối quan hệ giữa các bên, đồng thời tăng khả năng giải quyết ổn thỏa mà không cần đưa ra Tòa.

Hòa giải tranh chấp dân sự được phân biệt thành hai hình thức chính dựa trên cơ quan tiến hành và tính chất pháp lý: Hòa giải ngoài Tòa án và Hòa giải trong Tòa án. Cụ thể như:

• Hòa giải ngoài Tòa án: Thực hiện tại địa phương hoặc thông qua tổ chức trung gian, mang tính tự nguyện.
• Hòa giải trong Tòa án: Là bước tố tụng bắt buộc trước khi xét xử, theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Lưu ý rằng, trước khi hòa giải, các bên nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chứng cứ rõ ràng. Đồng thời, cần lựa chọn hòa giải viên hoặc bên thứ ba uy tín, có chuyên môn và kỹ năng điều phối. Việc này giúp kết quả hòa giải được công nhận hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của các bên.

Trọng tài thương mại: Phù hợp với hợp đồng có yếu tố kinh doanh

Kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng khi hợp động có yếu tố kinh doanh là nên lựa chọn hình thức trọng tài thương mại.

Phương thức này được áp dụng khi hợp đồng có điều khoản trọng tài và ít nhất một bên tham gia có hoạt động thương mại, tuân theo quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010.

• Điều kiện áp dụng: Hợp đồng cần có thỏa thuận trọng tài được ghi rõ bằng văn bản, có thể được thiết lập trước hoặc sau khi tranh chấp phát sinh.
• Ưu điểm:
  • Quy trình giải quyết nhanh gọn, bảo mật thông tin doanh nghiệp.
  • Phán quyết của trọng tài có hiệu lực trung thẩm, không bị kháng cáo hay kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm như tại Tòa án.
  • Đảm bảo tính khách quan, tuân thủ pháp luật, đồng thời tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.
• Lưu ý: Khi ký hợp đồng, nên ghi rõ điều khoản trọng tài, đồng thời lựa chọn trung tâm trọng tài uy tín như VIAC, TRACENT,… để đảm bảo quy trình giải quyết minh bạch, hợp pháp và bảo vệ tối đa quyền lợi của doanh nghiệp.

Giải pháp cuối cùng: Khởi kiện tại Tòa án

Khi các biện pháp thương lượng và hòa giải không đạt kết quả, hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng thì khởi kiện tại Tòa án là giải pháp pháp lý cuối cùng trong quá trình xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng. Đây là thủ tục tố tụng chính thức, mang tính cưỡng chế pháp luật, giúp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. 

Thẩm quyền Tòa án giải quyết: Theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê mặt bằng thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân.

• Thẩm quyền theo cấp và lãnh thổ: Điều 35 và Điều 39 quy định Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có bất động sản (mặt bằng cho thuê) hoặc nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu không có thỏa thuận khác.
• Trường hợp có yếu tố nước ngoài: Thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị: Căn cứ Điều 189 và 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện (ghi rõ yêu cầu, căn cứ pháp lý, thông tin các bên);
• Hợp đồng thuê mặt bằng (bản sao có công chứng/chứng thực);
• Chứng cứ vi phạm: Biên lai thanh toán, biên bản bàn giao, thông báo vi phạm, hình ảnh, tin nhắn…;
• Giấy tờ pháp lý: CMND/CCCD của người khởi kiện, giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mặt bằng;
• Giấy ủy quyền (nếu có).

Quy trình khởi kiện cơ bản: Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, quy trình khởi kiện diễn ra như sau:

• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án, qua bưu điện hoặc trực tuyến (nếu có cổng thông tin điện tử) và đóng tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án;
• Bước 2: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công xử lý, toàn án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ, hòa giải. Nếu hòa giải không thành, tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm;
• Bước 3: Nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ án được chuyển lên Tòa án cấp phúc thẩm để xem xét lại.

Thời hiệu khởi kiện: 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

Xem thêm: Cho thuê mặt bằng: Làm sao để thu lợi an toàn và nhanh chóng

Kinh nghiệm thực tế giúp hạn chế và xử lý tranh chấp cho thuê mặt bằng

Để tránh phát sinh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên, người cho thuê và người thuê cần nắm rõ kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng.

Theo đó, có 4 kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng bạn cần nắm rõ như sau:

1. Soạn hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ: Hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi xảy ra tranh chấp. Cần quy định cụ thể về giá thuê, thời hạn, đặt cọc, chi phí sửa chữa, quyền – nghĩa vụ các bên, điều kiện chấm dứt và mức bồi thường. Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để đảm bảo giá trị pháp lý, đặc biệt với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn.
2. Lưu trữ chứng cứ và trao đổi bằng văn bản: Mọi giao dịch, trao đổi, thanh toán nên được ghi nhận bằng văn bản, email hoặc tin nhắn, tránh thỏa thuận miệng. Cần giữ lại hợp đồng, biên bản bàn giao, hóa đơn và chứng từ thanh toán để làm căn cứ chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Khi có điều chỉnh thỏa thuận, phải lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản xác nhận có chữ ký hai bên.
3. Thông báo sớm khi phát sinh vướng mắc: Nếu có nhu cầu chấm dứt hợp đồng, thay đổi điều khoản hoặc phát hiện vi phạm, nên gửi thông báo bằng văn bản cho bên còn lại. Việc chủ động trao đổi giúp hai bên kịp thời xử lý, tránh bị xem là đơn phương vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
4. Nhờ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp khi cần: Trong trường hợp hợp đồng có giá trị lớn, liên quan đến nhiều nghĩa vụ tài chính hoặc yếu tố thương mại, nên tham khảo ý kiến luật sư. Luật sư có thể giúp đánh giá rủi ro, rà soát điều khoản và đề xuất hướng giải quyết phù hợp nếu tranh chấp phát sinh, hạn chế tối đa thiệt hại cho các bên.

Một số câu hỏi thường gặp và giải đáp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và giải đáp xoay quanh kinh nghiệm xử lý tranh chấp khi cho thuê mặt bằng giúp bạn nắm rõ cách giải quyết hiệu quả.

Chủ nhà có được tự ý ra vào mặt bằng không?

Không. Chủ nhà không được tự ý ra vào mặt bằng đang cho thuê nếu chưa có sự đồng ý của bên thuê. Hành vi này xâm phạm quyền sử dụng hợp pháp và quyền riêng tư của người thuê theo quy định tại Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó nêu rõ: “Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.”

Nếu chủ nhà tự ý vào mặt bằng gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bên thuê, họ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật.

Chủ nhà có quyền cắt điện, nước mặt bằng để buộc người thuê trả nhà không?

Không. Chủ nhà không có quyền tự ý cắt điện, nước để ép người thuê trả lại mặt bằng. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và nghĩa vụ đảm bảo việc sử dụng ổn định của bên thuê theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Việc ngắt các dịch vụ thiết yếu không chỉ vi phạm hợp đồng thuê mà còn có thể bị xem là gây cản trở hoạt động kinh doanh hoặc sinh hoạt hợp pháp của người thuê. Trong trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà khôi phục điện, nước và bồi thường thiệt hại nếu bị ảnh hưởng.

Trường hợp nào chủ nhà được giữ tiền cọc của người thuê?