Giá đất đang là một trong những vấn đề được quan tâm rất nhiều hiện nay. Nhất là trước những đề xuất tăng giá theo quy định của nhiều tỉnh, thành phố. Sự điều chỉnh này liệu mang lại niềm vui ngân sách hay nỗi lo cho người dân? Câu trả lời sẽ được giải đáp trong bài viết sau!
Đề xuất tăng giá đất
Có một thực trạng dễ nhìn thấy rằng, tại nhiều tỉnh, thành, giá đất theo quy định chỉ bằng 30 – 50% giá thực tế. Mức chênh lệch này quá lớn này đã khiến cho ngân sách nhà nước thất thu một khoản thuế rất lớn. Chính vì vậy, các tỉnh, thành phố đã đề xuất tăng bảng giá theo quy định.
Theo đó, mức giá tối thiểu sẽ được giữ nguyên, mức độ giá trần có thể thay đổi theo 3 phương án điều chỉnh sau:
Phương án 1: tăng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay
Phương án đầu tiên chính là tăng mức giá hiện nay lên gấp đôi. Giá đất ở tối đa 330 triệu đồng/m2, đất thương mại, dịch vụ 260 triệu đồng/m2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, không phải đất thương mại, dịch vụ giá cao nhất là 200 triệu đồng/m2.
Theo phương án này, kết hợp với nghị định số 44/2014 của Chính phủ, các tỉnh, thành phố có thể quy định bảng giá với mức giá cao hơn hiện nay. Tuy nhiên, chúng cũng không được cao quá 30% so với khung giá đất.
Phương án 2: tăng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay
Với phương án này, khung giá tối đa sẽ ở mức 246 triệu đồng/m2. Giá đất thương mại, dịch vụ là 195 triệu đồng/m2.
Phương án 3: tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay
Xét theo 3 phương án đề xuất thì đây được xem là phương án có mức tăng nhẹ nhất. Giá đất tối đa được tăng khoảng 1/3 mức giá hiện nay. Tức là giá đất sẽ được tăng lên 215,4 triệu đồng/m2. Đất thương mại, dịch vụ sẽ có giá tối đa là 172,3 triệu đồng/m2. Giá tối đa cho đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ là 129,2 triệu đồng/m2.
Giá đất tăng – ngân sách tăng
Đề xuất tăng giá đất xuất phát từ ý định tránh thân hụt ngân sách, thất thu cho Nhà nước. Thật vậy, tác động đầu tiên của chúng tới xã hội đó chính là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân.
Tăng thu ngân sách
Theo quy định, khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng đất ở, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chúng bằng 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Không chỉ người bán mà người mua cũng phải tiến hành nộp thuế. Đó là khoản lệ phí trước bạ 0,5% tính theo giá đất quy định tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.
Do đó, khi biểu giá này tăng lên, các khoản thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp, khoản lệ phí trước bạ sẽ tăng theo. Chúng góp phần gia tăng ngân sách của Nhà nước.
Tránh thất thoát
Theo nhiều chuyên gia, việc chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung với giá giao dịch trên thị trường đã mang lại lợi ích không nhỏ cho nhiều đối tượng. Bởi người mua bán có thể sở hữu được đất công, đất nhà nước, đất nền giá rẻ.
Không chỉ trong việc định thấu mà ngay cả khi đem đấu giá đất. Tình trạng làm “ảo thật”, thực hiện đấu giá một cách không thực chất.
Hơn nữa, những người làm giao dịch bất động sản sẽ dễ dàng tiến hành gian lận thuế. Chúng khiến nảy sinh nhiều vấn đề tiêu cực trong các cơ quan thuế. Do đó, việc để giá chênh lệch, thấp hơn quá nhiều trên thị trường sẽ làm hại cho ngân sách. Chúng chỉ mang tới lợi ích cho một số đối tượng.
Nhiều vấn đề ảnh hưởng khi biểu giá đất tăng
Mặc dù, chủ trương tăng giá là để chống thất thu, tăng ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, bên cạnh mong muốn đó thì đề xuất này cũng đang khiến nhiều người lo lắng. Không ít các vấn đề bị ảnh hưởng bởi vấn đề này.
Điều chỉnh khung giá đất tạo nhiều biến động trong nền kinh tế – xã hội
Bất động sản biến động
Một tác động lớn tới thị trường khi có sự thay đổi về biểu giá đất đó chính là giá bất động sản sẽ tăng. Nhất là giá nhà đất sẽ tăng cao. Bởi giá thành là căn cứ để nhà đầu tư đưa ra giá bán sản phẩm nhà ở của mình.
Bởi định giá nhà đất được tạo nên bởi nhiều thành tố khác nhau. Các chi phí liên quan càng lớn sẽ càng làm tăng giá bán. Trong thực tế, chi phí sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá căn hộ chung cư. Với giá thành nhà phố, khoản này lại chiếm khoảng 30%. Biệt thự sẽ chi phối kinh phí này lên tới trên dưới 50%. Do đó, chắc chắn mức giá của bảng giá đất tăng tất yếu sẽ dẫn tới việc giá bán tăng.
Giảm sức mua trên thị trường
Như đã nói ở trên, giá đất tăng sẽ kéo theo giá bất động sản tăng. Và điều này sẽ khiến cho những người có thu nhập trung bình hoặc thấp trong đô thị sẽ khó tiếp cận, tạo lập nhà ở cho mình hơn.
Nếu không có sự hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội thì giấc mơ tạo lập nhà ở của cặp vợ chồng thu nhập khoảng trung bình sẽ khá xa vời. Trong khi đây lại là lực lượng chiếm phần lớn, đông đảo trong dân số Việt Nam. Từ đó làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thành toán. Do đó, sức mua, lượng giao dịch trên thị trường sẽ sụt giảm đáng kể.
Tăng giao dịch trên thị trường ngầm
Như chúng ta đã biết, khung giá đất quy định tăng lên sẽ tác động tới nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp,… Nghĩa vụ tài chính gia tăng khiến một số bộ phận người dân không muốn thực hiện.
Họ sẽ không làm thủ tục cấp sổ đỏ. Thay vào đó, họ chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Vấn đề này làm nảy sinh các vấn đề thất thu thuế, khó quản lý cũng như dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Giá đất tăng kéo theo sự biến động giá một số vật liệu
Giá đất tăng khéo theo hàng loạt các biến động chi phí khác khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như gạch, sắt thép, xi măng,… cũng đội giá tăng theo. Từ đó, giá thành nhà ở đẩy lên cao. Điều này khiến không ít người tiêu dùng khó lòng chấp nhận được.
Mất tính hấp dẫn của thị trường bất động sản
Giá đất tăng làm tiền đầu tư vào mua bán, sở hữu đất để xây dựng, triển khai các dự án sẽ gia tăng hơn rất nhiều so với trước đây. Doanh nghiệp sẽ phải đi thương lượng nhiều hơn khi phải đền bù sẽ cao hơn. Cùng với đó tiền sử dụng đất cũng tăng lên không ít.
Hơn nữa, như đã phân tích ở trên, sức mua nhà ở của người dân lại giảm. Chúng ta có thể thấy, chi phí đầu tư tăng nhưng nhu cầu thị trường lại giảm. Điều này chắc chắn sẽ khiến sức hấp dẫn khi đầu tư vào thị trường bất động sản.
Các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không còn hứng thú với thị trường bất động sản trong thành phố. Thay vào đó, chúng sẽ tạo nên làn sóng chuyển dịch sang các tỉnh vùng ven.
Ảnh hưởng tới giá thuê đất
Một hệ lụy nữa không thể không nhắc tới khi biểu giá quy định tăng tác động trực tiếp giá đất thuê. Những doanh nghiệp, nhà máy cũng như khu công nghiệp thuê đất Nhà nước sẽ phải chi trả thêm cho khoản kinh phí này.
Nếu giá tăng khoảng 5 – 10%, các doanh nghiệp có thể cân nhắc, điều chỉnh việc sản xuất, kinh doanh của mình. Tuy nhiên, nếu tăng đột ngột 40 – 50%, chắc chắn chúng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới chi phí sản xuất của doanh nghiệp. Điều đó sẽ đội chi phí, giảm lợi nhuận của doanh nghiệp một khoản không hề ít. Từ đó, khả năng tăng giá sản phẩm rất dễ diễn ra.
Kết luận
Tăng biểu giá về đất là đề xuất mang ý nghĩa tốt cho ngân sách, chống thất thu, tạo lợi ích cho một nhóm đối tượng. Tuy nhiên, điều chỉnh như nào, áp dụng phương án ra sao, Nhà nước cần tính toán, suy nghĩ kỹ để hạn chế tối thiểu hệ lụy xấu tác động tới thị trường.
Ngoài ra, nếu bạn đọc cần tham khảo thêm các thông tin mới về thị trường bất động sản thì Mogi.vn chính là sự lựa chọn hoàn hảo dành cho bạn. Một trang chuyên về bất động sản, uy tín, chuyên nghiệp và có lượng truy cập cao mỗi ngày.
-Thúy An – Content Writer-
>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách tính giá đất theo quy định Luật hiện hành
